Moi, Ministre du Logement : Ce que ferait Jean-Marc Torrollion (FNAIM) s’il était nommé au gouvernement

A l’orée du remaniement ministériel du Président de la République Emmanuel Macron fraîchement réélu, nous avons interrogé les représentants des principales organisations professionnelles de l’immobilier sur le bilan logement du premier quinquennat d’Emmanuel Macron et sur les chantiers que devra mettre le cas échéant le Ministre du Logement du pourrait succéder à Emmanuelle Wargon. Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS et Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM nous ont répondu.

Mysweet’immo : Quel bilan tirez-vous du 1^er quinquennat d’Emmanuel Macron en matière de logement ?

Jean-Marc Torrollion : D’une manière générale, le quinquennat a commencé sous l’ère de la métropolisation et a fini sous l’ère de la démétropolisation. Ce qui a été fait durant 5 ans est assez technique, il y a eu beaucoup de pragmatisme, et il faut aussi souligner la qualité du dialogue avec les ministres chargés du Logement. Nous avons notamment été entendus lorsque nous avons proposé un bouclier tarifaire pour le chauffage collectif sur le gaz.

Le quinquennat peut néanmoins être découpé en deux parties, la 1^ère étant plus maîtrisée que la seconde. La 1^ère était annoncée et a vu la multiplication de réformes fortes, avec la loi ELAN et le très bon signal de la reconnaissance des dénominations d’agents immobiliers, le Denormandie dans l’ancien ( 1^ère loi fiscale qui associe rénovation énergétique et avantage fiscal dans l’ancien mais qui malheureusement n’a pas rencontré le succès attendu), la réforme de la copropriété, les programmes Action Cœur de Villes et MaPrimeRénov’…

Il y a eu ensuite la crise du Covid, période de pause législative mais d’intense activité d’ajustement pour l’aide à nos entreprises et de soutien au marché, qui a globalement très bien fonctionné. La preuve : le marché a été très dynamique pendant deux ans.

La seconde partie du quinquennat s’est faite davantage dans la précipitation avec la réforme du DPE et la loi Climat et Résilience qui n’était pas prévue et qui est issue de la Convention citoyenne et d’un tournant donné sur l’écologie. Cette loi qui institue une interdiction de location des logements G, F et E (soit près de 3,5 millions) à horizon court n’a sans doute pas été bien anticipée. Elle est totalement irréaliste, car les objectifs sont inatteignables, et n’a pas de sens.

Mysweet’immo : Vous, Ministre, quels chantiers lanceriez-vous ?

Un ministère de l’Habitat

Je ne serai pas ministre du Logement mais ministre de l’Habitat et de la cohésion des territoires, un grand ministère de l’Habitat de plein exercice qui rassemblerait une compétence Logement forte. Dispersée entre plusieurs ministères et plusieurs administrations, la politique du Logement n’a pas aujourd’hui en effet le poids et la cohérence nécessaire permettant de développer une politique globale et efficace.

Un statut pour le bailleur privé

J’inscrirais « Le statut du bailleur privé » à l’étude du premier projet de loi de finances du prochain quinquennat pour instaurer une neutralité fiscale dans l’investissement neuf et ancien afin de préserver un parc locatif puissant. L’idée ? Permettre aux propriétaires de bénéficier d’une réduction fiscale importante sur leurs revenus s’ils proposent leur logement en location à un montant inférieur aux loyers du marché local. En bref, plus le loyer est faible, plus l’avantage fiscal est fort. Et ceci vaudrait pour tous les investisseurs, quel que soit le logement. Nous avons besoin des investisseurs en France car sans eux et sans un parc locatif privé puissant, il sera impossible d’offrir un logement à tous les Français.

Un moratoire immédiat sur la loi Climat et Résilience

Je créerais un moratoire immédiat sur la loi Climat et Résilience pour calquer notre ambition de rénovation énergétique sur le calendrier européen. En effet, l’Union européenne est en train d’écrire une stratégie tout aussi ambitieuse mais plus efficace que la notre puisqu’elle permet une réelle éradication des vraies passoires thermiques (G) d’ici 2030. Je proposerais un alignement sur cette stratégie, en prenant en compte les résultats du nouveau DPE, en mobilisant utilement l’instrument du Plan pluriannuel de travaux en copropriété. La loi Climat et Résilience est ambitieuse mais son ambition a été non mesurée. Nous avons aujourd’hui une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Ce qui nous attend ? La sortie de centaines de milliers de logements du parc locatif et privé et social qui ne seront pas remplacés rapidement, ce qui aura pour effet de créer une extrême tension sur le marché.

Une décentralisation de la rénovation énergétique

Je demanderais à toutes les collectivités territoriales de s’associer au plan de rénovation énergétique tel que je viens de le décrire plus haut. Je suis partisan d’une décentralisation de la rénovation énergétique avec des obligations adaptées à chaque territoire. C’est ce que j’appelle dresser « une cartographie de l’indécence énergétique de la France » pour adapter notre politique d’aides.

La création de zones de densification minimum

J’imposerais aux municipalités la création de zones de densification minimum. Elles n’auraient pas le droit de déroger à la densité autorisée dans leur plan d’urbanisme dans un certain nombre de zones définies dans les PLU. Il faut construire. Il faut densifier dans les zones constructibles. On a trop gaspillé de droit à construire. La France ne manque pas de terrains à bâtir mais de droit à construire. Au nom de l’écologie, certains maires font de la rétention de permis de construire alors qu’en réalité, en optimisant les droits à construire sur les zones urbaines, on limite l’étalement urbain. C’est une position dangereuse : si les maires refusent de construire, l’Etat recentralisera les droits à construire. Il y sera obligé. Les Français qui veulent se loger, on leur dit quoi ? D’aller camper ?

Un plan pour décarboner l’immobilier touristique

Je lancerais un grand plan pour que l’immobilier touristique français soit totalement décarboné. J’associerais dans le cadre de MaPrimeRénov’ un plan de rénovation énergétique des immeubles des stations de ski et des stations balnéaires, logements très énergivores et dont la rénovation n’a pas été pensée.

Pas d’extension de l’encadrement des loyers

Je suis contre l’extension de l’encadrement des loyers. Je pense que cela ne sert à rien. Ce n’est pas parce que le loyer est encadré que le propriétaire ne choisit pas le locataire le plus solvable. Je n’étendrais pas le dispositif. En revanche, pour l’instant je n’y toucherais pas et je lancerais des études approfondies pour l’analyser dans les zones où il s’est déployé. Je crois davantage au statut du bailleur privé qui permettra une régulation des loyers, lié à l’avantage fiscal, qui produira une offre locative intermédiaire et qui rendra inutile l’encadrement des loyers.