Immobilier : Le bail étudiant, véritable aubaine ou piège pour les bailleurs ?

Vous êtes bailleur et vous vous demandez si le bail étudiant peut être une bonne option ? Comme la rentrée approche à grands pas, Matera, solution de gestion immobilière, expose les points forts et les points faibles de ce type de contrat.

Le bail étudiant : une opportunité d’investissement locatif rentable

Le bail étudiant est un contrat de location meublée encadré par la loi du 6 juillet 1989 puis par la loi ALUR de 2014. Il a la particularité de s’adapter aux années universitaires puisque sa durée légale est de 9 mois. Il ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement. Ainsi, si le bailleur et le locataire souhaitent poursuivre le contrat, ils seront dans l’obligation de conclure un nouveau contrat de bail et d’opter pour un bail meublé classique d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Les avantages du bail étudiant pour le propriétaire bailleur sont nombreux : 

• Le bailleur récupère son logement directement au bout de 9 mois, sans avoir besoin de donner congé à son locataire ; 
• Cette durée de 9 mois peut permettre au bailleur de louer son logement le reste de l’année, notamment en location saisonnière ; 
• La fiscalité des revenus locatifs issus d’un bail étudiant (meublé) est avantageuse puisqu’elle entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle peut donc être soumise au régime micro BIC vous permettant ainsi de bénéficier d’un abattement de 50% sur votre chiffre d’affaires. Vous avez également la possibilité de choisir d’être imposé au régime réel et pourrez déduire de vos revenus locatifs la grande majorité des charges engagées pour la gestion de votre bien ;
• Autre avantage à prendre un étudiant comme locataire : pouvoir combiner garantie particulière et garantie loyers impayés, ce qui n’est pas possible pour les autres profils de locataires.

Par ailleurs, comme les zones universitaires représentent généralement des zones avec une forte demande locative, opter pour un bail étudiant constitue un investissement locatif rentable. Le fait de pouvoir louer aux étudiants en année universitaire puis aux touristes pendant la période estivale permet aussi d’optimiser au maximum la rentabilité de cet investissement.

Le bail étudiant, un bail plus précaire que les autres ?

Les inconvénients au bail étudiant sont les suivants : 

• La fameuse durée 9 mois qui peut faire penser à certains propriétaires bailleurs que ce type de contrat de bail est plus précaire que les autres, car il augmente le risque de vacance locative ;
• Plus de rotation entre les locataires, et donc plus de logistique à assurer si vous gérez votre investissement locatif seul ; 
• La restriction du nombre de candidats car le locataire doit être obligatoirement étudiant.

Cependant, plusieurs éléments sont à prendre en compte dans la décision finale : 

• Les logements où il y a des zones universitaires sont très prisés des étudiants : la demande locative étant très forte, il est donc peu probable qu’un bailleur ne trouve pas un repreneur à la prochaine rentrée universitaire ; 
• Des solutions de gestion immobilière existent pour déléguer la recherche du locataire ainsi que l’état des lieux pour plus de simplicité. C’est notamment le cas de la société Matera, qui a lancé son offre de gestion locative en janvier 2023, et qui compte déjà plus de 500 contrats de locations en gestion. 

“Nous constatons de plus en plus d’intérêt pour le bail étudiant, notamment à l’approche de la rentrée universitaire. C’est un contrat intéressant qui permet de répondre à la forte demande locative étudiante. Nous accompagnons tous les bailleurs en gestion chez Matera dans la rédaction du bail étudiant, et sur option, nous proposons de rechercher le locataire pour eux ainsi que la délégation des visites et des états des lieux. Cela permet au bailleur d’optimiser la rentabilité de son investissement sans pour autant passer plus de temps sur la gestion locative”, explique Pauline Mercier, responsable du service client Matera Gestion Locative.