Copropriétés : Comment s’organiser face aux nouvelles réglementations en matière de performance énergétique ?

Quel impact les nouvelles réglementations mises en place pour lutter contre le réchauffement climatique vont-elles avoir sur les propriétaires ? Comment ces derniers doivent-ils s’organiser ? Cotoit fait le point.

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Ces dernières années, de nouvelles réglementations ont été mises en place pour lutter contre le réchauffement climatique et réguler la consommation énergétique. En France, le secteur du bâtiment représente 44 % de la consommation d’énergie et près de 25 % des émissions de CO2. La RE2020, ou réglementation environnementale 2020, aura donc un impact non négligeable sur lui. Les bâtiments, gros consommateurs d’énergie, sont particulièrement concernés.

Quel impact ces lois vont-elles avoir sur les propriétaires ? Comment ces derniers doivent-ils s’organiser ? Quel rôle joue le syndic de copropriété dans ces démarches ? Cotoit, syndic de copropriété en ligne, fait le point et explique les étapes à suivre pour être en phase.

A quoi correspond la RE2020 ?

La RE2020 vise une meilleure maîtrise des coûts de construction et une montée en compétence des professionnels via une transformation progressive des techniques de construction, des filières industrielles et des solutions énergétiques.

Ses principales mesures :

  • Ajout de critères de mesure de performance : en plus de l’isolation thermique des bâtiments et de la consommation énergétique (chauffage et eau), elle régulera la production d’énergie de ceux-ci et leur impact sur l’environnement (état et consommation des appareils installés) ;
  • Objectif de performance énergétique rehaussé : la dépense énergétique des bâtiments neufs construits sous la RE 2020 devra être de 0 kWh/m²/an (contre 50 kWh/m²/an actuellement) ;
  • Prise en compte de l’impact environnemental des matériaux qui seront utilisés pour la construction.

Son but principal reste une meilleure performance énergétique et un confort accru des constructions, afin de diminuer leur impact carbone. Les énergies renouvelables ont donc une place toute particulière au sein de cette réglementation.

La RE 2020 s’articule autour de trois axes principaux

  • Améliorer la performance énergétique et diminuer la consommation des bâtiments neufs, notamment grâce à l’isolation, et ce quel que soit le mode de chauffage installé ;
  • Diminuer l’impact sur l’environnement des bâtiments neufs, en tenant compte de l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, de la phase de construction à la fin de vie ;
  • Adapter les bâtiments aux conditions climatiques extrêmes, notamment aux canicules que l’on prévoit de plus en plus fréquentes à cause du réchauffement climatique.

Quelles conséquences pour les copropriétaires et les syndics ?

Deux nouveautés majeures en ressortent en matière de diagnostic de performance énergétique :

  • À partir du 1er septembre 2022, les propriétaires vendant un logement appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kilowattheures par m² et par an devront réaliser un audit énergétique.
  • La loi ÉLAN rend opposable le DPE pouvant servir de base à la réalisation de travaux de rénovation. ll s’agit d’inciter les propriétaires et bailleurs à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique au sein de leur logement ou de leur copropriété.

Dans ce contexte, les syndics de copropriété vont de plus en plus jouer le rôle de conseil et d’information auprès des copropriétaires. Ils auront également à leur charge la mise en place des travaux de rénovation énergétique nécessaires au sein des copropriétés.

Réalisation du DPE : Que faire s’il n’est pas bon ?

Un diagnostic de performance énergétique (DPE), document qui permet d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement, devra être réalisé en cas de vente ou de location d’un logement et doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire.

Si les conclusions du DPE ne sont pas bonnes, il faudra entreprendre des travaux dans le logement ou les parties communes concernées. Un logement ayant une classe énergie comprise entre E et G est considéré comme un logement énergivore, il est donc recommandé de procéder à des travaux, par exemple pour isoler des combles, des planchers, des murs ou de la toiture ou remplacer une chaudière, des fenêtres ou réaliser d’autres aménagements du logement.

“En cas de travaux dans les parties privatives, c’est le copropriétaire, seul décisionnaire en la matière, qui devra en assumer la charge. A contrario, pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le coût sera réparti, après le vote – et la validation –  de ces travaux en assemblée générale des copropriétaires”, mentionne Luigi Del Moral, Directeur Général chez Cotoit.

Des exceptions sont toutefois prévues pour louer un bien en DPE E, F ou G. Si un copropriétaire souhaite faire des travaux mais que le reste de la copropriété ne le suit pas, il ne sera pas pénalisé. En revanche, il devra tout de même montrer patte blanche, en prouvant notamment qu’il a fait tous les travaux qui lui était possible de faire en parties privatives et en apportant les éléments démontrant qu’il a voté le projet de travaux collectif en AG ou qu’il a proposé ces travaux au syndic ou au conseil syndical.

Quel rôle joue le syndic de copropriété dans ces démarches ?

Le syndic de copropriété doit être présent pour conseiller les copropriétaires, les informer voire gérer la plupart des étapes pour tout ce qui concerne la réalisation du DPE, l’organisation des travaux, les votes en AG ou encore l’amélioration des performances énergétiques d’un logement…

Il doit notamment :

  • prendre en charge la réalisation du bilan énergétique (DPE ou audit énergétique) d’un logement, du vote de sa réalisation à sa présentation aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, en passant par la mise en concurrence des prestataires ;
  • si besoin, faire voter la réalisation des travaux d’économies d’énergie préconisés dans le DPE lors de l’AG ;
  • trouver toutes les aides au financement
  • faire réaliser les travaux d’économies d’énergie qui ont été votés en AG et suivre le bon déroulé de l’ensemble du chantier
  • assurer la réception des travaux d’économies d’énergie.