Projet de loi de finance 2023 : A quoi s’attendre pour la location meublée ?

A quoi doivent s’attendre les loueurs en meublé pour l’année 2023 ? A priori, pas de changement majeur en vue. Comme prévu, les seuils du régime micro-BIC vont être réévalués dès le 1^er janvier 2023. Par ailleurs, dans sa rédaction actuelle, le projet de loi de finances pour 2023 contient deux articles qui concernent les meublés de tourisme : ces derniers ne pourraient plus être exonérés de TVA et à partir de trois meublés, le contribuable serait obligatoirement assujetti au régime réel.

Côté rénovation énergétique, contrairement à ce qui est prévu pour la location vide, ni la loi de finances rectificative pour 2022, ni le PLF 2023 ne prévoient d’incitation spécifique pour les loueurs en meublé. Enfin, le régime Censi-Bouvard n’étant pas prolongé, ceux qui souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans une résidence-services doivent le faire avant le 31 décembre 2022.

Mallory Boutron, diplômée d’Expertise Comptable et responsable du pôle Fiscalité chez Jedéclaremonmeublé.com, détaille les évolutions de seuil du Micro-Bic pour les loueurs en meublés et fait le point sur les changements prévus par le PLF 2023 pour les meublés de tourisme.

Les seuils du micro-BIC revalorisés au 1^er janvier 2023

Les loyers perçus par les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce jour, si les recettes (loyers charges comprises) du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), le régime par défaut est celui du micro BIC.

Dans ce cas, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % (71 % s’il a fait classé son logement en “meublé de tourisme”). A titre d’exemple, s’il perçoit 6 000 € de loyers charges comprises au titre d’une année, il sera imposé dans sa tranche d’imposition (imaginons 30%) sur la moitié de cette somme et supportera les prélèvements sociaux de 17,2%, soit un impôt de 1416 € pour l’année en question [(3000 x 30%) + (3000 x 17,2%)].

Le Code général des impôts prévoit que les seuils du micro-BIC sont actualisés tous les 3 ans dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, arrondi à la centaine d’euros la plus proche. Cette révision interviendra au 1^er janvier 2023. Au vu des revalorisations de l’impôt sur le revenu pour les années 2020, 2021 et 2023 (encore à confirmer), les nouveaux seuils du micro BIC seraient de 77 700 € pour la location meublée et de 188 600 € pour les meublés de tourisme classés.

Les meublés de tourisme visés par PLF 2023 : TVA et régime réel obligatoires

En principe, les locations meublées sont exonérées de plein droit de la TVA. Le Code général des impôts prévoit cependant que les propriétaires bailleurs sont imposables à la TVA s’ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : accueil de la clientèle, service de petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture de linge de maison. L’article 5 octies du PLF 2023 prévoit de soumettre les locations de meublés de tourisme à la TVA, même si 3 des 4 prestations para-hôtelières mentionnées ci-dessus ne sont pas fournies, avec une possibilité de bénéficier du régime de franchise en base de TVA (pour ceux qui réalisent moins de 85 800 € de chiffre d’affaires annuel). Toutes les locations type Airbnb sont donc concernées.

En effet, le Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” Il n’y a pas lieu de distinguer si le logement est classé et non classé.

« Il s’agit plutôt d’une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé. L’assujettissement à la TVA permet en effet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou sur le coût des travaux, les frais d’entretien ou de réparation, les honoraires de comptabilité etc. Si cet assujettissement n’est pas avantageux, il suffit au loueur en meublé d’opter pour la franchise en base (à condition d’avoir des recettes locatives inférieures à 85 800€ par an). Le contribuable est alors dispensé de déclarer et de régler la TVA », déclare Mallory Boutron, responsable du pôle Fiscalité de Jedéclaremonmeublé.com.

Par ailleurs, l’article 9 quater H du PLF 2023 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2023, les contribuables qui donneraient en location au moins trois meublés de tourisme (classés ou non) seraient exclus du régime micro-BIC et ne pourraient en conséquence bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 % (71 % si le meublé de tourisme est classé). Ces loueurs en meublé seraient obligatoirement assujettis au régime réel BIC.

« Là encore, il ne s’agit pas d’une mauvaise nouvelle, le régime réel est plus intéressant fiscalement dans 85 % des cas. En effet, il permet au contribuable de déduire toutes les charges supportées (intérêts d’emprunt, factures d’entretien et de réparations, taxe foncière, assurance, frais de gestion et de comptabilité, etc) et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux. Quant aux frais d’acquisition, ils peuvent être passés en charge ou être amortis», ajoute Mallory Boutron.

Rénovation énergétique : pas d’incitation spécifique pour les loueurs en meublé

Afin d’inciter les bailleurs de logements non meublés à engager les travaux de rénovation énergétique pour que leur logement n’ait plus le statut de « passoire thermique », la loi de finances rectificative pour 2022 a prévu de relever le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global du contribuable à 21 400 € de 2023 à 2025 (au lieu de 10 700 €). Les travaux réalisés doivent permettre au logement loué vide de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025 (devis accepté par le contribuable à compter du 5 novembre 2022 et facture payée entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025). 

Il s’agit donc de doubler la limite d’imputation des déficits fonciers résultant de travaux de rénovation thermique sur le revenu global. Attention, si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux seront reconstitués selon les modalités qui auraient été applicables sans la mesure.

“La location meublée étant aujourd’hui largement plébicitée par les locataires, il est regrettable qu’une mesure incitative similaire n’ait pas été envisagée pour les bailleurs de logements meublés”, remarque Mallory Boutron.

La fin du Censi-Bouvard

Conformément au rapport de l’inspection générale des finances de juin 2022 concernant l’évaluation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, ce régime ne sera pas prolongé. Les propriétaires doivent impérativement investir dans des résidences de services avant le 31 décembre 2022 s’ils souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

« Pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant la fin de l’année, choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement. En optant pour le régime réel, l’investisseur peut en effet amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant au moins une dizaine d’année”, conclut Mallory Boutron.