Immobilier et DPE : Les impacts à venir pour la vente et la location

Au-delà de l’impact sur les annonces immobilières, de nouvelles règles sont entrées en vigueur dès le 1^er janvier 2022, et d’autres vont intervenir dans les mois et les années à venir. Généralement, le calendrier des mesures est différé pour l’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte ou la Réunion)

L’information sur la performance énergétique des logements

Lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, une mention relative aux dépenses énergétiques théoriques est obligatoire, dans le contrat, depuis le 1^er janvier 2022. Cette mesure concerne donc le bail mobilité, ainsi que le contrat de location d’un logement constituant la résidence principale du locataire, que la location soit nue ou meublée.

Plus largement, au 1^er janvier 2028, le niveau de performance énergétique du bien devra être situé entre la classe A et la classe E du DPE. Lorsque le bien est classé F ou G, une information sur cette obligation figure dans les publicités, les actes de vente et les baux (cette obligation n’entre en vigueur qu’en 2024 Outre-Mer). Et, à compter du 1^er janvier 2028, le non-respect de cette obligation sera précisé sur ces mêmes supports. La vente de ces logements demeurera possible, cependant.

L’audit énergétique

Pour ces mêmes biens classés F ou G, qui ne comprennent qu’un seul logement, ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi relative à la copropriété, un audit énergétique doit être réalisé dès lors que le bien est proposé à la vente. La date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation a été annoncée au 1^er septembre 2022 (elle est fixée au 1^er juillet 2024 Outre-Mer). L’audit énergétique sera étendu aux logements de la classe E au 1^er janvier 2025 (1^er juillet 2028 Outre-Mer) et à la classe D au 1^er janvier 2034.

Le « gel » des loyers

La location connait un régime d’encadrement renforcé, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le logement est classé F ou G, le loyer des baux conclus à compter du 24 août 2022 sera « gelé » : il ne pourra pas être supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Pour le bail conclu, renouvelé ou reconduit à compter de cette même date, le loyer ne pourra pas non plus augmenter au cours du bail, même si le contrat contient une clause d’indexation. Ces mesures entrent en vigueur au 1^er juillet 2024 Outre-Mer.

Décence et performance énergétique

Enfin, le critère de décence sera lié, dès le 1^er janvier 2023 en France métropolitaine, à l’obligation de remplir un niveau de performance énergétique minimal, qui augmentera progressivement : la consommation d’énergie estimée du logement devra être inférieure à 450 kWh d’énergie finale pour un mètre carré de surface habitable. Au 1^er janvier 2025, les biens classés G ne seront plus considérés comme décents. Au 1^er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F. Pour finir, au 1^er janvier 2034, pour être décent, un logement devra être classé entre la classe A et la classe D.

Outre-Mer, un logement devra remplir un niveau de performance minimal à compter du 1^er janvier 2028 : les logements classés G ne seront plus décents. Et au 1^er janvier 2031, il en sera de même des logements classés F.