Immobilier : « Physicienne médicale, investisseuse et Youtubeuse, je travaille 90 heures par semaine »

 « Enfant, mon jeu favori était le Monopoly ! Plus sérieusement, l’immobilier s’est imposé à moi, début 2018, lorsque j’ai commencé à exercer mon métier de physicienne médicale. Je me suis alors retrouvée avec un niveau de vie que je n’avais jamais connu auparavant.

Etant, par ailleurs, une grande consommatrice de vidéos sur YouTube, j’ai regardé des dizaines et des dizaines de vidéos sur l’investissement immobilier.

Acheter de la pierre me rassurait sans compter qu’acquérir un bien qui a du potentiel, le rénover pour le louer à quelqu’un qui va se sentir bien dedans, c’est tout de même assez gratifiant.

Le choix de l’immeuble de rapport

Je me mets donc à écumer les sites d’annonces immobilières et je constate qu’avec mon niveau de revenus, par rapport aux prix pratiqués autour de chez moi – j’habite en Charente –, je suis en capacité d’acheter un immeuble de rapport.

Je choisis aussi cette option pour gagner du temps : acheter un immeuble de plusieurs appartements c’est éviter de faire plusieurs acquisitions séparément. En quelques semaines, je trouve un immeuble de quatre appartements, allant du studio au T3, entièrement loué.

Mon objectif était de rénover les appartements au fur et à mesure que les locataires partiraient. J’achète donc l’immeuble en septembre 2018 en me disant que j’ai du temps devant moi pour entamer les rénovations mais, en quatre mois, les locataires partent tous.

La course aux rénovations

Et là, le rythme s’accélère. Aidée de mon conjoint, j’effectue les travaux de mes appartements après le travail et les week-ends.

Les trois premiers sont immédiatement reloués une fois les rénovations terminées mais le quatrième appartement est un T3 qui nécessite du gros œuvre. Six mois s’écoulent avant de pouvoir le louer à nouveau à l’été 2019.

Après la rénovation de l’immeuble de rapport, avec mon conjoint nous attaquons à celle de notre maison car, en mars 2019, avons aussi acheté notre résidence principale !

Et comme si tout cela ne suffisait pas, fin 2019, je décide d’investir dans un nouvel immeuble de rapport. Je signe le compromis en février 2020 et le premier confinement commence.

Après quelques contretemps et un « oui » de la banque obtenu difficilement en raison du contexte, je deviens officiellement propriétaire de ce bien en juillet 2020.

La diversification au cœur de sa stratégie

Parallèlement à l’immobilier, dès l’été 2018, je m’intéresse à d’autres types d’investissements : bourse, crowdlending, assurance vie, etc.

Toujours dans une optique de diversification, avec un groupe de cinq amis investisseurs nous décidons, fin 2019, d’investir à l’étranger. Nous étudions l’attractivité touristique, la compétitivité des prix et la fiscalité de plusieurs pays pour finalement arrêter notre choix sur le Mexique.

En juin 2022, nous faisons ainsi l’acquisition d’un appartement à Tulum sans avoir emprunté auprès des banques. Cela étant, si c’était à refaire je ne le referai pas.

Nous avons déboursé chacun 25 000 euros, ce qui peut paraitre peu pour avoir un bien au Mexique mais si l’on considère l’énergie dépensée dans les démarches administratives ça ne vaut pas le coup ; sans compter qu’investir à plusieurs n’est pas toujours des plus évident…

A ce jour, l’appartement a été mis en gestion pour être loué à des touristes. Nous attendons d’avoir le recul nécessaire sur une année entière pour évaluer la rentabilité dégagée.

Quoi qu’il en soit, à moyen terme, nous revendrons ce bien pour dégager une marge car les prix de l’immobilier sont en forte croissance dans cette région.

Les trois conseils de Valérie à un futur investisseur immobilier

1. Être conscient de ce qu’on est capable d’encaisser tant financièrement que psychologiquement. Ayez toujours suffisamment d’épargne de côté. Commencez petit, avec un studio par exemple, avant d’envisager un plus gros projet.

2. Faites réaliser les travaux par des professionnels pour éviter les déconvenues et vous garder du temps de qualité.

3. Ne pas négliger votre réseau : banquier, agent immobilier, etc. Dans l’investissement immobilier, le relationnel peut faire toute la différence.