« Immobilier : Réduire l’investissement locatif à une simple mécanique de défiscalisation est une erreur ! », Laurent Callu (Bonnie)

Dans le secteur immobilier, il est une idée convenue qui colle à la peau de l’achat en VEFA comme le sparadrap du Capitaine Haddock : on achèterait dans le neuf uniquement pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation … et, une fois la réduction d’impôt amortie, tous les investisseurs seraient tentés de revendre massivement et immédiatement leur bien.

Réduire l’investissement locatif à une simple mécanique de défiscalisation est une erreur. Et se précipiter pour revendre son bien une fois le prêt échu n’est pas toujours un calcul judicieux.

Investir dans le neuf sur le long terme peut être, au contraire, un placement pour garantir l’avenir. Une décision personnelle qui mérite plus de réflexion que de précipitation.

Des avantages fiscaux indéniables

Une chose est certaine : les avantages fiscaux associés à l’achat d’un bien immobilier neuf sont, de toute évidence, très attractifs. Pour faire face à la crise du logement et inciter les Français à investir dans des constructions à visée locative, les gouvernements successifs ont en effet mis en place des dispositifs de défiscalisation particulièrement incitatifs.

La dernière en date, la loi Pinel, permet ainsi aux acquéreurs qui investissent dans un bien neuf à but locatif, de déduire les intérêts de leur prêt des revenus locatifs qu’ils déclarent. Cette réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 18% du montant de l’investissement, a clairement joué en faveur de l’achat dans le neuf.

En complément, d’autres dispositifs comme Censi-Bouvard ou le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ont boosté les ventes de résidences de services (résidences de tourisme, étudiants ou séniors) qui bénéficient à la fois d’une fiscalité avantageuse et d’un prix d’achat plus accessible.

A chacun sa logique d’investissement

Pour autant, la défiscalisation ne doit pas être le seul critère qui doit motiver l’achat d’un logement en VEFA. Au-delà de l’attrait fiscal, conserver son bien peut être une stratégie gagnante sur le long terme. C’est là où les logiques d’investissement méritent d’être analysées avec attention, et sans précipitation, en fonction de la situation et des projets personnels de chacun.

Age, revenus, situation familiale, projets de vie : autant de critères à considérer pour prendre la bonne décision et opérer l’arbitrage adéquat.

Si certains propriétaires seront contraints de revendre rapidement leur bien pour des raisons financières, la revente n’est pas systématique. Elle peut même s’inscrire dans un choix patrimonial de long terme, associé à une rentabilité très attractive.

Miser sur une plus-value potentielle

La première stratégie consiste à acheter un logement neuf pour le revendre quelques années plus tard, en visant une plus-value. Il s’agit d’acquérir un bien neuf pour une durée limitée, en misant sur la hausse constante des prix de l’immobilier. Pendant cette période, et comme l’autorise le dispositif Pinel, le logement peut d’ailleurs être occupé par ses héritiers, sous certaines conditions.

Certains ménages font le choix, par exemple, d’acheter un studio neuf dans la ville où leur enfant fait ses études supérieures et le revendent une fois sa scolarité achevée. A terme, les propriétaires récupèrent le capital investi et encaissent la plus-value potentielle. Ce type d’opération peut s’avérer très rentable : on le sait, les logements récents se revendent plus facilement que dans l’ancien, car ils offrent des atouts indéniables comme le confort, la sécurité, l’absence de travaux ou la performance énergétique.

Se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite

Acquérir un logement neuf peut aussi s’inscrire dans une stratégie patrimoniale destinée à  préparer sa retraite. Au moment où le système français des retraites fait tant débat, investir dans l’immobilier neuf constitue une parade efficace face à une baisse probable du montant futur des pensions.

A chacun de faire son calcul et d’anticiper le bon moment pour acheter : de toute évidence, l’idéal est de faire coïncider l’année où le prêt immobilier sera échu avec celle de son départ en retraite.

D’autres mécaniques consistent à réduire progressivement la durée du crédit ou de procéder à des remboursements par anticipation pour viser le bon timing.

Une fois intégralement financé, le bien génère ainsi une rente locative à son propriétaire : des revenus mensuels complémentaires et réguliers, qui permettent de compenser des pensions souvent insuffisantes, de maintenir son niveau de vie et d’envisager l’avenir avec sérénité.

Dans d’autres cas, certains propriétaires choisiront de résider dans le logement ou d’en faire profiter leurs enfants.

Et en cas de coup dur, d’imprévu ou de situation financière compliquée, le bien pourra toujours être revendu. 

Transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants

Enfin, dernière bonne raison de ne pas se séparer trop vite de son logement neuf : celle de se constituer un patrimoine immobilier que l’on pourra transmettre à ses enfants.

La pierre reste toujours un investissement sûr et durable, qui s’avère souvent moins risqué que certains placements financiers. Cette épargne progressive constitue une source de revenu garantie pour protéger ses proches : à terme, les héritiers pourront continuer à percevoir les revenus locatifs du logement ou revendre le bien pour récupérer le capital investi et financer d’autres projets.

Il faut donc cesser de réduire l’immobilier neuf à une simple mécanique fiscale et rompre avec cette vision court-termiste qui conditionne la revente du bien sur les seuls avantages fiscaux.

Revendre ou garder son bien est une décision personnelle qui se prend tranquillement, progressivement et au fil du temps.

Rappelons qu’un projet immobilier est avant tout un projet entrepreneurial. Un projet dont il faut savoir se poser les bonnes questions, qui demande de la prise d’initiative et de l’action pour se donner les moyens d’avancer et pour en être acteur à part entière.