Bien immobilier sous évalué : Le notaire peut-il être tenu pour responsable ?

Lors de la liquidation d’une communauté, le devoir de conseil du notaire ne porte pas sur la valeur d’un bien sauf si des éléments permettent de suspecter de manière évidente une sous-évaluation.

Notaire

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Un client ne peut reprocher au notaire une sous-évaluation de biens dans un partage que s’il prouve que ce notaire disposait d’éléments qui lui permettaient de déceler, ou même de suspecter, une « sous-évaluation manifeste ». C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 6 octobre 2021. Ainsi, la  Cour de cassation exclut que le notaire reçoive des reproches si la mauvaise évaluation a seulement été « notable« .

Les faits

Un notaire dresse un acte qui partage les biens d’ex-époux à la suite d’un divorce. L’ex-mari se voit attribuer deux biens immobiliers.

Quelques années après la séparation de deux époux et la liquidation de leur communauté de biens, l’ex-mari vend les immeubles qui lui avaient été attribués, en retirant un prix très supérieur à l’évaluation du notaire.

Ces biens ayant été vendus à un prix supérieur au prix indiqué dans l’acte, l’ex-mari est condamné à payer à son ex-épouse une somme en dédommagement du préjudice subi résultant de la sous-évaluation.

Compte tenu des indices d’évolution des prix, il apparaissait qu’un des biens avait été sous-évalué de 20% au moment du partage et l’autre de 30%. L’autre époux s’estimait spolié par la faute du notaire auteur de cet acte et réclamait des indemnités à l’homme de loi. Le notaire disposait d’assez d’éléments pour suspecter une sous-évaluation.

Ce que dit l’arrêt de la cour de cassation

Selon l’arrêt de la cour de cassation du 6 octobre 2021, le notaire n’est tenu d’alerter ses clients que s’il dispose d’informations qui lui permettent de « déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste« .

L’époux mécontent doit donc apporter cette preuve de la négligence du notaire et non de sa simple ignorance ou désinvolture.

Reste les magistrats ne précisent pas quels éléments permettraient à l’homme de loi de déceler ou suspecter le défaut d’évaluation.

La Cour de cassation ne partage pas cet avis. Le notaire n’est tenu d’alerter les parties qu’en cas de sous-évaluation manifeste. Cette preuve n’est pas rapportée. Le notaire n’est pas fautif.

Ce qu’il faut retenir

Le notaire peut se tromper dans l’évaluation d’un bien immobilier. Il n’est tenu d’informer les parties qu’en cas de sous évaluation manifeste. C’est à l’époux mécontent qu’il incombe d’apporter la preuve de la négligence du notaire et non de sa simple ignorance ou désinvolture.