Immobilier neuf : Fort recul des ventes de logements neuf

Alors qu’au tout début de l’année 2022, la reprise semblait ferme et l’inflation maîtrisable, la géopolitique est venue déséquilibrer des économies encore convalescentes. Sur le front du logement, après le rebond de 2021, les ventes totales décrochent à nouveau.

Quasiment 25% de baisse des ventes d’immobilier neuf

Au 2ème trimestre 2022, les promoteurs ont vendu 24,3% de logements en moins qu’au 2ème trimestre 2021. Tous les postes de ventes baissent à nouveau ce trimestre. Si la baisse reste relativement mesurée pour les ventes au détail, elle est bien plus marquée pour les ventes en bloc (notamment aux bailleurs sociaux) qui reculent de 42,3%.

Hausse des coûts de construction, inflation et brusque remontée des taux d’intérêt ont accentué le recul des réservations nettes au détail. Les ventes aux investisseurs particuliers baissent de 25,9% alors que les ventes aux propriétaires occupants résistent et ne reculent que de 8,2%.

« L’incertitude économique et la hausse des coûts de construction rendent frileux les investisseurs particuliers et les bailleurs sociaux qui font preuve d’un attentisme aboutissant à une chute conséquente des ventes. L’accession à la propriété, en baisse elle aussi, fait toutefois preuve de plus de résistance», observe Pascal Boulanger, président de la FPI.

Remontée de l’offre commerciale en trompe l’oeil

La hausse artificielle du nombre d’autorisations de logements collectifs au 1er semestre, due à la mise en œuvre de la RE 2020, ne se retrouve pas dans les chiffres des mises en vente qui restent orientées à la baisse. Sur l’ensemble du 1er semestre, l’offre nouvelle a de nouveau baissé de 14,6% par rapport au 1er semestre 2021. Le nombre de logements neufs mis en vente reste bien en dessous des niveaux antérieurs à la crise sanitaire. Le léger ressaut de l’offre commerciale au second trimestre est d’abord le fait de la baisse des ventes, et principalement les ventes en bloc et aux investisseurs particuliers.

« Le repli des ventes est aussi la conséquence directe du manque chronique d’offre de logements neufs sur lequel nous ne cessons d’alerter les pouvoirs publics locaux et nationaux depuis de longs mois. Même si la crise sanitaire est passée par là, depuis 3 ans les maires délivrent aux compte-gouttes les permis de construire : c’est beaucoup trop long, notamment pour répondre aux besoins de logements toujours criants dans ce pays. Malheureusement, à cela, il convient de rajouter l’arrêt de certaines opérations pour des raisons économiques ».

Les promoteurs freinés par les coûts de production

Au deuxième trimestre en France, les mises en vente de logements neufs, indicateur-clé de l’activité des promoteurs, a baissé d’environ 11% par rapport à 2021, selon les données de la FPI. « Au moins les trois quarts » de cette baisse viennent de la frilosité des maires à octroyer des permis de construire, a soutenu le président de la FPI Pascal Boulanger, reprenant un grief récurrent des promoteurs depuis plusieurs années. Mais « arrive un nouveau phénomène qu’on commence à voir très sérieusement, (…) c’est que beaucoup de promoteurs stoppent des opérations pour des raisons économiques. »

« Ils ont leur permis, il est purgé de tout recours, (…) ils ont une commercialisation qui démarre et qui est plutôt bonne, et puis ils ont les réponses à leurs appels d’offre, et là, ça ne passe pas. »

« C’est vraiment un problème économique : on a commencé à vendre, on a fait des estimations avec les maîtres d’oeuvre, on dit +le coût de construction va être de tant+, et quand on s’y met, les prix de revient s’envolent« , a déploré Pascal Boulanger.

Les coûts de construction grimpent depuis 2020, du fait de la perturbation des chaînes d’approvisionnement en matériaux sous l’effet de la pandémie, et de la flambée des prix de l’énergie aggravée par la guerre en Ukraine.

Du côté des réservations de logements, indicateur de la demande, la baisse est très nette (-24,3% sur un an) et surtout du fait des investisseurs. Elle est beaucoup moins marquée pour les particuliers accédants. Les bailleurs sociaux ont notamment beaucoup freiné leurs commandes, là aussi à cause de la hausse des coûts des chantiers.

« Souvent, dans les territoires, il existe des chartes imposées par les collectivités aux bailleurs sociaux qui plafonnent le prix d’acquisition de logements« , a expliqué Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI. Or, avec la hausse des coûts, « parfois, on est au-dessus de ces plafonds, et donc les ventes ne se font pas, ou alors c’est bien plus long, il faut négocier, revoir ses chartes... »

Les prix de vente moyens au mètre carré ont eux flambé hors région parisienne, +6,8% en un an, tandis qu’ils semblent se stabiliser en Ile-de-France (+2,5%) où ils restent néanmoins beaucoup plus élevés.