Marché immobilier en crise : Comment les vendeurs doivent s’adapter pour sortir gagnants de cette crise

Des prix qui baissent, des taux qui montent, des acheteurs qui deviennent exigeants, des propriétaires qui campent sur leurs positions, des banques qui ne prêtent plus… Il ne manquerait plus que l’apparition d’un nouveau variant du Covid et un départ de Kylian Mbappé du PSG pour plonger la capitale française et le marché immobilier (dans sa globalité) dans une crise profonde.

Alors la question n’est pas tant de savoir si Kylian finira par partir au Real Madrid mais si un propriétaire parisien peut encore espérer une offre record pour son appartement ? Que faut-il faire aujourd’hui pour obtenir l’offre qui ne se refuse pas ?

Des signes annonciateurs

Il ne se passe pas un jour sans que le marché immobilier ne soit annoncé en crise. Et c’est normal. Avec un recul des prix moyens dans l’ancien de 1,6% en 1 an à Paris (Chambre des Notaires de Paris à fin janvier), les chiffres sont bel et bien passés dans le rouge. Il en est de même pour les logements neufs pour lesquels les promoteurs enregistrent un recul des réservations de près de 40% en ce début d’année 2023.

Mais comment en est-on arrivé à de tels chiffres ? Comment expliquer un tel revirement de situation ? Tout allait pourtant si bien il n’y a pas si longtemps. N’oublions pas que le prix moyen des maisons avait été littéralement catapulté de plus de 5% post confinement (y compris dans la Creuse et la Lozère).

Les banques, ce grand méchant loup

Les causes de cette crise sont bien évidemment « financières ». En pole position, enfonçons une porte déjà bien béante et évoquons les taux. Après avoir doublé sur la dernière année pour dépasser les 3%, les experts prévoient un dépassement des 4% dès cet été. Quand les banques centrales remontent leurs taux, l’acheteur voit son enveloppe amputée et fait une croix sur la chambre du petit dernier.

En parallèle des taux, les conditions d’octroi de prêt se sont durcies considérablement au cours des derniers mois. En février dernier, les crédits alloués à l’habitat ont été de 15 milliards seulement, soit une baisse de 40% par rapport à février 2022. Avec un taux d’usure au plus bas et un taux d’endettement à 35% à ne pas dépasser pour les ménages, obtenir un crédit immobilier relevait quasiment de l’exploit fin 2022.

Oui mais voilà, on ne peut pas toujours charger la même mule. Cette crise ne trouve pas sa source (que) dans les banques.

Les rénovations énergétiques dans l’ombre des conditions de financement

Veni, vidi, vici. Telle aurait pu être la devise du Diagnostic de Performance Énergétique. Si on ne présente plus le DPE, force est de constater que son évolution récente a eu un impact aussi soudain que considérable sur les mœurs et les projets immobiliers des ménages.

Historiquement absent de la longue liste des critères de recherche des acheteurs, il en intègre désormais le podium.

Si certains (trop rares) acheteurs trouvent en un DPE défaillant un moyen de pression pour négocier le prix à la baisse, la majorité le voient comme un pestiféré à fuir absolument. Depuis de nombreux mois maintenant, les passoires thermiques végètent sur les sites de diffusion. Et pour cause. Une zone d’ombre persiste sur ces fameuses passoires thermiques. Quels travaux faudrait-il faire ? Quel en serait le coût ? Comment avoir la certitude d’obtenir un DPE convenable avec ces travaux ?

La mise en place de l’audit énergétique devrait permettre à terme de répondre à ces questions, mais il n’est entré en vigueur que début avril et ne concerne actuellement que les maisons individuelles ou les immeubles en monopropriété.

Quid des vendeurs ?

Côté vendeur, le positionnement est différent mais le résultat est le même et sans appel : quel intérêt y’a-t-il à investir dans un bien immobilier que l’on souhaite vendre… sans savoir si les travaux réalisés permettront de le vendre ??

Ainsi, ces passoires thermiques se retrouvent coincées entre le marteau et l’enclume, entre des vendeurs non motivés par engager des frais pour un bien dont ils souhaitent se séparer, et des acheteurs qui, non nécessairement familiers avec les joies des travaux, préfèrent se concentrer sur des « cocottes thermiques ».

Et les taxes dans tout ce marasme ?

Pour finir, parmi les derniers sujets tabous, revenons un instant sur la disparation de la taxe d’habitation en 2023. Une bonne nouvelle me direz-vous. C’est vrai. Mais devant le choc inflationniste, nombreuses sont les communes à avoir décidé une augmentation de la taxe foncière. Et Paris n’y échappe pas avec une hausse prévue de 52%. Un savant jeu de vases communicants.

Si côté locataire, la disparition de la taxe d’habitation est une bonne nouvelle, côté propriétaire, l’augmentation de la taxe foncière n’est pas du meilleur goût.

Un marché scindé en deux

Devant ce torrent de mauvaises nouvelles (désolé) se dessine une scission du marché immobilier. On distingue désormais les biens « parfaits » et les autres.

Le bien parfait, le « Blond », qui n’a aucun défaut, étage élevé, vue incroyable, exposition Sud, petit extérieur (ou grand d’ailleurs), déjà rénové, DPE satisfaisant… continue de surfer une vague des prix toujours plus impressionnante.

Notre dernier exemple en date concerne un deux pièces situé avenue Parmentier dans le Xe arrondissement. Ce petit bijou niché au 5ème étage avec ascenseur, son balcon et sa vue sur le Sacré Cœur, son DPE D, avait été évalué à une moyenne de 490 000 € par tous les sites (fiables) d’estimation en ligne. Affiché à un prix incroyable de 550 000 €, il recevra pourtant cinq offres au prix en moins de 24h. À l’inverse, nombreux sont les biens qui, gangrenés de détails plus marqués (exposition nord, hauteur sous plafond plutôt basse, vue cour…), stagnent dans un marché qui se veut capricieux et enchaînent des baisses de prix à répétition afin de trouver leur nouveau maître des lieux.

Quelle leçon tirer de ce constat ? Les vendeurs doivent-ils mettre leur projet de côté ?

NON ! Le marché bouge. La demande évolue, l’offre doit s’adapter. Aujourd’hui, les souhaits des acquéreurs se dessinent. Si la majorité clame qu’elle ne craint pas les travaux, la réalité est tout autre et les faits sont là. Pour partir à des prix toujours plus hauts et surfer la vague du rendement, les biens immobiliers doivent tutoyer les dieux. Une bonne classification DPE, des murs propres, un parquet lustré, une cuisine dernier cri, une salle de bain rénovée… voilà le minima attendu pour intégrer la première classe.

Un retour sur investissement

En se mettant au diapason, les propriétaires s’octroient une chance de vendre vite tout en réalisant une très belle opération. En réalisant des travaux de qualité préalablement à la vente, les vendeurs se substituent aux marchands de biens et réalisent une marge considérable.

Oui mais voilà, théorie et pratique ne font pas bon ménage. Et malgré les bonnes résolutions visant à faire chiffrer les travaux, la réalité rattrape les vendeurs qui optent finalement pour une commercialisation « facile » et plus traditionnelle.

En conclusion

Nul besoin d’être alarmiste sur cette situation. Comme tout marché, l’immobilier a parfois besoin de respirer avant de reprendre sa progression. Mais il n’est pas interdit de subir cette situation. Il faut s’adapter. En revanche, nous sommes beaucoup moins optimistes sur le futur de Kylian au PSG…