Immobilier : Les solutions de l’UNIS pour sortir de la crise immobilière

Le marché de l’immobilier semble désormais être entré dans une ère nouvelle sous l’effet d’un contexte conjoncturel tendu, ce qui entraine de nombreuses conséquences :

• La disparition des primo-accédants : La baisse des volumes des ventes atteint -15% et un tiers des ventes ne se réalisent pas. Cela se traduit par un marché qui se rigidifie, conjugué au mouvement haussier des taux de crédit à l’habitat qui pénalisent les emprunteurs. Résultat : les jeunes ménages ne tentent plus d’acheter.
• Un manque d’offre en location résidentielle de longue durée : le marché est très tendu et le locatif perd des logements classés F et G.
• Une chute de la construction qui se poursuit.
• Des cessations d’activités des entreprises immobilières en 2023 : 500 agences immobilières, 142 agences de courtage en crédit immobilier, 696 promoteurs immobiliers.

Devant cet état d’urgence, et en amont de son XIV^e Congrès annuel à Marseille les 14 et 15
septembre prochain, l’Unis agit et propose des solutions.

Accession : Débloquer l’accès au logement des primo-accédants

On ne peut pas accepter qu’un ménage qui paye par exemple un loyer mensuel de 1 000 euros ne puisse pas acheter un bien avec une mensualité identique.

Pour l’Unis, l’allongement de la durée du travail (loi retraite) devrait mécaniquement permettre l’allongement de la durée de prêts. Autre proposition : la suppression – pendant un temps limité – des droits de mutation à titres onéreux (DMTO) pour les primo-accédants, afin de redynamiser le marché.

Rénovation : L’Unis envisage une QPC sur la loi Climat et Résilience

Entre un « moratoire » sur le calendrier des interdictions de louer ou une « obligation de travaux pour tous », quelle est la porte de sortie de crise ? L’Unis propose de distinguer Habitabilité et Performance énergétique et interroge sur la notion de « décence énergétique ».

Pour l’Unis, il est essentiel d’accélérer sur la rénovation et la décarbonation. Aujourd’hui, deux tiers des lots de copropriétés sont en location, ce qui en font le cœur de la rénovation. Tous les acteurs s’accordent sur la difficulté de rénover massivement. Pourtant, des ajustements possibles existent :

Syndic, AMO, MAR, etc. : pourquoi cette complexité ?

L’Unis recommande de s’appuyer sur les syndics professionnels plutôt que d’imposer un nouvel acteur Accompagnateurs Rénov’.

• Ajuster le DPE aux petites surfaces, qui pâtissent d’une note abusivement dégradée.
• DPE collectif : opposabilité, et primauté sur l’individuel.
• Dérogation aux interdictions de louer en cas de vote d’un PPT.
• Interdiction de louer : uniquement pour les nouvelles locations et relocation, mais pas pour les baux en cours.
• Faciliter le vote de Commandes Groupées pour faciliter la Rénovation Globale.
• Créer une Banque de la Rénovation (à l’image de la Banque des territoires).

L’Unis constate en outre un décalage complet du calendrier et du rythme de rénovation des Copropriété (PPT, DPE collectif) avec celui des interdictions de louer.

Dès lors, l’Unis se prépare à générer une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) sur la loi « Climat et Résilience », à l’occasion d’un recours contre le décret « décence énergétique ».

Selon l’Unis, il s’agit de distinguer l’habitabilité et la performance énergétique, de concilier plusieurs droits – Propriété/Accession, Logement, et Environnement – et d’articuler plusieurs calendriers : urgence à se loger, urgence climatique, décarbonation 2030 et l’objectif de 2050.

« L’immobilier, 3ème consommateur d’énergie après l’Agriculture et les Transports, a pourtant été traité en 1^er au motif que ce serait plus facile et plus rapide. Aujourd’hui, on le voit bien, ce n’est pas le cas. Restons mobilisés pour la rénovation, et soyons aussi réalistes ; sauf à mettre en place des moyens considérables du type « quoi qu’il en coûte », indique Danielle Dubrac, Présidente de l’Unis.

