Moi, Ministre du Logement : Ce que ferait Vincent Pavanello (Maison des Mandataires) s’il était nommé au gouvernement

A l’orée du remaniement ministériel du Président de la République Emmanuel Macron fraîchement réélu, nous avons interrogé les représentants des principales organisations professionnelles de l’immobilier sur le bilan logement du premier quinquennat d’Emmanuel Macron et sur les chantiers que devra mettre le cas échéant le Ministre du Logement du pourrait succéder à Emmanuelle Wargon. AprèsJean-Marc Torrollion, président de la FNAIM et Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, Vincent Pavanello, Président de La Maison des Mandataires, s’est prêté au jeu.

Mysweet’immo : Quel bilan tirez-vous du 1^er quinquennat d’Emmanuel Macron en matière de logement ?

Vincent Pavanello : Le logement n’a jamais été au cœur du quinquennat. Ce n’est pas très surprenant parce qu’il n’était pas non plus au cœur du programme d’Emmanuel Macron en 2017. Il n’y a donc pas eu de bonnes surprises de ce point de vue-là. Je ne jette pas la pierre à Emmanuel Macron car le Logement n’a jamais été la priorité des différents gouvernements et il n’a encore une fois pas eu droit à la place qui devrait être la sienne eu égard au poids qu’il représente dans les dépenses et la vie des Français. Sachant qu’il est aussi un grand secteur pourvoyeur d’emplois.

Durant ce quinquennat, je remarque qu’il y a eu un certain nombre de points d’achoppement sur des objectifs qui ont été fixés, je pense notamment au choc d’offre promis en septembre 2017 et qui n’a jamais eu lieu et à la réforme très technique des APL que les Français n’ont pas compris. La suppression de la taxe d’habitation a également eu des conséquences sur notre secteur d’activité car elle a enlevé une incitation de plus pour les maires bâtisseurs. Et c’était en plus un des derniers impôts dont les Français comprenaient l’utilité pour le financement des infrastructures publiques de proximité.

Il faut aussi reconnaître quelques avancées à la fin du mandat sur le logement neuf (Rapport Rebsamen) et sur la rénovation énergétique. Les mesures qui permettent de mieux corréler les ressources fiscales des collectivités locales et leur effort de construction sont salutaires. Elles étaient attendues et nous en attendons des effets rapides notamment sur la production de logement intermédiaire (LLI). Sur la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’ est une réussite ce qui démontre bien que les dispositifs simples et bien markétés rencontrent généralement la faveur du public.

Mysweet’immo : Vous, Ministre, quels chantiers lanceriez-vous ?

Vincent Pavanello : Je lancerai une série de chantiers visant à relancer la construction, à soutenir l’accès au logement des jeunes et des actifs en mobilité et j’adresserai aussi des messages forts aux professionnels de l’immobilier.

Relancer très rapidement la construction de logements neufs

La relance du logement neuf passera par des mesures en 3 temps. D’abord, l’urgence à court-terme, c’est-à-dire avant l’été, consiste pour l’Etat a convaincre les élus locaux d’actualiser les plafonds de prix pour les ventes en VEFA pour le logement social et intermédiaire. Ces logements correspondent à un besoin évident pour loger respectivement les plus précaires, et notamment les nouveaux précaires liés à la crise de la covid-19, et les travailleurs modestes. Un certain nombre d’élus ont voulu plafonner le niveau des prix de vente de ces logements mais la hausse du coût des travaux rend l’équation impossible. Il ne faut pas supprimer les plafonds mais les actualiser en fonction des nouvelles conditions de marché, et l’Etat doit trouver les bonnes incitations pour que les élus locaux se saisissent urgemment du sujet.  

A moyen-terme, je crois beaucoup à l’idée d’une contractualisation entre l’Etat et les élus locaux des grandes métropoles. On ne peut plus continuer à laisser aux métropoles une liberté totale dans la définition de leurs objectifs de construction de logements car c’est in fine l’Etat, et donc le contribuable, qui vient corriger ex-post les effets du malthusianisme (dépense sociale pour les mal-logés, dispositif fiscal pour solvabiliser des gens qui sont sortis du maché en raison de la hausse des prix, etc.). Dans mon esprit, l’Etat, accompagné d’experts et en concertation avec les élus, doit définir des objectifs quantitatifs et conditionner certains transferts vers les métropoles à l’atteinte de ces objectifs. En revanche, il ne faut pas revenir sur la décentralisation en matière d’urbanisme car le maire reste le mieux placé pour comprendre les problématiques locales. L’Etat doit définir le « combien » et l’élu local doit rester souverain pour le « comment », c’est-à-dire où et sous quelles formes les logements doivent être produits.

