Immobilier : «Les vendeurs doivent lancer les soldes d’hiver !»

Avec la hausse des prix et du coût du crédit, les acheteurs se trouvent contraints de négocier. Affichant des prétentions toujours élevées, les vendeurs devraient profiter de cette période pour lancer les soldes d’hiver. À défaut, leur produit risquerait de rester en stock, comme le pressentent les notaires.

Le Professeur Bernard Thion décrypte la tendance du marché immobilier issue d’une enquête nationale réalisée fin décembre 2022 par le portail d’annonces immobilières des notaires Immonot auprès d’études notariales réparties sur toute la France.

L’activité : reprise en vue !

Après une descente aux enfers durant les derniers mois de l’année, la situation semble se calmer légèrement avec une apparente stabilité dans le niveau des transactions.

Certains parleront d’atterrissage en douceur, rappelant que, avec un peu plus d’1 millions de transactions sur l’année 2022, on redescend au niveau des chiffres atteints fin 2019 avant la période COVID, alors que les taux de crédits immobiliers dépassaient à peine 1%. Ils frisent maintenant près du double et la dette immobilière des ménages par rapport à leur revenu est passée de 80 % à 90%. En comparaison, aux Etats-Unis, mais aussi en Espagne elle est restée inférieure à 70 %.

Ceci étant, alors que la proportion des négociateurs ayant vu leur activité déclinée sur les 2 derniers mois de l’année augmentait de 64 % à 68 %, ceux prévoyant pour les deux prochains mois la poursuite de cette chute sont un peu moins nombreux, en diminution de 71% à 69%. Ce qui pourrait correspondre à un début de renversement de la situation.

Prix : place à l’accalmie

Cette contraction de l’activité résulte bien évidemment d’une inadéquation de plus en plus marquée entre les prix offerts et les prix demandés. Entre augmentation des taux d’inflation qui réduit la proportion de l’épargne à s’investir dans l’immobilier, augmentation des taux d’intérêts qui renchérit le coût des emprunts et difficultés créées par les banques pour distribuer des prêts immobiliers, les acheteurs potentiels sont bien obligés de réduire leurs prétentions.

On se retrouve ainsi dans une configuration très particulière où plus personne ne croît à une hausse des prix. Pour le logement, 56 % des notaires anticipent une baisse des prix, 44% leur maintien au niveau actuel et 0% une hausse. Pour les terrains, ces chiffres sont à peine meilleurs, les proportions étant respectivement de 47%, 51% et 2%. Ainsi, même si les villes moyennes ont vu leur attractivité s’améliorer tout au long de l’année 2022, parfois au détriment des grandes cités, la perte du pouvoir d’achat commence à peser fortement sur l’ensemble du marché immobilier.

Le conseil des notaires : vendre…et racheter !

Peu d’évolution dans les conseils sur l’opportunité d’acheter ou de vendre un bien immobilier. Les prévisions à plus long terme dépendent, non seulement des anticipations sur la hausse des taux d’intérêts qui conditionne celui des crédits immobiliers, mais aussi de la nécessité de se prémunir contre les aléas économiques. La pierre, comme l’or, a la réputation de valeur refuge ; ce qui va influer sur la décision de se constituer un patrimoine immobilier garant de notre retraite.

Or, si à court terme, l’augmentation des taux qui s’accompagne d’une baisse des prix paraît évidente et oriente à la vente, à plus long terme le montant des retraites devant se réduire, avec un nombre de cotisants inférieurs au nombre de bénéficiaires, l’investissement dans l’immobilier peut paraître une bonne opportunité. D’où cette répartition qui aboutit à ce que les trois quarts des conseils vont en faveur de la vente en premier pour les logements, et la moitié pour les terrains.