Présidentielle 2022 : A 3 mois du scrutin, le moral des acheteurs est en berne

La dernière vague de l’Observatoire du Moral Immobilier, réalisée par SeLoger en octobre dernier, révèle qu’à trois mois de l’élection présidentielle, le moral des acquéreurs est nettement plus dégradé qu’à la même période il y a 5 ans, avant l’arrivée d’Emmanuel Macron au pouvoir. Quelles solutions sont proposées par les candidats à la présidentielle 2022 pour remettre ce moral d’aplomb ? Le bilan précédent semble déjà faire rimer immobilier et rendez-vous manqué dans la tête des porteurs de projet. Explications.

“ Si nous regardons en arrière, par rapport à la précédente période pré-électorale de la présidentielle 2016, nous constatons que le moral des futurs acquéreurs est aujourd’hui en souffrance. Certes la crise Covid est passée par là, mais ce qui semble le plus entacher ce moral c’est le pouvoir d’achat et la hausse des prix qui asphyxient certains projets. Paradoxalement, selon le ressenti des acheteurs eux-mêmes, l’immobilier reste une valeur refuge et la confiance en l’aboutissement des projets de ceux qui se lancent dans l’achat est encore présente pour la majorité d’entre eux. Reste à voir comment les candidats à la présidentielle sauront redonner de l’espoir aux porteurs de projets immobiliers avec des solutions concrètes dès 2022″, résume Séverine Amate, porte-parole du Groupe SeLoger. 

Donner « un nouveau souffle » au logement

Leurs idées divergent, mais tous les candidats à l’élection présidentielle ou leurs représentants venus présenter leurs idées au Congrès de la Fnaim, fin novembre à Paris, se sont accordés sur une chose : l’impact du mandat actuel sur le logement.

« La politique du logement a souffert durant ce quinquennat, elle a besoin d’un nouveau souffle », commence Aurélien Taché, député du Val d’Oise et représentant du candidat écologiste Yannick Jadot. « On est passé sous la barre fatidique des 400 000 permis de construire octroyés », a déploré Geoffroy Didier, représentant de la candidate LR et présidente de la région Île-de-France, Valérie Pécresse. Même le député LREM et président de la commission des affaires économiques Roland Lescure, représentant d’ « Ensemble Citoyens ! », a jugé que « le choc de l’offre [promis par Emmanuel Macron] n’a pas donné tous ses bénéfices ».

Moral en berne : la faute à la crise ou à l’envolée des prix ?

Il semblerait que les futurs acquéreurs partagent ce point de vue, puisque selon l’Observatoire du Moral de l’Immobilier de SeLoger, réalisé auprès de plus de 2 400 futurs acquéreurs, en octobre dernier, ils sont presque deux fois moins nombreux aujourd’hui à penser que la période est propice à un achat immobilier (43 %) alors qu’une large majorité était optimiste en amont des précédentes élections présidentielles (84 % en octobre 2016). En cette fin d’année, 31 % des futurs acheteurs pensent que ce n’est pas le bon moment pour acheter une maison ou un appartement et 25 % ne savent pas se prononcer sur le sujet. 

Parmi les points d’inquiétude : le prix des logements. En cinq ans, les ratios se sont inversés ! Fin 2021, 57 % des sondés interrogés par SeLoger s’attendent désormais à une augmentation des prix d’acquisition (contre 29 % il y a 5 ans), alors que la majorité pariait sur leur stabilité en 2016 ( 55 % vs 20 % aujourd’hui). 

Mais encore, les futurs acquéreurs craignent pour leur pouvoir d’achat. La part des acquéreurs qui s’attendent à une baisse de leur pouvoir d’achat dans les 6 prochains mois se développe et affiche une hausse de 12 points par rapport à mai dernier. Une inquiétude qui touche désormais 3 individus sur 10, soit autant qu’au début du premier confinement.

Un besoin d’augmenter la production de logements avant tout !

Pour Geoffroy Didier, la relance de la construction « passera par la simplification de l’acte de construire, en allégeant les délais. Les jugements sur les opérations immobilières attaquées devront être rendus en six mois, alors qu’aujourd’hui, il faut attendre près de deux ans. » Ce dernier estime également que l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) fixé par la loi Climat et Résilience d’ici à 2050 « est bien trop excessif, notamment dans les zones rurales, il faut donc l’adapter ». Pour le représentant de Yannick Jadot, « on a besoin de construire, cela passera par la construction zéro carbone et la recherche de plus de hauteur ». La densité des programmes permettrait de produire plus de logements sur un site donné.

Des pistes pour faire baisser les prix immobiliers

Autre inquiétude des Français : le coût d’acquisition des logements. Selon l’Observatoire du Moral de l’Immobilier SeLoger, les Français anticipent une hausse des taux d’intérêt (66 % aujourd’hui contre 49 % il y a 5 ans) alors qu’ils étaient nombreux à tabler sur leur stabilité en période pré-électorale avant l’arrivée d’Emmanuel Macron au pouvoir (43 % en octobre 2016 contre désormais 30 % en octobre 2021). D’une manière générale, les sondés trouvent les prix de vente trop élevés, qu’ils soient acheteurs ou vendeurs.

Pour les accompagner dans l’acte d’achat, la candidate PS Anne Hidalgo souhaite « qu’aucun ménage ne dépense plus du tiers de ses revenus pour se loger », annonce Nathalie Appéré, représentante de la candidate, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole. Pour atteindre cet objectif, la candidate PS table sur « une nouvelle étape de décentralisation et de différenciation entre les territoires, cela signifie que l’Etat fixe un objectif et contractualise avec les collectivités locales en matière de construction et de rénovation énergétique. Les coûts de construction des logements seront plus bas en réorganisant les filières, en mobilisant le foncier public, mais aussi, grâce à un investissement public massif [qui permettrait d’octroyer] une contribution directe dans le financement du logement. »

Bon à savoir : le prix immobilier en France est de 3 339 €/m² (+0,8 % en 1 an). Source : LPI-Seloger décembre 2021

Un besoin de redonner du pouvoir d’acheter

Pour « renouer avec une France de propriétaires », la candidate RN Marine Le Pen mise notamment sur « l’ingénierie financière », qui consiste à « octroyer les prêts immobiliers au-delà de 25 ans, rendre les prêts immobiliers portables, pour pouvoir conserver son prêt en cours afin d’acquérir un autre logement ou alors, pour pouvoir le transférer à l’acheteur du logement mis en vente ». Pour la candidate RN, l’Etat pourrait même renforcer le pouvoir d’achat des Français en garantissant à chaque couple « un prêt à taux zéro allant de 50 000 à 100 000 € à la naissance du premier enfant ». Autre mesure proposée par Marine Le Pen : défiscaliser les dons allant jusqu’à 100 000 € tous les 10 ans émanant des parents ou des grands parents. Pour Geoffroy Didier, ce sera tous les 6 ans. Cette mesure permettra selon lui « de donner un apport plus conséquent aux jeunes ».

Les acheteurs ont un moral affecté mais une confiance qui résiste

Concrètement, lorsqu’on interroge les futurs acquéreurs concernant leur confiance en l’aboutissement de leur projet dans les 6 prochains mois, la confiance est encore là pour 57 % d’entre eux. Mais elle s’effrite, en affichant une baisse de 5 points par rapport à mai dernier revenant ainsi à des indicateurs similaires à ceux de février. La preuve que la confiance des porteurs de projet est fébrile mais qu’ils se montrent résilients et déterminés à mener à bout leur achat immobilier.

Rappelons que ces projets d’achat sont souvent déclenchés par une évolution de leur situation personnelle, qu’il s’agisse d’une naissance (23 %) ou d’une séparation (23 %). Des nouvelles phases de vie qui les poussent à se donner les moyens de concrétiser leur projet. 

In fine, l’étude SeLoger montre que les porteurs de projets considèrent que la crise sanitaire n’est pas directement perçue comme un frein au développement de projets immobiliers. Sur ce point, près de la moitié des porteurs d’un projet d’achat (46 %) s’accordent toujours à penser que la crise peut susciter de nouvelles opportunités pour un achat immobilier. De même, 55 % des futurs acheteurs ont plus tendance à dire qu’ils considèrent l’immobilier comme une valeur sûre en matière de placement depuis la crise du coronavirus.

« Les données de l’Observatoire sont le reflet d’une évolution accélérée des attentes des Français : à l’issue des confinements successifs, ils envisagent leurs priorités différemment, ce qui va nous conduire à revoir notre manière d’habiter. A nous de trouver comment concilier des aspirations parfois contradictoires, à nous de développer la créativité nécessaire pour trouver les solutions », précise Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement