Crise de l’immobilier : Le logement va t-il devenir un signe extérieur de richesse ?

Le logement va-t-il devenir un signe extérieur de richesse ? C’est la question que l’on peut se poser en mettant en parallèle l’augmentation des taux de crédit immobilier et celle des prix des logements anciens au 1er semestre 2023. En 1 an, l’emprunt pèse 3,5 fois plus dans le budget immobilier des Français, alors que les prix affichés n’ont pas encore entamé leur baisse : ils augmentent encore de +4.8% sur la même période. Décryptage du marché immobilier ancien au 1er semestre 2023, avec l’Observatoire Guy Hoquet.

La baisse des prix de l’immobilier a démarré en mai

Contrairement aux annonces alarmantes de plusieurs acteurs du marché, la réalité des prix au m2 montre une hausse de +4.8% sur le 1er semestre 2023 versus le 1er semestre 2022, pour s’élever désormais à 3 424€/m2 en moyenne.

Comment expliquer cette tendance ? En l’observant mois après mois : sur les 4 premiers mois de l’année, les prix sont restés à la hausse (entre +0.4% et +2.6% selon le mois) : le ralentissement du marché a réellement démarré en mai. Mais la baisse reste timide pour le moment : -0.6% au mois de mai puis -0.2% au mois de juin.

Si le marché semble poursuivre sa dynamique de mises en vente avec une offre de biens commercialisés à +6.1% en 1 an, c’est plutôt lorsqu’on compare le 1er semestre 2023 à la fin de l’année 2022 que l’on constate la reconstitution rapide des stocks de biens à vendre : +24.3% versus juillet-décembre 2022. Effet de saisonnalité en partie, mais pas uniquement si l’on en croit l’évolution mois par mois de l’offre mise en vente.

L’ensemble des régions participe à la montée en puissance des commercialisations, mais l’Ile de France se distingue tout de même avec un volume à +32,5% sur par rapport à fin 2022.

Les acquéreurs en capacité d’obtenir un crédit immobilier se font rares

Les vendeurs commenceraient-ils à ressentir la raréfaction des acquéreurs en capacité d’emprunter ? C’est la deuxième question qui se pose avec le léger ralentissement des prix. En effet, l’augmentation du coût du crédit immobilier sur la même période apparaît comme fulgurante : avec des taux moyens d’environ 1% début 2022 et proches de 4% fin juin 2023, le coût du crédit immobilier a été multiplié par 3,5 ! (source Crédit Logement). Cette rapide montée en puissance couplée à un taux maximum d’emprunt tout compris (le taux d’usure) trop proche du taux moyen exclut un grand nombre de Français de la possibilité d’emprunter.
Deux décisions viennent assouplir légèrement ce dispositif :

• à compter du 1er juillet 2023, le taux d’usure a été fixé à 5.09%
• il sera révisé mensuellement jusqu’au 1er janvier 2024.

« La révision mensuelle du taux d’usure et son niveau pourraient donner un peu d’air aux établissements financiers pour prêter plus, mais prêter plus cher ! Cela ouvrirait la porte à un certain nombre de ménages qui étaient empêchés de souscrire à un crédit immobilier en début d’année.
Si je salue cette opportunité, je déplore que cela ne puisse malheureusement pas faire durablement baisser le prix des logements », analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

« La hausse des taux a clairement fait fondre la capacité d’emprunt des Français et nous constatons qu’au regard des prix dans certaines villes, l’achat même avec un bel apport devient de plus en plus compliqué », déplore Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com

Cas pratique

Budget moyen d’un appartement, dans les 10 plus grandes villes de France, sur la base d’un couple aux revenus mensuels de 4000€, pour une durée de crédit immobilier de 20 ans avec 20% d’apport selon le courtier en crédit Meilleurtaux

Dans 5 des 10 grandes villes étudiées, un couple avec des revenus de 4 000€ par mois et avec 20% d’apport ne peut plus emprunter pour acheter un appartement !
« Je pose la question au gouvernement : souhaite-t-il que le logement devienne un signe extérieur de richesse ? Parce que seul un rebond significatif de l’offre de logements disponibles à la vente et à la location pourra infléchir réellement la valeur des biens, pour répondre aux besoins en logements de la population. Et malheureusement, aucune mesure n’a été prise en ce sens jusqu’à présent », ajoute Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Antibes, Bastia, Perpignan… Ces 21 villes où les prix de l’immobilier tiennent toujours la forme

Si les prix au m2 des logements anciens commercialisés ont enregistré une hausse de +4.8% au 1er semestre 2023 en moyenne, 21 villes parmi celles étudiées ont en réalité connu des augmentations plus importantes, dont 9 villes au-delà de +8%.

9 des 10 villes les plus performantes sont situées sur le pourtour méditerranéen, entre l’Occitanie, la Provence et la Corse. « Les grandes et moyennes villes du sud de la France sont destinations qui ont fortement attiré les acquéreurs depuis la sortie de la crise sanitaire. Leur l’attractivité perdure encore 3 ans après : c’est une véritable tendance de fond », précise Delphine Herman, directrice des relations extérieures de Guy Hoquet l’Immobilier

Elles entrainent avec elles la métropole phocéenne : Marseille se classe 11ème de ce classement, avec un prix au m2 en hausse de +7,7%, affiché désormais à 4 308€ en moyenne.
Il est intéressant de noter qu’à Marseille, deux marchés se distinguent : les arrondissements « extérieurs », aux prix plus mesurés et qui enregistrent des hausses importantes, et ensuite les arrondissements « intérieurs » ou le long de la Corniche Kennedy, dont les valeurs sont historiquement élevées, qui enregistrent (pour certains d’entre eux) des hausses de prix plus mesurées.

Troyes, Lyon, Brest… ces où les prix baissent raisonnablement

Parmi les 57 villes analysées dans l’Observatoire GH, 8 affichent des prix au m2 en retrait par rapport au 1er semestre 2022. Pour autant, les baisses restent limitées car comprises entre -0.1% et -3.3% sur 1 an. Le fait saillant dans ce classement, c’est la présence de Lyon : seule grande ville à connaître un recul de prix, de l’ordre de -1,1%, avec une valeur au m2qui reste élevée à 5 435€ en moyenne

MÊME EN IMMOBILIER, PARIS FLUCTUE MAIS NE COULE PAS : « fluctuat nec mergitur »
À contre-courant des informations diffusées par certains acteurs, l’analyse complète du marché immobilier de l’Observatoire GH montre que Paris plie mais ne rompt pas. Les prix au m2 constatés dans la capitale ne reculent pas (encore) sur le 1er semestre 2023 : +1.4%, c’est tout au plus « net un
ralentissement de la hausse ». La capitale affiche toujours une valeur élevée, avec une moyenne de 12 593€/m2.
Un ordre de grandeur qui s’explique par la disparité des environnements selon les arrondissements et les quartiers : la réalité parisienne, ce sont des prix au m2 qui varient entre 9 094€ dans le 19ème arrondissement et 18 849€ dans le 6ème arrondissement. Par ailleurs, force est de constater que les
arrondissements centraux (les plus onéreux), du 2ème au 8ème , restent majoritairement en hausse, quand le nord, l’est et les extérieurs de la capitale observent un léger recul de valeur.

« Lorsqu’on étudie l’ensemble du marché parisien, il apparaît clairement que la valeur du mètre carré est non seulement la plus élevée de France, mais surtout largement supérieure à 10 000€. Malgré un ralentissement notable, Paris reste un marché attractif pour acheter une résidence principale ou faire un investissement locatif. L’encadrement des loyers n’a pas eu l’effet escompté : il existe une telle pénurie d’offre que, même si les montants de loyers sont plafonnés, les propriétaires donnent la priorité aux dossiers les plus aisés. Au final, les candidats qui auraient pu supporter un loyer plus élevé font des économies, et les plus modestes ne peuvent toujours pas accéder à ce marché », explique Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Le poids des passoires énergétiques diminue

Alors qu’ils représentaient 12.2% de l’offre mise en vente sur le cumul janvier-juin 2022, les biens anciens classés en diagnostic de performances énergétiques (DPE) F et G représentent 11.5% des biens sur le 1er semestre 2023, soit un recul de -0.7 pt.
L’explication principale tient dans le fait que le volume de biens classés F et G mis en vente a augmenté moins fortement que le volume des biens A à E : +4.2% d’offre sur les F et G pour une offre à +6.1% au global en 1 an.
Quant à leur valeur, elle progresse aussi moins vite : +3.2% sur les prix au m2 des biens F et G, versus +4.8% au global sur l’ensemble.

MÉTHODOLOGIE DE L’OBSERVATOIRE GUY HOQUET
Périmètre étudié : annonces de biens dans l’ancien (appartements et maisons) publiées
entre le 01/01/2022 et le 30/06/2023
Source : données Yanport retraitées (suppression des biens pour lesquels ne sont pas
mentionnés de prix et/ou de surface et des annonces concernant des programmes neufs,
des viagers, des ventes aux enchères ou présentant des erreurs de saisie …) .
Source crédit immobilier : Meilleurtaux
Portails immobiliers étudiés : SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici, MeilleursAgents, AVendre
ALouer, Logic-immo, Belles Demeures, Propriétés Le Figaro, Lux- Résidence, Paru Vendu,
Figaro Immo, Immonot, Surface privée, Ouestfrance- immo
Calculs et analyses : réalisés par la société GUY HOQUET L’IMMOBILIER