Enfin, à long-terme, il faut impérativement réconcilier les Français avec l’acte de construire : une ville n’appartient pas exclusivement aux gens qui y habitent déjà et ceux qui aimeraient y aller doivent aussi être considérés. Les métropoles ne sauraient être des forteresses où les insiders jouissent de toutes les opportunités au détriment du citoyen qui a eu le malheur de naitre à 100km d’ici. Les Français sont, à juste titre, très sensible à la question de l’égalité des chances et il faudrait en faire preuve en ce qui concerne les questions d’urbanisme. Une ville qui ne construit plus et une ville dans laquelle on retire au plus grand nombre la possibilité de venir librement s’y épanouir.

Soutenir l’accès au logement des plus jeunes et des actifs en mobilité

Les jeunes ont payé cher le prix de la Covid-19 alors même que ils n’étaient pas directement exposé à cette maladie. Ils subissent maintenant un deuxième effet négatif avec la hausse très forte des prix de l’immobilier depuis début 2020, notamment dans certaines villes moyennes qui étaient jusqu’alors à l’abri de telles poussées inflationnistes. Il y a plusieurs injustices à réparer.

Pour les étudiants, qui ont des besoins de mobilité dans les grandes villes où il y a les écoles et les université, mettrais en place une sorte d’APL bonifié qui serait moins conditionné aux ressources des parents qu’à la situation géographique de la résidence principale. Autrement dit, cette aide serait plutôt fléché vers l’étudiant qui veut aller étudier à Bordeaux alors que ses parents sont résidents d’Angoulême, que vers des jeunes dont les parents vivent déjà à Bordeaux et qui peuvent donc bénéficier d’un logement plus facilement. Pour les jeunes qui souhaitent accéder à la propriété, je mettrais en place un PTZ bonifié et j’inciterai fortement les banques à mieux accompagner les personnes qui ne sont pas en CDI (interim, freelance, CDD, etc.). Financer ce type de profil est vecteur de nombreuses externalités positives et il n’est donc pas inopportun que l’Etat mette en place des incitations simples.

Je prendrais aussi une mesure pour aider les actifs en mobilité. Les Français font évoluer leurs stratégies résidentielles et chacun sait que les DMTO (droits de mutation à titre obligatoire) sont un frein à l’aboutissement concret de ces velléités. Je propose donc de réfléchir à un modèle où on bascule une partie de la taxation des nomades vers celle des sédentaires. Pourquoi ne pas imaginer une baisse des DMTO qui serait donc financer par une légère hausse de la taxe foncière ? Nous accompagnerons ainsi mieux la restructuration géographique de la France qui trouve son origine dans la Covid-19 et qui semble souhaitée par le gouvernement actuel.

Adresser des messages forts au secteur immobilier

En tant que ministre du Logement, je m’adresserai d’abord aux près de 100 000 agents immobiliers qui œuvrent sur le territoire. Je m’assurerais par exemple que les règles respectées par les professionnels de l’immobilier le soient aussi par les particuliers lorsqu’ils vendent en direct. Ce n’est pas forcément le cas si on en juge aux milliers d’annonces de particuliers qui sont publiées sans DPE alors que la plupart des professionnels s’efforce de respecter les règles du jeu. Je travaillerai dans le même esprit avec les acteurs de la gestion locative avec l’objectif d’augmenter le taux d’intermédiaire dans ce segment de marché sans bien sûr que cela passe par une loi contraignante.

Le rôle d’un ministre du Logement est aussi de faire connaître et aimer les métiers de l’immobilier. Nous avons la chance d’exercer des métiers porteurs de sens et bien souvent rémunérateur. Ils peuvent être faits avec le statut de salarié mais ils conviennent aussi très bien aux indépendants. Je serai un allié de certaines professions qui peinent injustement à recruter comme les diagnostiqueurs, les syndics de copropriété ou encore les courtiers en financement qui vont se révéler très utiles aux Français alors que les taux remontent.  J’aime ce secteur d’activité et je mettrai tout en œuvre pour qu’il attire davantage de talents.