Logements et Territoires : L’Unis propose de décentraliser la politique du logement et de nouer un partenariat avec les pouvoirs publics

L’Unis s’étonne de la multiplication des encadrements des loyers, sans bilan des expérimentations anciennes ; et de l’absence de prise en compte du DPE dans les grilles de loyers ; et de la hausse des taxes foncières et la multiplication des taxes immobilière au moment où les injonctions de rénovation n’ont jamais été aussi fortes.

Ainsi, en vue de la prochaine loi de Finances, elle propose d’inciter les bailleurs de locations résidentielles de longue durée, l’ensemble des acteurs s’accordant sur la nécessité de la création d’un « statut du bailleur particulier ».

Les deux millions de demandeurs remplissant les critères d’éligibilité à un logement social se heurtent à un parc social saturé, les deux-tiers des ménages locataires remplissant de tels critère. Cette forte demande est le reflet d’un vrai besoin de logement à loyer intermédiaire qu’il faut prendre en compte. La fin annoncée du dispositif Pinel donne l’opportunité d’une harmonisation du concept de logement intermédiaire, lequel est actuellement apprécié différemment selon que le bailleur est un investisseur particulier (niche Pinel) ou un investisseur institutionnel (ordonnance de 2014) : l’Unis défend une grande cause en soutenant la production nouvelle et le redéploiement du parc actuel vers ce produit demandé par les classes moyennes. Pourquoi ne pas engager une vraie politique de développement de logements intermédiaires soutenue par la généralisation de l’amortissement, en invitant et encourageant les particuliers à confier leurs biens ainsi loués aux professionnels qui répondraient au cahier des charges défini par les Pouvoirs Publics pour la mise en œuvre du logement intermédiaire. Ils en seraient les garants et répondraient du respect de leur application.

Il s’agira pour les pouvoirs publics de jouer le jeu avec les professionnels qui ont proposé de longue date – et en vain – d’être délégataire des conventionnements de logements intermédiaires de l’Anah ; d’être gestionnaires du Loc-Avantage en substitution de l’ANAH. Nombre de logements intermédiaires gérés par des fonds ou des organismes collectifs (Scpi, Opci) sont confiés aujourd’hui par les institutionnels aux professionnels de la gestion privée, dans le respect des règles et normes de revenus et loyers.

Rééquilibrer la fiscalité et les avantages : Il faut harmoniser la fiscalité selon le loyer de sortie et non selon le statut de l’investisseur

Aucune justification économique ne peut expliquer les différences fiscales, fortes, entre la location nue ou la location meublée, à fortiori celle qui s’est orientée vers le touristique (Airbnb). Aujourd’hui, un meublé amortit sans règle de résultat de loyer. Un tel rééquilibrage pourrait se faire à niveau équivalent pour les finances publiques si l’on intègre la fin des niches fiscales. C’est dorénavant la fiscalité qui redéploye l’offre.

L’exemple caricatural en est la pression qui s’exerce sur l’offre des zones touristiques et qui va conduire à des décisions anti économiques ou anachroniques. Plutôt que de punir en supprimer les aides aux locations meublées, promouvons une fiscalité harmonisée, identique pour tout logement loué, selon le loyer proposé. Via l’amortissement généralisé inversement proportionnel à l’effort sur le loyer.

Territorialiser : Cette politique doit être décentralisée

Pour cela, il faut une connaissance objective du marché locatif privé. La profession peut mettre à disposition des Pouvoirs Publics sa data de Clameur qui est l’unique observatoire du stock du parc privé (donc de la réalité), territorialisé, sans perturbation d’analyse liée à une insuffisante maîtrise sur les charges et à l’effet inflationniste des annonces.

« Face au constat alarmant et devant une crise du « pouvoir d’habiter », les défis à relever son nombreux. L’Unis continue de faire entendre sa voix et de défendre les professionnels et leurs clients dans la période qui s’ouvre. Notre rôle de syndicat professionnel est aussi de rechercher à tous les niveaux le chemin pour sortir de la crise, de nouer un partenariat avec les pouvoirs publics pour le déploiement d’une politique du logement rééquilibrer, décentralisée, efficace », souligne Danielle Dubrac, Présidente de l’Unis.