Crédit immobilier : 3 conseils pour décrocher votre prêt immobilier

Dans un contexte où les banques deviennent de plus en plus exigeantes pour accorder un prêt, comment mettre toutes les chances de son côté ? Qu’est-ce que le profil bancaire ? Comment le construire au mieux pour rassurer son banquier ? Quel est l‘apport minimal à constituer ? Comment préparer son projet ?

Les réponses de Christelle Molin-Mabille, Déléguée Générale CNCEF Crédit, association professionnelle agréée de courtiers en crédit.

Profil bancaire : Comment rassurer son banquier ?

Le point le plus important est de soigner votre « profil bancaire ». De quoi s’agit-il ? Il est ici question de votre rapport à l’argent et des risques qu’il comporte pour la banque. Vous devez vous poser donc vous poser plusieurs questions.

Comment gérez-vous votre compte courant ? Etes-vous régulièrement à découvert ? Avez- vous régulièrement ou ponctuellement des commissions d’intervention, par exemple ? Avez- vous fait l’objet d’une interdiction bancaire ? Si oui, cela peut témoigner de négligence dans l’administration de vos finances, ce qui n’est pas de bon augure pour les futurs remboursements …

Comment dépensez-vous votre argent ? Votre banquier peut-il lire sur vos relevés des compte que vous jouez à des jeux d’argent, que vous craquez pour des articles de luxe ou des achats d’impulsion alors que vous n’en avez pas les moyens à l’instant T ? C’est un signal qui indique que vous vivez au-dessus de vos moyens.

Disposez-vous de comptes d’épargne ou de placements au sein de cette banque (PEL, assurance-vie) ? Si tel est le cas, vous êtes prévoyant, rassurant et vous faites travailler la banque sur des produits qui lui rapportent aussi. Si non, ouvrez-en !

Quel est l‘apport minimal à constituer ?

Sauf à disposer de revenus exceptionnellement confortables, les banques exigent aujourd’hui systématiquement un apport pour accorder un crédit. 10 % de la somme totale empruntée hors frais de notaire, de garantie et de dossier sont un minimum, sachant que si vous pouvez réunir 20 à 30 %, cela plaidera en votre faveur.

Ces minima peuvent varier selon que vous achetez dans l’ancien ou le neuf. Dans le premier cas, les frais de notaire sont plus importants (7 à 8% contre 2 à 3% dans le neuf) et des travaux inévitables peuvent venir alourdir votre budget et votre capacité de remboursement très rapidement

Ils peuvent aussi dépendre de votre âge au moment où vous empruntez. Ce n’est pas la même chose de s’engager à 30 ans avec au moins 25 ans de vie professionnelle devant soi et à 55 ans, alors que la retraite se profile et que vos revenus seront moindres.

Comment bien préparer son projet ?

Un dossier qui réunit toutes les chances de succès doit pouvoir répondre aux questions que le banquier peut se poser au moment de vous accorder ou non le prêt tant attendu. Et notamment les conséquences de son remboursement sur vos revenus disponibles ainsi que l‘étendue de son risque.

Vous avez (peut-être avec l’aide d’un courtier) simulé le montant du remboursement et vérifié que ce nouveau prêt ne vous fait pas dépasser les 35% maximum de taux d’endettement que le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe aux banques tous prêts confondus.

Vous avez calculé votre reste à vivre une fois une fois déduits charges fixes, impôts et remboursement. S’il est suffisant, et même si vous dépassez les 35% de taux d’endettement, votre banque a la faculté d’y déroger en considérant que vous pouvez faire face et que votre projet est viable.

Vous avez réuni toutes les informations sur le bien que vous voulez acquérir, l’usage que vous voulez en faire (habitation, location) et la durée pendant laquelle vous prévoyez de le conserver.

Dernier point : l’emplacement du bien est important en cas de revente, son Diagnostic de Performance Énergétique et les travaux à prévoir avec un devis estimatif. Vous pourrez ainsi les intégrer éventuellement à l’enveloppe que vous souhaitez emprunter.