Immobilier : Comment choisir entre la loi Pinel et la LMNP pour votre futur investissement locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour développer votre patrimoine ? Loi Pinel ou LMNP, ce qu’il faut savoir pour choisir le bon dispositif.

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La loi Pinel, un dispositif efficace pour défiscaliser

Mise en application en 2014 pour rétablir le marché locatif dans les zones en difficulté et tendues, le dispositif Pinel est une loi permettant d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant son imposition. Le gouvernement favorise le contribuable qui se porte acquéreur d’un logement en VEFA afin de travailler le bien immobilier en investissement locatif.

La réduction d’impôt varie selon la période d’engagement locative

Les investissements locatifs dans le cadre de la loi Pinel vous permettent de profiter d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur investie en immobilier neuf. Pour les professionnels de l’immobilier et les promoteurs, il s’agit concrètement d’une incitation fiscale permettant de rendre cette loi fiscale attractive et efficace pour le contribuable.

En fonction du prix d’achat et selon le nombre d’années d’engagement retenue pour louer le logement neuf, une déduction fiscale sur l’imposition sur le revenu sera alors octroyée. Plus la période d’engagement sera longue, plus l’avantage fiscal en sera important :

  • 12 % pour un engagement de conservation et de location de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de conservation et de location de 9 ans
  • 21% pour un engagement de conservation et de location de 12 ans

Le législateur a alors fixé un plafond annuel d’acquisition à 300 000 € pour cette augmentation d’impôt. Si vous remplissez les différents critères pour en bénéficier, vous pouvez alors diminuer jusqu’à 63 000 € de vos impôts sur la période.

Développer son patrimoine immobilier à moindre coût

La Loi Pinel vous donne accès à l’investissement dans un bien immobilier neuf (VEFA). Ce dispositif permet de se constituer un patrimoine, tout en générant des revenus locatifs. En complément, le propriétaire profite d’un avantage significatif : une réduction d’impôt.

Lorsque vous choisissez d’investir à Pinel, le bien sélectionné sera financé majoritairement par des revenus locatifs et des avantages fiscaux. Vos efforts d’épargne se limitent alors à constituer un patrimoine qui pourra être transmis à vos héritiers.

Plusieurs grandes villes françaises sont alors éligibles. Investir à Strasbourg en loi Pinel ou dans le Grand Paris peuvent être des pistes d’études. L’une de ces villes étant la capitale européenne et l’autre la capitale française.

La Location Meublée Non Professionnelle pour défiscaliser ses loyers

Pour les investisseurs choisissant le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour leur investissement locatif, l’administration fiscale ne prévoit pas de dégrèvement fiscal, mais une fiscalité plus favorable. Plusieurs options s’ouvrent à vous. Vous pouvez alors investir soit dans un logement neuf ou ancien, soit dans un bien indépendant, soit dans une résidence dite de services (EHPAD – résidence étudiants – résidence sénior – résidence tourisme – résidence affaires). Lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € par an, vous bénéficiez des avantages fiscaux procurés par le LMNP.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’avantage premier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel réside dans sa faculté à générer des revenus complémentaires en évitant l’imposition sur les loyers. Cela est possible grâce à l’amortissement comptable du bien immobilier et à son mobilier. Ce mécanisme permet d’éviter l’impôt sur vos revenus locatifs pendant une longue période. De plus, lorsque vous achetez un bien en résidence de services, les revenus générés de cette location sont garantis dans le cadre d’un bail commercial et la gestion de la location est entièrement assumée par le gestionnaire. Le bail commercial est alors un contrat signé entre le propriétaire du logement et le gestionnaire de la résidence de services. Ce document est la pierre angulaire d’un investissement en résidence de services.

Comment choisir entre la loi Pinel et la LMNP ?

Si ces deux options d’investissement immobilier locatif ont leurs propres avantages, chaque forme dispose de ses propres caractéristiques. En fonction de votre objectif et de votre stratégie patrimoniale, vous devez faire un choix entre ces deux dispositifs.

Identifier rapidement et facilement vos futurs locataires

Moins contraignant que la loi Pinel, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel reste plus simple à appréhender pour les investisseurs. Sans zonage, ni plafond de loyers ni ressources pour le locataire, le bailleur a toute liberté dans la mise en place de son investissement immobilier. Neuf ou ancien, tout est possible. Par conséquent, il est plus facile de signer un bail. Celui-ci sera alors considéré comme un bail commercial. Le propriétaire n’a donc pas à vérifier ou à imposer d’éventuelles contraintes d’éligibilité à son locataire.

Cependant, selon le dispositif choisit, le type de locataire peut varier entre la loi Pinel et la Location Meublée Non Professionnelle. Les locations nues proposées sous la loi Pinel attirent les personnes désireuses de s’installer dans la durée. Les familles, les célibataires ou les couples, par exemple, privilégient les logements neufs. Le dispositif Pinel est alors une bonne piste pour louer à ces catégories de locataires. De nombreuses villes proposent des logements neufs adaptés à la loi Pinel.

Défiscaliser grâce à la loi Pinel

Si votre objectif est de réduire votre imposition à court terme, un investissement dans la loi Pinel reste une des meilleures solutions. En effet, des avantages fiscaux s’appliquent dès la première année de location. La réduction d’impôt débutera alors dès la livraison du bien. À la fin de la période fiscale, c’est-à-dire dès que l’engagement de conservation est terminé, vous pourrez disposer librement des biens que vous acquerrez. Plusieurs possibilités s’offrent alors au propriétaire par la suite, soit perdurer la location, soit le vendre, soit l’occupé au titre de la résidence principale ou de la résidence secondaire.

Diversifier ses revenus

Cependant, si votre projet d’investissement locatif consiste à générer des revenus supplémentaires qui ne pèsent pas sur vos impôts, vous serez peut-être plus intéressé à investir dans une Location Meublée Non Professionnelle. C’est souvent l’option choisie par les investisseurs immobiliers qui cherchent à préparer et compléter leur future retraite. Investir en Location Meublée Non Professionnelle offre à l’investisseur un ticket d’acquisition réduit proche des 90 000 € HT pour un studio étudiant par exemple.

Le retour sur investissement d’un investissement en loi Pinel dépasse rarement les 3% sur la base du prix d’achat du bien immobilier neuf et du plafond locatif selon la zone d’implantation du bien. En revanche, avec des loyers moyens supérieurs de 20 à 30 % pour les meublés, le rendement d’une Location Meublée Non Professionnelle dans le Grand Paris par exemple peut atteindre 4 à 5 %. Par conséquent, cette solution est privilégiée pour générer plus de revenus et accessible au plus grand nombre.

La vente du logement

Dans tout investissement, la perspective de la revente et de plus-value est d’une grande importance. Sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, la fiscalité de ces plus-values ​​est quasi inexistante. Par conséquent, cela peut être une excellente acquisition immobilière. En revanche, la revente d’un bien immobilier situé en résidence avec services est souvent compliquée.

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