Investissement locatif : 4 questions clés à se poser avant de se lancer

L’immobilier est la valeur refuge et l’investissement locatif le placement de choix car il offre un excellent ratio rendement / risque. Il est cependant indispensable de bien se renseigner avant de se lancer afin de bien connaître le marché et ses tendances, la fiscalité et le type de location à privilégier qui seront autant d’atouts pour faire le meilleur choix.

Raphaël Oren, directeur général de GuestReady, fait le point sur la démarche et l’investissement locatif et les connaissances à avoir pour réussir dans ce domaine.

La localisation du bien : Paris ou Province ?

Pour le lieu, il vous faudra tout d’abord sélectionner des villes en fonction du prix d’achat, des rendements possibles et de la demande locative. Si Paris et sa banlieue occupent une place de choix, d’autres régions, telle que la région Hauts de France par exemple, seront aussi regardées de près avec un prix d’achat moindre et une demande en hausse. La demande dans cette région a bondi de 80% entre janvier 2021 et mai 2022 (source Airdna).

Pour vous aider, les plateformes de locations longue et courte durée sont une excellente source d’informations. Le nombre de biens disponibles et la durée de vie de ces annonces sont de très bons indicateurs. Ces plateformes vous donneront également une bonne tendance des prix de location à fixer pour vous aider déterminer votre rendement espéré au moment de votre acquisition.

Le type de bien : neuf ou ancien ?

Au-delà du choix d’une maison ou d’un appartement, savoir si l’investissement doit être réalisé dans le neuf ou dans l’ancien est déterminant car il existe bon nombre de paramètres à prendre en compte en fonction de chaque situation personnelle.

Investir dans le neuf apporte plusieurs avantages.

Les droits de mutation sont de 2 à 5 fois moins élevés que pour l’ancien, de 2 à 4% dans le neuf contre 8 à 10% dans l’ancien. Fiscalement, investir dans le neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un programme de défiscalisation mais qui impose en contrepartie de nombreuses contraintes. En termes de travaux, aucune remise aux normes ni rénovation d’envergure ne seront à prévoir contrairement à l’ancien avec les remises aux normes énergétiques notamment.

Et investir dans l’ancien aussi.

A contrario du neuf, le prix d’achat dans l’ancien sera considérablement plus attractif grâce à un prix du m2 moins élevé de l’ordre de 10 à 15%. La plus-value lors de la revente reste plus profitable dans l’ancien que dans le neuf, car ce dernier ne peut se vendre au prix d’un bien sortant de terre, sans oublier le risque de reprise de l’avantage fiscal obtenu via un projet de défiscalisation.

Le choix vous appartient, la défiscalisation de l’investissement dans le neuf et la moindre maintenance vient contraster un prix d’achat plus élevé, des contraintes de loyers et/ou de condition de locataires, et des engagements d’investissement dans la durée.

Location vide ou meublée ?

Trancher sur cette question est toujours difficile pour un propriétaire. Le premier apparaît comme plus sûr, mais le second comme beaucoup plus rentable.

La location d’un bien vide est administrée par un bail classique sur 3 ans qui peut garantir, dans le cas d’un locataire fiable, une location plus longue avec des revenus réguliers. Cette stabilité doit toutefois être relativisée.

En effet, les revenus des biens meublés sont de 5 à 30% supérieurs qu’une location vide et leur fiscalité, s’ils sont régis par un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), est beaucoup plus avantageuse. Selon le régime, un abattement de 50% des ressources locatives est possible dans la limite que les revenus locatifs soient inférieurs à 72 600€. Contre un abattement de 30% avec des revenus maximums fixés à 15 000 € pour les locations vides.

A cela s’ajoutent les difficultés administratives, telles que la protection des locataires de plus de 70 ans même en cas d’impayés et la nécessité de respecter un préavis de départ de 6 mois en cas de revente.

En revanche, une location meublée devra faire l’objet d’investissement mobilier important au démarrage et en cours de vie du bien.

La location courte durée : l’Eldorado de l’investisseur locatif ?

Une fois toutes ces questions traitées, l’investisseur en recherche de fortes rentabilités se questionnera naturellement sur la location courte durée.

Et parmi les investissements immobiliers les plus rentables, nous retrouvons les locations Airbnb, qui selon une enquête annuelle 2022 menée auprès des hôtes et des voyageurs de la plateforme, environ 45 % d’entre eux ont déclaré que les revenus de la location de leur propriété les aidaient à continuer à payer les dépenses de leur logement.

En termes de rendement, on assiste en France à une hausse de 23% des prix moyens de nuitées entre 2019 et 2022 (source Airdna) avec une tendance se confirmant sur 2023.

Quant à Paris, la hausse du prix moyen des nuitées est de 61% entre 2019 et 2022 (source Airdna). Cet effet est notamment lié à une proposition de biens en location courte durée divisée de moitié entre 2018 et 2022, conséquence directe de la loi ELAN qui a réduit à 120 jours la possibilité de louer sa résidence principale à l’année, entraînant avec elle une hausse considérable des prix moyens de nuitées.

Réaliser un bon investissement locatif réside dans le rapport du bon produit au meilleur retour sur investissement. Ainsi, il est déterminant de bien définir ses objectifs d’achat, qu’ils soient moyens ou longs termes, de bien connaître le marché et sa fiscalité pour pouvoir choisir le mode locatif qui vous sera le plus avantageux.

Source : GuestReady