Immobilier : L’indivision et la prise de mandat par l’agent immobilier

Il est fréquent qu’un bien immobilier appartiennent à plusieurs personnes, 2 ou plus, qui possèdent le même droit de propriété sur le bien, on parle alors d’indivision.

« Être en indivision sur un bien immobilier » signifie que chacune des personnes propriétaires du bien détient une quote-part du même droit de propriété.

Ce droit de propriété peut être détenu par chacune de ces personnes ou selon des quotités identiques (comme pour moitié chacun ou pour 1/8^ème chacun par exemple) ou selon des quotités différentes (comme pour 1/24^ème et 12/24^ème selon les indivisaires).

Qui doit donner mandat à l’agent immobilier ?

Dans le cadre de la vente d’un bien détenu en indivision par plusieurs indivisaires, se pose la question lors de la prise de mandat de savoir qui doit donner mandat de vente et le signer.

Il a été reconnu par la jurisprudence qu’un indivisaire peut, seul, donner mandat de vendre le bien indivis à un tiers. Un tel contrat est inopposable aux autres indivisaires ne l’ayant pas approuvé. Ce mandat n’est valable qu’entre l’indivisaire signataire et l’agent immobilier.

Par sécurité pour le suivi de l’opération, et surtout pour l’exécution de la mission de vendre, il est fortement recommandé de recueillir l’accord de TOUS LES INDIVISAIRES pour la mise en vente du bien. Vous écartez ainsi tout litige sur la vente du bien ainsi que sur la mise en cause de votre responsabilité.

Indivision et démembrement de propriété

L’indivision peut exister sur la pleine propriété du bien, mais ce n’est pas la seule situation possible. En effet, une personne peut détenir différents droits sur un bien immobilier :

• La pleine propriété : le bien appartient totalement à la personne. Elle peut donc l’utiliser, en disposer comme bon lui semble (= faire ce qu’elle veut du bien) et en percevoir les revenus ;
• L’usufruit : la personne a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit d’en disposer pleinement, elle ne le peut qu’avec l’accord du nu-propriétaire ;
• La nue-propriété : la personne ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus nie en dispose pleinement sans l’accord de l’usufruitier.

Ainsi ne sont pas en indivision une personne qui détient l’usufruit et une personnes qui détient la nue-propriété, par exemple. On parle dans ce cas de figure de démembrement de propriété, c’est-à-dire que la pleine propriété du bien immobilier est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

A noter : la vente de la pleine propriété nécessitera obligatoirement l’intervention du nu-propriétaire comme de l’usufruitier, et ainsi un mandat donné par le ou les nus-propriétaires et le ou les usufruitiers.

Combien de mandats signer dans le cadre d’une indivision ?

Se pose souvent la question de savoir, dans le cadre de grandes indivisions, combien de mandats doit-on faire signer ?

Aujourd’hui, il n’y a pas de règle légale en la matière. Il faut se reporter aux textes de la loi Hoguet et de son décret d’application aux termes desquels un agent immobilier ne peut agir que s’il a été expressément mandaté.

Etablir un seul mandat pour l’ensemble des indivisaires écarte le risque d’erreur et assure le recueillement de la volonté unanime des indivisaires à la vente.

Avec la signature électronique, dans le cadre d’une indivision avec des coindivisaires dispersés dans toute la France, ou même à l’étranger, le mandat unique peut être facilement signé par tous sans qu’il soit nécessaire de le faire circuler d’indivisaire en indivisaire.

Bon à savoir : Les modèles MODELO ne restreignent pas le nombre d’indivisaires possible au mandat. Au cas où un coindivisaire, ou des coindivisaires, ne dispose ni d’une adresse mail ni d’un numéro de téléphone portable, il peut être représenté à la signature ou par un autre coindivisaire ou par un tiers.