Marché immobilier : Les acheteurs reprennent la main

Si les vendeurs gardaient l’avantage depuis plusieurs mois, il semblerait qu’en 2023 le match immobilier tourne à l’avantage des acheteurs. Avec des biens plus nombreux sur le marché, les occasions de négocier les prix ne manquent pas ! L’analyse du Professeur Bernard Thion pour Immonot.com.

L’activité : perte de tonus !

Difficile de passer d’une situation d’abondance à celle de pénurie, la pénurie touchant les acheteurs et non plus les produits, qui eux reviennent en abondance ou du moins s’affichent beaucoup plus longtemps. Mais difficile aussi, quand on est vendeur de consentir la baisse du prix d’un bien qui, quelques mois plus tôt culminait encore à une hauteur très favorable. Et pourtant, avec une hausse des taux encore très modérée, et des crises qui s’accumulent, chacun est persuadé que les prix ne peuvent se maintenir à leur niveau d’hier.

Ce que résume fort bien ce négociateur de Lille : « Situation d’attente : les vendeurs ne sont pas prêts à baisser leurs prix alors qu’on constate une attente des acquéreurs confrontés à la hausse des taux et à l’incertitude socio-économique ».

Il faut maintenant savoir convaincre de vendre. « Vendre au son du canon ! » disent les boursiers, sans hésiter, en abaissant son prix de peur qu’il ne faille le baisser davantage quelques jours plus tard. Plus facile à dire qu’à faire ! Mais les chiffres sont là : alors que la baisse d’activité touchait 55% de nos correspondants fin août, puis 64% fin octobre, 71% prévoient maintenant son déclin pour la fin de l’année.

Prix : baisse de forme

La contraction de l’activité prend bien évidemment sa source dans une inadéquation entre prix offerts et prix demandés. Car l’inflation des prix à la consommation induit naturellement une réduction des sommes que l’on peut consacrer à l’immobilier. À cela s’ajoute le coût du crédit qui, même si les taux pratiqués par les banques ne sont pas encore très élevés, deviennent moins attrayants, d’autant que la distribution des crédits en est plus contraignante.

C’est ainsi que pour les logements, seuls 2% de nos correspondants prédisent encore une hausse des prix, 54% une baisse et 44% leur maintien au niveau actuel. Pour les terrains, les chiffres sont respectivement de 10%, 29% et 61%.

Bonne surprise au niveau des commerces puisqu’à peine un tiers de nos négociants contre la moitié il y a deux mois prévoient leur baisse et les deux-tiers leur stabilité. Il semblerait ainsi que le développement du petit commerce en centre-ville qui suit naturellement l’engouement récent des français pour les villes moyennes, ait un effet bénéfique sur les prix de l’immobilier commercial, d’autant que la grande distribution traverse une crise importante mise en lumière par l’inflation des prix et le développement du discount.

Le conseil des notaires : prime à la vente !

Bien évidemment, le conseil de vendre en premier, plutôt que prévoir le retour à une très hypothétique hausse des prix du logement, devient celui de la très grande majorité de nos correspondants.

Pour les terrains à bâtir, les conseils sont mieux répartis. En particulier, celui de reporter toute prise de décision pour lequel la proportion des votants atteint 13 %.

Ce mouvement semble suivre celui de la bourse qui, depuis plus d’un mois, persiste à être optimiste. Or, l’acquisition ou la vente d’un terrain à bâtir se négocie en fonction des perspectives économiques à plus long terme, rarement inférieures à un an, le temps d’obtenir les autorisations nécessaires pour l’édification d’un immeuble, auquel peut s’ajouter celui de vendre les logements correspondants.

Dans le contexte actuel, s’il est tentant de vendre un terrain à bâtir, ce que conseillent 47 % des participants à notre panel, il n’est pas improbable qu’à plus long terme l’économie reparte et qu’il faille profiter du moment pour se lancer dans un nouveau projet. Ce que semble indiquer cette évolution très positive des indicateurs boursiers.