Immobilier : La loi Climat et Résilience bouscule le marché, le DPE joue sur les prix

2022 aura-t-elle marqué une accélération concernant les impacts de la Loi Climat et Résilience sur le marché immobilier ? Quelle est la perception des Français quant à ces changements réglementaires en faveur de la transition énergétique des logements ? L’interdiction de location depuis le 1^er janvier 2023 des biens G+ a-t-elle été anticipée ?

SeLoger s’est penché sur ces questions et détaille les réels impacts de la loi Climat et Résilience sur le marché immobilier avec une analyse économique, basée sur 5 millions d’annonces, et une étude d’opinion menée par OpinionWay auprès de 5 000 Français.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devient un critère de choix pour les Français…

Même s’ils sont encore 71% à ne pas connaître les nouvelles réformes qui lui sont associées, 8 Français sur 10 ont déjà entendu parler du DPE. Alors qu’au 1er janvier 2023, ce sont seulement 200 000 biens G+*** qui sont concernés par l’interdiction de mise en location, les Français ont déjà fait du DPE un critère de choix. En effet, 90% des futurs acquéreurs déclarent d’ores et déjà ne visiter que les biens ayant un bon DPE ou considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation.

… et un critère de recherche sur SeLoger

Ignoré par le grand public, il y a encore quelques années, le DPE se présente désormais comme un critère de choix dans la recherche immobilière. C’est pour répondre à ce besoin des Français de pouvoir sélectionner les biens par classe DPE que SeLoger en fait un nouveau critère de recherche sur son site.

“Nous sommes fiers de proposer ce nouveau critère de recherche par classe DPE qui est devenu essentiel pour les porteurs de projets. Il va d’ailleurs dans le sens de notre ambition : faciliter la recherche immobilière en répondant au mieux aux besoins de tous nos utilisateurs. Nous avons également choisi de lancer cette nouvelle fonctionnalité cette année car la classe DPE est désormais renseignée dans 83% des annonces, un chiffre en constante augmentation ces derniers mois”, Caroline Evans de Gantès, Directrice Générale de SeLoger.

Hausse significative des mises en vente de passoires thermiques depuis 2021

De nombreux propriétaires n’ont pas attendu les différentes échéances de la loi pour passer à l’action : les passoires thermiques représentent aujourd’hui 19,2% de l’ensemble des biens mis en vente sur SeLoger (vs 11,2% en 2020).

“Derrière cette hausse se cachent plusieurs réalités. Il est important de noter que le nouveau mode de calcul et l’obligation de renseigner la classe DPE dans les annonces de biens en vente ont contribué à cette augmentation. Le DPE a aussi joué un rôle clé dans les décisions de vente pour l’ensemble des biens immobiliers : qu’il s’agisse de résidence principale, d’investissement ou de résidence secondaire”, précise Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de SeLoger.

Effet inattendu : il est intéressant de constater que les projets de vente impactés par un mauvais DPE ne concernent pas uniquement les propriétaires bailleurs, visés par la loi.

“Cela joue aussi sur le choix de vendre des propriétaires de résidence principale (31% des vendeurs de résidence principale ayant décidé de vendre en raison d’un mauvais DPE) et plus fortement des propriétaires de résidence secondaire (50% d’entre eux). Ce mouvement peut s’expliquer par les craintes que peuvent représenter de tels logements en termes de coûts et de temps de rénovation, par l’importance du coût énergétique dans un contexte inflationniste et par une éventuelle anticipation de perte de valeur du bien par les propriétaires”, ajoute Thomas Lefebvre.

Cette hausse du côté des passoires thermiques s’apprécie différemment sur le territoire français selon la tension du marché. Ainsi, le marché parisien engagé dans un cycle baissier et qui connaît une situation de sur-offre de biens disponibles à la vente, observe 4x plus de passoires en vente qu’en juillet 2021 ce qui représente désormais 37% du stock total des biens en vente. A l’inverse, à Marseille où le marché immobilier a le vent en poupe, tout semble se vendre, même les passoires thermiques, qui représentaient 4% du stock total des biens en vente en 2021, et sont restées au même seuil en 2022.

Les prix des passoires thermiques ont augmenté 2 fois moins que ceux des autres biens depuis juillet 2021

Le DPE impacte à la fois l’offre et la demande des biens. Du côté des intentions, 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation. En parallèle, les futurs vendeurs se disent prêts à baisser leur prix à cause du DPE de leur bien (79% pour les vendeurs de résidence principale et 57% pour les vendeurs d’investissement locatif).

Ainsi, les passoires sont proposées sur le marché à un prix de vente en moyenne -3,9% moins cher qu’un bien équivalent non passoire. De plus, les transactions liées aux passoires thermiques sont plus négociées que pour les autres biens : près de 70% des appartements classés F ou G sont négociés dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), contre 61% pour les biens des classes supérieures. Cette négociation est aussi plus agressive pour ces biens avec une marge de négociation de -5,6%. en moyenne en France (vs-3,7% pour les biens des autres classes).

Par conséquent, il y a une différence significative sur l’évolution des prix quand il s’agit de passoires ou non. En France, les prix des passoires ont augmenté en moyenne de +3,7% depuis juillet 2021, c’est 2 fois moins que pour les autres biens (+7%).

Les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de faire des travaux

Ainsi, il semblerait qu’un certain nombre de propriétaires bailleurs aient décidé de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer.

“En interdisant progressivement les locations des classes énergétiques les plus mauvaises, la loi Climat et Résilience pousse peu à peu le marché immobilier dans une nouvelle dynamique. Nous n’en sommes qu’au début du calendrier mais des impacts sont déjà visibles, au-delà du simple marché de l’investissement. Avec un stock de passoires plus important sur le marché qu’il y a 18 mois, des acheteurs plus avertis et des vendeurs prêts à revoir leur prix à la baisse, le DPE est devenu un vrai critère de valorisation. Ainsi, une passoire énergétique est proposée sur le marché avec une décote de -3,9% par rapport au même bien avec une meilleure étiquette énergétique. Elle sera négociée de -5,6%. De plus, cet écart est en train de se creuser, en témoignent les différences d’évolution de prix entre les passoires et les non passoires”, conclut Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de SeLoger.

Source : SeLoger