Immobilier et DPE : Les impacts à venir pour la vente et la location

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Les évolutions de la réglementation relative au DPE, rendant celui-ci « opposable » et non plus simplement informatif depuis le 1er juillet 2021, s’accompagnent d’un certain nombre de nouveautés pour les biens immobiliers à usage d’habitation. Le décryptage d’Anne-Claude Poncet, responsable juriste immmobilier chez Modelo.

Au-delà de l’impact sur les annonces immobilières, de nouvelles règles sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2022, et d’autres vont intervenir dans les mois et les années à venir. Généralement, le calendrier des mesures est différé pour l’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte ou la Réunion)

L’information sur la performance énergétique des logements

Lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, une mention relative aux dépenses énergétiques théoriques est obligatoire, dans le contrat, depuis le 1er janvier 2022. Cette mesure concerne donc le bail mobilité, ainsi que le contrat de location d’un logement constituant la résidence principale du locataire, que la location soit nue ou meublée.

Plus largement, au 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique du bien devra être situé entre la classe A et la classe E du DPE. Lorsque le bien est classé F ou G, une information sur cette obligation figure dans les publicités, les actes de vente et les baux (cette obligation n’entre en vigueur qu’en 2024 Outre-Mer). Et, à compter du 1er janvier 2028, le non-respect de cette obligation sera précisé sur ces mêmes supports. La vente de ces logements demeurera possible, cependant.

L’audit énergétique

Pour ces mêmes biens classés F ou G, qui ne comprennent qu’un seul logement, ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi relative à la copropriété, un audit énergétique doit être réalisé dès lors que le bien est proposé à la vente. La date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation a été annoncée au 1er septembre 2022 (elle est fixée au 1er juillet 2024 Outre-Mer). L’audit énergétique sera étendu aux logements de la classe E au 1er janvier 2025 (1er juillet 2028 Outre-Mer) et à la classe D au 1er janvier 2034.

Le « gel » des loyers

La location connait un régime d’encadrement renforcé, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le logement est classé F ou G, le loyer des baux conclus à compter du 24 août 2022 sera « gelé » : il ne pourra pas être supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Pour le bail conclu, renouvelé ou reconduit à compter de cette même date, le loyer ne pourra pas non plus augmenter au cours du bail, même si le contrat contient une clause d’indexation. Ces mesures entrent en vigueur au 1er juillet 2024 Outre-Mer.

Décence et performance énergétique

Enfin, le critère de décence sera lié, dès le 1er janvier 2023 en France métropolitaine, à l’obligation de remplir un niveau de performance énergétique minimal, qui augmentera progressivement : la consommation d’énergie estimée du logement devra être inférieure à 450 kWh d’énergie finale pour un mètre carré de surface habitable. Au 1er janvier 2025, les biens classés G ne seront plus considérés comme décents. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F. Pour finir, au 1er janvier 2034, pour être décent, un logement devra être classé entre la classe A et la classe D.

Outre-Mer, un logement devra remplir un niveau de performance minimal à compter du 1er janvier 2028 : les logements classés G ne seront plus décents. Et au 1er janvier 2031, il en sera de même des logements classés F.

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