Immobilier et DPE : Jusqu’à 17% de décote pour les prix des passoires thermiques

Valeur verte, accélération des mises en vente de passoires thermiques… Quel est l’impact du DPE et de la loi Climat-Énergie sur le marché immobilier ? Meilleurs Agents a réalisé une étude sur le DPE en collaboration avec SeLoger.

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Avec la volonté de proposer l’étude la plus complète sur le sujet, Meilleurs Agents s’est appuyé sur l’ensemble des données d’annonces et transactions à disposition dans les deux plateformes incontournables du marché immobilier en France.

En France, plus d’1 logement sur 10 mis en vente est une passoire thermique

On compte aujourd’hui entre 4,91 et 72 millions de passoires énergétiques parmi les 29 millions de logements en France. Ainsi, entre 17% et 24% du parc français constituerait un logement de ce type. Sur l’année 2021, 12,9% des biens immobiliers annoncés sur les sites analysés étaient des passoires énergétiques. L’analyse des annonces fait également état d’une présence accrue des maisons énergivores, la part de celles-ci passant de 11,4% en 2019 à 14% en 2021.

Faut-il y voir une conséquence de l’interdiction de location qui frappera les biens étiquetés G dès 2025 puis ceux classés F au DPE en janvier 2028 ? Toujours est-il que les chiffres font état d’une hausse de mises en vente de passoires thermiques sur le marché de la transaction immobilière. Au cours de l’année 2021, la hausse des mises en vente atteint +8% pour les appartements étiquetés F ou G alors qu’elle se limite à +3,5% pour les appartements mieux notés. Quant aux maisons énergivores, le volume de leurs annonces s’envole (+7,4% sur 1 an) alors que, dans le même temps, la tendance est au repli (-10,4%) sur les mises en vente de maisons bénéficiant d’un meilleur DPE.

Passoires thermiques : jusqu’à -17% de moins-value !

En toute logique, en moyenne en France, une mauvaise note au DPE déprécie la valeur du logement. «Pour tous biens confondus, notre étude montre qu’à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie…), un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de 6,7 % par rapport à celui d’un bon élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s’il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu’à -17% ! En cause, le levier de négociation que constitue la perspective pour l’acquéreur d’un logement énergivore de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique s’il envisage de le louer », précise Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger.

Par ailleurs, cette différence s’accentue dans le temps puisque la hausse de prix de l’immobilier pour les biens considérés comme passoires en France est de seulement +2% au cours de l’année 2021, contre +5,7% pour les non-passoires.

À contre-courant : à Paris, les passoires thermiques sont +1,1% plus chers que les biens non-énergivores

La valeur verte, qui se traduit par une bonification du prix de vente d’un logement performant, semble ne pas avoir cours sur les marchés immobiliers tendus. En effet, la concurrence entre les acquéreurs tend à gommer les défauts thermiques des biens proposés à la vente. L’exemple le plus extrême étant Paris où les biens classés F ou G coûtent, en moyenne, +1,1 % plus cher que les autres (logements plus récents, mieux isolés mais sans le cachet de l’ancien). La raison étant que, dans la capitale, beaucoup de bâtiments historiques et prestigieux sont des passoires énergétiques, et les ménages prêts à sauter le pas de la propriété dans la capitale accordent plus d’importance à cette caractéristique qu’à la valeur verte du bien.

Malgré cette tendance inversée à Paris, les passoires énergétiques connaissent une baisse plus importante en 2021 de -4,2% contre -0,2% pour les logements parisiens peu énergivores. De plus, on observe un fort afflux des appartements passoires énergétiques en vente sur le marché de la capitale. Paris enregistre une augmentation du nombre de passoires énergétiques de +34,3% contre +8% au niveau national. Ceci peut s’expliquer par un intérêt quant à un potentiel investissement locatif : les lois climats impactent essentiellement la location.

Pour tous biens confondus, notre étude montre qu’à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie…), un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de 6,7 % par rapport à celui d’un bon élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s’il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu’à -17% ! En cause, le levier de négociation que constitue la perspective pour l’acquéreur d’un logement énergivore de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique s’il envisage de le louer.
Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger