Immobilier Marseille : Les 5 quartiers à privilégier pour un investissement locatif

Beanstock, a calculé les rentabilités nettes d’un investissement locatif « moyen » à Marseille, quartier par quartier. Alors quels sont ceux qui offrent la meilleure rentabilité locative ?

Marseille

© adobestock

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Soleil et prix attractifs attirent les investisseurs

La cité phocéenne offre de nombreux atouts aux citadins venant de Paris ou Lyon qui souhaitent rester dans des espaces très urbains mais désirent également loger dans des surfaces plus grandes. Outre son héliotropisme, son attractivité est renforcée avec la généralisation du télétravail et le prix moyen du m² : 3 287 euros le m² pour un appartement, un prix en hausse de 11,6% en 2 ans (source Meilleurs Agents).

Les facteurs qui impactent la rentabilité

Les équipes de Beanstock ont agrégé des centaines de données en prenant en compte plusieurs facteurs qui impactent la rentabilité :

  • Le prix au m², calculé sur la base de l’historique de transactions Beanstock et des offres en lignes sur SeLoger sur des surfaces similaires (entre 15 et 25m²)
  • Une surface moyenne définie à 20 m², surface moyenne d’une grande ville de province
  • Des frais de notaire à 8%
  • Un montant de travaux et ameublement calculé sur la moyenne de son historique pour ce type de surface
  • Des frais Beanstock de 7,2% du montant FAI (avec un minimum de 10000€)
  • Des niveaux de loyers/m² déterminés grâce à son historique de transactions pour un appartement meublé dans chaque quartier
  • Des niveaux de charges moyen / m² observés sur son historique de transactions
  • Des niveaux de taxe foncière locale moyens pour la surface définie

Le potentiel d’investissement

La carte montre également le potentiel d’investissement selon un indicateur interne à Beanstock, attribuant une note variant de 1 à 4 basé sur les variables suivantes :

  • La tension locative (temps moyen en jours de mise en location selon l’historique de transactions de Beanstock)
  • Potentiel de plus-value (calculé sur l’historique de croissance du marché locale, l’écart de prix par rapport aux quartiers voisins aux caractéristiques similaires, les projets d’urbanisme (nouveau tram par exemple))
  • La trésorerie nette mensuelle prévisionnelle (cash-flow), c’est-à-dire la différence entre les revenus et les coûts du projets (mensualité de crédits, charges de copropriété, taxe foncière). Si le montant est positif, l’investissement s’autofinance et la trésorerie du projet est positive. Si le montant est négatif, l’investisseur doit sortir ce montant de son épargne chaque mois pour couvrir les coûts du projet.

4e arrondissement, quartier Chutes-Lavie : 5,23% de rentabilité nette

Quartier perché et résidentiel, c’est le quartier calme proche du centre ville marseillais mélangeant petits pavillons, immeubles historiques et résidences des années 70. Doté d’un patrimoine culturel, il propose une très belle rentabilité et attire de plus en plus de touristes et de marseillais appréciant son calme et sa verdure à portée de métro du Vieux Port.

1er arrondissement, quartier Noailles : 4,86% de rentabilité nette

Théâtre des incidents rue d’Aubagne en 2018, le quartier pittoresque de l’hypercentre est réputé pour son marché bouillonnant est en pleine mutation. Cosmopolite, central, à deux rues des boutiques de mode, les prix grimpent et la tendance devrait perdurer.

1er arrondissement, quartier Belsunce : 4,83% de rentabilité nette

C’est l’un des derniers quartiers populaires de l’hypercentre Marseillais niché au pied de la gare Saint-Charles, à deux pas de la Canebière et du Vieux Port. De part son emplacement stratégique, la qualité de son architecture et ses prix encore abordables, il attire les investisseurs qui ont commencé à rénover le parc immobilier. Les prix devraient grimper en flèche.

6e arrondissement, quartier Castellane : 4,51% de rentabilité nette

Centré sur le rond point de Castellane, c’est le quartier mieux desservi de toute la ville, concentrant en son sein les 2 lignes de métro, un tram et plusieurs terminaux de bus. A 2 stations du stade Vélodrome et du Vieux Port, la place Castellane sera réaménagée en 2025 pour faire place belle aux piétons et accueillir une nouvelle ligne de tram. C’est le centre névralgique de la capitale phocéenne.

6e arrondissement, quartier Palais de justice : 4,18% de rentabilité nette

À deux pas de l’Opéra, du Vieux Port et du Centre Bourse, le Palais de justice est bordé de boutiques, restaurants et adresses branchées. Quartier bourgeois, il est possible d’y dénicher de magnifiques appartements. C’est l’investissement patrimonial de l’hypercentre marseillais.

“ Il est encore temps d’investir à Marseille. Même si les prix ont augmenté et qu’il y a de plus en plus de demande pour de moins en moins d’offres, la ville offre encore de bonnes opportunités d’investissement. Les cinq quartiers qu’on vous propose ont une demande locative importante et de bons potentiels de plus value voire des possibilités d’autofinancement. Pour cela, il faudra louer son bien meublé afin d’en maximiser la rentabilité ”, commente Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.

Il est encore temps d’investir à Marseille. Même si les prix ont augmenté et qu’il y a de plus en plus de demande pour de moins en moins d’offres, la ville offre encore de bonnes opportunités d’investissement. Les cinq quartiers qu’on vous propose ont une demande locative importante et de bons potentiels de plus value voire des possibilités d’autofinancement. Pour cela, il faudra louer son bien meublé afin d’en maximiser la rentabilité.
Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock