Moi, Ministre du Logement : Ce que ferait Danièlle Dubrac (UNIS), si elle est était nommée au gouvernement

A l’orée du remaniement ministériel du Président de la République Emmanuel Macron fraîchement réélu, nous avons interrogé les représentants des principales organisations professionnelles de l’immobilier sur le bilan logement du premier quinquennat d’Emmanuel Macron et sur les chantiers que devra mettre le cas échéant le Ministre du Logement du pourrait succéder à Emmanuelle Wargon. Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM et Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS nous ont répondu.

Mysweet’immo : Quel bilan tirez-vous du 1^er quinquennat d’Emmanuel Macron en matière de logement ?

Danielle Dubrac : En matière de logement et de politique de rénovation, je ne trouve pas que ce quinquennat a été ambitieux. Il aurait pu l’être davantage. Notamment sur les outils proposés aux propriétaires pour la rénovation (MaPrimeRénov’) qui ne sont pas assez efficaces par rapport à l’enjeu.

Certes, beaucoup de choses ont été faites mais, à cause de l’éclatement des compétences logement, ce dernier a été le parent pauvre de certains arbitrages. La Loi Climat et Résilience, qui oblige à une planification des travaux de rénovation énergétique, MaPrime Rénov’ ou encore France Rénov’, qui accompagne les Français dans leur projet de rénovation …, sont des mesures intéressantes, pour autant, cela ne règle pas la question des politiques publiques des logements privés. Le budget de l’Etat est jalousement gardé par Bercy et les décisions d’arbitrage ne se font pas malheureusement en faveur du Logement.

Il faut quand même reconnaître que nous avons, nous, les professionnels de l’immobilier, été écoutés, pas toujours entendus, mais le dialogue a existé et, durant le confinement, nous avons été beaucoup aidés. Le Ministre aurait pu, en revanche, s’appuyer davantage sur la profession – tiers de confiance – qui est prête à contrôler l’application des prescriptions : permis de louer, décence des logements, lutte contre les discriminations les marchands de sommeil …

Il y a eu une volonté de réformer (restructuration des organismes de logements sociaux, ISF transformée en IFI, suppression taxe foncière , modernisation de la copropriété avec le VPC) mais en même temps une gestion des crises sous pression (gilets jaunes, Covid, bouclier tarifaire gaz, plan de résilience, guerre en Ukraine ). Bilan : le quinquennat a souffert de ce contexte, le marché est en tension (ralentissement des demandes de permis de construire, forte hausse des prix de vente , inflation…) et nous entrons dans une période de 5 ans qui va devoir s’adapter en urgence aux changements climatiques économiques géopolitique et sociaux !

Mysweet’immo : Mysweet’immo : Vous, Ministre, quels chantiers lanceriez-vous ?

Un grand Ministère de l’Habitat

Je souhaite que nous accordions à l’habitat la place qui devrait être la sienne. Je serai donc ministre d’un grand ministère de l’Habitat, de l’immobilier et du logement, chargé du parc privé, de la copropriété et de la rénovation immobilière, et qui aurait les moyens attenants. Seul un ministère de plein exercice peut fixer des objectifs ambitieux, assurer une certaine cohérence des réglementations et le suivi d’une politique du logement contractualisée. Il s’appuierait sur la profession.

Un pacte locatif de responsabilité

Je supprimerais les niches (Pinel, Denormandie …) au profit « d’un grand pacte locatif de responsabilité » pour inciter les propriétaires et investisseurs à réduire leurs loyers en contrepartie d’incitations fiscales. Il reposerait sur la généralisation d’un amortissement fiscal universel, proportionnel au niveau des loyers, et il concernerait l’intégralité du parc locatif. Cela permettrait à un propriétaire de faire de l’amortissement tout au long de l’exploitation du bien et ce, quel que soit son statut. Cet amortissement permettrait de lui donner une capacité de trésorerie pour investir dans des travaux ou dans des travaux de rénovation énergétique et donc de créer une offre locative de qualité, à loyer abordable, dans un parc rénové. Plutôt qu’un système où cohabite une multitude de niches fiscales diverses qui varient en fonction du statut du bailleur, je privilégierais donc un système plus large récompensant un propriétaire qui propose un logement au loyer modéré et/ou correctement rénové, sur la base d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) adéquat.

Aligner la Loi Climat et Résilience sur les standards énergétiques européens

La Loi Climat et Résilience, qui institue une interdiction de location des logements G, F et E, reposant sur l’indécence, a été faite de façon brutale, non anticipée, et insuffisamment accompagnée au niveau de l’investissement. Je suis consciente de l’importance de faire passer le message sur l’urgence écologique de la rénovation du parc de logements car le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre mais je pense que cette stratégie de rénovation française doit être repensée. Il faut revoir le calendrier de la loi, en prenant en considération les résultats du nouveau DPE, et concentrer, dans un premier temps, comme le propose l’Union européenne, l’effort sur les logements très énergivores.

Territorialiser la politique du logement

J’adapterais la politique du logement aux territoires. J’abonnerais la politique de zonage au profit d’une logique contractuelle entre l’Etat, les régions et les EPCI, de façon à ce que les compétences en matière d’urbanisme soient gérées en local.  L’État se chargerait de fixer les grands objectifs (ZAN, rénovation, part de logements sociaux, densification) et les collectivités locales d’en écrire la trajectoire et de les mettre en œuvre en fonction des besoins des territoires, des salariés et des habitants. Il faut le reconnaître, la politique de zonage n’a pas bien fonctionné, elle n’a pas résorbé les problèmes de logement là où il y en avait. Peut-être que les EPCI – qui disposent de la compétence urbanisme et de la connaissance du territoire – peuvent déterminer une cartographie prospective du logement (indécence énergétique du parc, potentiels de surélévation, potentiels d’augmentation des droits à construire).

MaPrimeRénov’ pour tous

Je rendrais MaPrimeRénov’ accessible à tous. Mon objectif ? Que les outils de la rénovation pour les propriétaires soient plus efficaces. Je les simplifierais et je les sanctuariserais, notamment le montant de l’aide, à l’échelle de la copropriété, dans le cadre d’une loi de programmation pluriannuelle : celui-ci doit en effet rester inchangé lorsque la décision de rénover est prise en assemblée générale et lors de la réalisation effective des travaux, même s’ils sont entamés après plusieurs années.

Faciliter la prise de décision en AG

Je faciliterais la rénovation en fluidifiant et en accélérant la prise de décision dans les assemblées générales de copropriété. Je réduirais notamment le nombre de décisions en autorisant le vote global sur la décision des travaux et leur financement : en supprimant la mise en concurrence de chaque corps d’état, et en autorisant les votes sur “les commandes groupées”.