Pinel, LMNP … : Les astuces pour optimiser durablement sa fiscalité

Vous êtes un investisseur ? Votre avantage fiscal en Pinel arrive à sa fin ? Bertrand de Raymond, Président de CapCime, vous délivre des conseils pour optimiser votre fiscalité.

Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime

© DR. Bertrand de Raymond

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Profiter de la réduction d’impôt Pinel pendant 9 ans puis, à l’issue de cet avantage, basculer vers le dispositif LMNP : c’est la solution proposée par CapCime, spécialiste d’opérations de défiscalisation immobilière dans l’ancien, pour vous permettre d’optimiser durablement votre fiscalité. Alors, comment ça marche ?

Étape 1 : 2022 à 2031, un Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier sur 9 ans

Le 1er juin 2022 un investisseur achète à Capcime un T2 en duplex d’une surface pondérée de 59 m² rue des Chartreux à Lyon (1er). Ainsi, le montant total de l’investissement est de 404 613 € et répartis entre :

  • 330 000 € d’acquisition immobilière ;
  • 24 613 € de frais d’achat (droits d’enregistrement, émoluments du notaire…) ;
  • 50 000 € de travaux éligibles au déficit foncier

Le loyer annuel du bien (location nue) est estimé (à partir du 1er aout 2022) à 785 €/mois (revalorisation annuelle 1,5 %mois). L’opération est donc financée par un prêt immobilier d’un montant de 380 000 € avec un TEG de 1,30 % ; soit une mensualité de 1798,93 €. L’acquéreur a une TMI de 30 %. Il bénéficie de deux avantages :

  • le premier, au titre de la réduction d’impôt Pinel ; taux de 18 % dans la limite de 300 000 € d’investissement, avantage fiscal réparti sur 9 ans ;
  • le second, en se créant un déficit foncier imputable sur les loyers et sur le revenu global à hauteur de 10 700€ l’année de réalisation des travaux ; le solde étant reportable sur les loyers des 10 années suivante.

Deuxième étape : L’arbitrage

Passées les neuf années d’avantage Pinel, en 2031, va se poser la question de l’arbitrage : vendre le logement ou continuer à le louer nu ? S’il opte pour cette dernière solution, l’investisseur ne bénéficiera donc plus d’aucune réduction d’impôt. Ses revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; c’est-à-dire taxés à son taux marginal d’imposition (30 %), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Soit une fiscalité de 47,2 %.

Une solution existe pour continuer à louer le bien en neutralisant durablement la fiscalité sur les loyers : la location meublée (LMNP). Au régime « micro », il faut ainsi préférer le « réel » qui permet d’imputer sur les recettes locatives la quasi-totalité des charges et d’amortir le logement et le mobilier. Cependant, attention, ce changement de régime n’est possible qu’une fois que le locataire en place a donné congé.

Étape 3 : 2031/2051, une location meublée

En 2031, la valeur théorique du T2 est estimée 434 488 € et les loyers annuels à 10 764 €. Le montant à amortir (logement hors terrain et 6000 € de mobilier) s’élève à 375 315 €. L’amortissement permet, à lui seul, de neutraliser la fiscalité sur les loyers sur la période considérée.

L’investisseur conserve ainsi un bien locatif dans son patrimoine. Il pourra le transmettre à ses héritiers et percevoir un complément de revenu non fiscalisé une fois remboursé l’éventuel emprunt immobilier souscrit pour financer cette opération immobilière.

Synthèse de l’opération Pinel puis location meublée
Par MySweet Newsroom