Pinel, LMNP … : Les astuces pour optimiser durablement sa fiscalité

Vous êtes un investisseur ? Votre avantage fiscal en Pinel arrive à sa fin ? Bertrand de Raymond, Président de CapCime, vous délivre des conseils pour optimiser votre fiscalité.

Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime

© DR. Bertrand de Raymond

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Profiter de la réduction d’impôt Pinel pendant 9 ans puis, à l’issue de cet avantage, basculer vers le dispositif LMNP : c’est la solution proposée par CapCime, spécialiste d’opérations de défiscalisation immobilière dans l’ancien, pour vous permettre d’optimiser durablement votre fiscalité. Alors, comment ça marche ?

Étape 1 : 2022 à 2031, un Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier sur 9 ans

Le 1er juin 2022 un investisseur achète à Capcime un T2 en duplex d’une surface pondérée de 59 m² rue des Chartreux à Lyon (1er). Ainsi, le montant total de l’investissement est de 404 613 € et répartis entre :

  • 330 000 € d’acquisition immobilière ;
  • 24 613 € de frais d’achat (droits d’enregistrement, émoluments du notaire…) ;
  • 50 000 € de travaux éligibles au déficit foncier

Le loyer annuel du bien (location nue) est estimé (à partir du 1er aout 2022) à 785 €/mois (revalorisation annuelle 1,5 %mois). L’opération est donc financée par un prêt immobilier d’un montant de 380 000 € avec un TEG de 1,30 % ; soit une mensualité de 1798,93 €. L’acquéreur a une TMI de 30 %. Il bénéficie de deux avantages :

  • le premier, au titre de la réduction d’impôt Pinel ; taux de 18 % dans la limite de 300 000 € d’investissement, avantage fiscal réparti sur 9 ans ;
  • le second, en se créant un déficit foncier imputable sur les loyers et sur le revenu global à hauteur de 10 700€ l’année de réalisation des travaux ; le solde étant reportable sur les loyers des 10 années suivante.

Deuxième étape : L’arbitrage

Passées les neuf années d’avantage Pinel, en 2031, va se poser la question de l’arbitrage : vendre le logement ou continuer à le louer nu ? S’il opte pour cette dernière solution, l’investisseur ne bénéficiera donc plus d’aucune réduction d’impôt. Ses revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; c’est-à-dire taxés à son taux marginal d’imposition (30 %), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Soit une fiscalité de 47,2 %.

Une solution existe pour continuer à louer le bien en neutralisant durablement la fiscalité sur les loyers : la location meublée (LMNP). Au régime « micro », il faut ainsi préférer le « réel » qui permet d’imputer sur les recettes locatives la quasi-totalité des charges et d’amortir le logement et le mobilier. Cependant, attention, ce changement de régime n’est possible qu’une fois que le locataire en place a donné congé.

Étape 3 : 2031/2051, une location meublée

En 2031, la valeur théorique du T2 est estimée 434 488 € et les loyers annuels à 10 764 €. Le montant à amortir (logement hors terrain et 6000 € de mobilier) s’élève à 375 315 €. L’amortissement permet, à lui seul, de neutraliser la fiscalité sur les loyers sur la période considérée.

L’investisseur conserve ainsi un bien locatif dans son patrimoine. Il pourra le transmettre à ses héritiers et percevoir un complément de revenu non fiscalisé une fois remboursé l’éventuel emprunt immobilier souscrit pour financer cette opération immobilière.

Synthèse de l’opération Pinel puis location meublée