Loi 3DS : Emmanuelle Wargon se félicite de son adoption par les parlementaires

Les députés et sénateurs ont adopté les 8 et 9 février la loi 3DS qui rend désormais pérenne l’obligation pour les communes d’atteindre un seuil minimum de logements sociaux (25 ou 20%). Emmanuelle Wargon se félicite de l’adoption par les parlementaires de cette loi qui pérennise la construction de logement.

Emmanuelle Wargon
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Définitivement adoptée par les députés et sénateurs les 8 et 9 février, la loi 3DS pour « décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification » rend désormais pérenne l’obligation pour les communes d’atteindre un seuil minimum de logements sociaux (25 ou 20%). Cette loi permet une meilleure adaptation de cette obligation aux réalités locales, en renforçant le rôle du couple maire-Préfet. Elle renforce également les mécanismes d’attributions des logements sociaux en faveur de la mixité sociale.

La loi prolonge par ailleurs la mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers et ouvre à nouveau la possibilité pour les territoires volontaires de candidater à cette expérimentation. Emmanuelle Wargon se félicite de l’adoption par les parlementaires de cette loi qui pérennise la construction de logement.

Pérenniser et conforter les objectifs de construction de logements sociaux

La loi 3DS permet de pérenniser l’objectif de production de logements sociaux au-delà de 2025 pour garantir que toutes les communes l’atteignent.  

En effet, en l’absence de loi, les communes n’auraient plus eu d’objectifs de construction de logements sociaux après 2025 et donc plus de sanctions. Or selon le bilan réalisé en 2020, 1100 communes restent déficitaires dont 280 sont carencées.

En conséquence, la loi 3DS adapte les objectifs de rattrapage fixés tous les 3 ans, avec un taux de rattrapage désormais fixé à 33% du déficit en logements sociaux.

La loi 3DS conforte par ailleurs les fondamentaux que sont le périmètre des communes concernées par l’obligation, et la typologie des logements décomptés au titre de l’obligation.

Les communes n’atteignant pas leurs objectifs continueront d’être prélevées, et, le cas échéant, carencées, tant que le taux cible, fixé à 20 ou 25%, ne sera pas atteint.

Adapter l’application de la loi aux spécificités des territoires : le contrat de mixité sociale

La loi crée le contrat de mixité sociale (CMS) qui permettra davantage de différenciation. Signé entre le maire, le président de l’intercommunalité et le préfet, il détermine les moyens mis en œuvre, notamment par la commune, pour l’atteinte des objectifs de rattrapage. Il ouvre la possibilité d’adapter ces objectifs de construction, avec un plancher fixé à 25% du déficit, en fonction de la situation et des difficultés de la commune.

La procédure d’élaboration et d’approbation de ces contrats est déconcentrée. Elle relèvera désormais exclusivement du préfet de département qui appréciera les circonstances locales justifiant d’une adaptation des objectifs. Elle se substitue à la précédente procédure d’adaptation qui nécessitait une décision du ministre chargé du logement, et recentre donc l’analyse de la situation sur le terrain.

Améliorer le dispositif de contrôle et de sanction

Le droit actuel prévoit que les prélèvements financiers sur les communes déficitaires soient versés à l’intercommunalité délégataire des aides à la pierre ou à l’Etablissement Public Foncier (EPF) du territoire, dans l’objectif de soutenir la réalisation de logements locatifs sociaux. La loi 3DS renforce le contrôle de l’utilisation de ce prélèvement. Il fera l’objet de rapports annuels au préfet, qui pourront conduire au fléchage des fonds vers un autre bénéficiaire.

Le taux de majoration du prélèvement SRU d’une commune en cas de carence sera désormais directement proportionnel à l’écart entre le nombre de logements sociaux réalisés et l’objectif.

La loi redonne par ailleurs de la souplesse et de la confiance au niveau local : la carence d’une commune n’entrainera plus la reprise par le préfet des attributions de logements sociaux relevant du contingent communal. Le transfert du droit de préemption urbain au préfet restera automatique en cas de carence, mais ce dernier pourra, au cas par cas et sur demande et par décision motivées, le restituer à la commune pour lui permettre de conduire un projet précis, dans le cas où il aurait décidé de ne pas l’exercer.

Autres mesures de différenciation

La loi 3DS adapte les critères permettant à certaines communes d’être exemptées de la loi SRU. Le critère d’exemption pour cause de faible desserte par les transports en commun est supprimé et remplacé par un critère d’isolement ou de difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants. Le critère d’exemption pour cause de faible tension sur la demande de logement social est étendu aux agglomérations de moins de 30 000 habitants.

Deux causes supplémentaires d’inconstructibilité seront désormais également prises en compte pour le critère d’exemption correspondant :

  • La présence de champs captants d’eau potable
  • La présence de zones exposées au recul du trait de côte

Renforcer la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale dans les attributions

Les territoires qui en ont déjà l’obligation depuis la loi égalité-citoyenneté de 2017, auront 8 mois pour signer une convention intercommunale d’attributions (CIA) à compter de la promulgation de la loi 3DS. Cette CIA fixe des objectifs d’attributions de logements sociaux pour les ménages modestes en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), pour conforter la mixité sociale. En l’absence de conclusion de la convention, il reviendra à l’intercommunalité la responsabilité de fixer à chaque bailleur les objectifs correspondants.  A défaut, chaque bailleur se verra assigner par la loi l’objectif d’attribuer au moins 25% des logements sociaux en dehors des QPV aux 25% des ménages les plus modestes.

La convention intercommunale fixera désormais également un objectif d’attribution aux travailleurs dits « clés » qui assurent des fonctions essentielles à la continuité de la vie de la Nation, en fonction des besoins et des bassins d’emploi locaux.

Prolonger l’expérimentation de l’encadrement des loyers

La mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, introduite dans la loi ELAN, sera prolongée de 3 ans, jusqu’au 23 novembre 2026. De nouvelles communes pourront également candidater jusqu’au 23 novembre 2022. Par ailleurs, le préfet aura désormais la possibilité de déléguer aux collectivités son pouvoir de sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers par les bailleurs. 

La loi élargit par ailleurs aux annonces de location passées par les particuliers la réglementation s’imposant aujourd’hui uniquement aux professionnels relative aux informations minimales devant figurer dans l’annonce (notamment en ce qui concerne la mention de l’encadrement des loyers dans les zones concernées).

Renforcer le modèle des offices fonciers solidaires

 Les offices fonciers solidaires (OFS) permettent de proposer à l’accession sociale à la propriété des appartements à des prix inférieurs de 30% en moyenne au prix du marché, car le prix du foncier est retiré du prix d’achat du logement. De nombreuses collectivités et acteurs du secteur ont développé ce modèle. La loi 3DS le conforte en permettant aux collectivités de déléguer le droit de préemption urbain aux OFS ou de garantir leurs emprunts. Les OFS pourront également réaliser des opérations intégrant d’autres fonctions que le logement, comme des commerces en pied d’immeuble ou des bureaux.

Permettre la prise en charge de travaux de réparation des logements touchés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles.

 Certaines communes ont des difficultés à être reconnues en état de catastrophe naturelle pour ce phénomène pourtant dramatique. Les particuliers doivent alors financer intégralement des travaux de réparation très coûteux et se trouvent contraints de quitter leur logement. Une ordonnance permettra de réformer ce système pour assurer une prise en charge des travaux de réparation les plus coûteux et ainsi répondre à une attente très concrète des Français.