Location meublée : Ces taxes qu’il ne faudra pas oublier de payer en automne

Si le printemps est le moment de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, avec l’automne arrive le moment de payer les taxes liées à la possession d’un bien immobilier et à la pratique d’une activité de location meublée. Et comme les années précédentes, elles devraient à nouveau augmenter. Tour d’horizon des échéances qui attendent les loueurs une fois la rentrée passée.

Le paiement des taxes en location meublée : quel calendrier en 2024 ?

Elles ont parfois tendance à passer davantage inaperçu que le paiement des impôts, les loueurs doivent toutefois y porter une attention toute particulière afin d’éviter tout retard de paiement, synonyme de pénalités. D’autant qu’il est facile de s’y perdre…

Les taxes à payer en octobre

Cette année, la première date butoir à garder à l’esprit pour les loueurs sera celle du 20 octobre, date à laquelle ils devront s’être acquittés du paiement de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ou TEOM), et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (ou GEMAPI).

Les taxes à payer en décembre

Juste avant les fêtes de fin d’année, et plus précisément au 21 décembre au plus tard, ce sera au tour de la cotisation foncière des entreprises (ou CFE) et de la taxe d’habitation d’être versées par les loueurs de meublés. Pour s’éviter un oubli, les contribuables ont toutefois la possibilité d’adhérer au prélèvement à échéance, par internet ou auprès de leur centre de contact, au plus tard le 30 septembre pour la taxe foncière, et le 30 novembre pour la taxe d’habitation.

Les taxes en location meublée : qui paye quoi ?

C’est une question qui revient souvent chez les loueurs : quelles sont les taxes dont ils doivent s’acquitter en leur nom, et quelles sont celles qui sont récupérables auprès du locataire ?

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par celui qui est propriétaire ou usufruitier du logement loué meublé au 1er janvier de l’année, c’est donc au propriétaire du bien loué de s’en acquitter, de même que la taxe GEMAPI. Il en sera de même pour la CFE, puisque cette taxe est liée à l’exercice d’une activité professionnelle. Elle est donc due pour l’année civile entière par le loueur en meublée non professionnel qui exerce son activité au 1er janvier. Quant à la taxe d’habitation, son paiement concernera les propriétaires qui louent des biens sur la courte durée, à moins qu’ils n’aient pas la possibilité de jouir de leur bien, ce qui sera le cas si un mandat de gestion exclusif a été conclu avec une agence de location.

La TEOM quant à elle, est récupérable auprès du locataire, ce qui implique qu’elle pourra être comptabilisée dans le décompte de charges, et donner lieu à une régularisation dans les cas où les charges versées par le locataire sont inférieures aux charges récupérables par le propriétaire, sauf si le contrat prévoit un paiement des charges au forfait.

« Attention, lorsqu’une taxe est récupérable auprès du locataire, il ne faut pas oublier qu’il ne peut en supporter que la fraction correspondant à sa durée d’occupation réelle du bien. En cas de départ ou d’arrivée en cours d’année, il faudra donc faire le calcul du prorata », rappelle Baptiste Bochart, Juriste chez jedéclaremonmeublé.com.

Taxes en location meublée : 2024 n’échappe pas à la règle en matière d’augmentation

C’était à craindre après les augmentations des années successives des années 2022 et 2023, qui ont vu une hausse moyenne du montant de la taxe foncière, et des taxes qui lui sont affiliées, comme la TEOM, de 3,4 puis 7,1% ces deux dernières années.

Pour expliquer simplement ce phénomène, il est important de savoir que la valeur locative cadastrale de la propriété, qui est utilisée comme base de calcul pour la taxe foncière, est revalorisée chaque année en vertu d’un indice directement lié à l’inflation. Chaque collectivité décide ensuite du taux qu’elle souhaite appliquer au calcul de la taxe foncière pour les propriétés situées sur son territoire, et la tendance est également à la hausse ces dernières années. Selon une étude de la direction générale des finances publiques, un peu plus de 16% des communes ont voté une augmentation de la taxe foncière en 2024, ce qui, au niveau national, impacterait environ 14% de la population assujettie à cette taxe.

Mais l’inflation n’est pas la seule en cause. Du côté de la taxe GEMAPI, qui vise à compenser les dépenses liées aux événements climatiques majeurs, c’est plutôt le contexte climatique qui joue un rôle, et qui pousse de nombreuses communes à mettre cette taxe, facultative, en place, ou à en faire augmenter le montant.

Taxes en location meublée : des stratégies de contournement possible ?

Si échapper au paiement de ces différentes taxes n’est pas, à proprement parler, possible, il existe tout de même des moyens d’en diminuer le coût. En effet, les loueurs en meublé qui ont opté pour le régime réel d’imposition peuvent déduire chaque année le montant de certaines taxes de leur montant imposable, en tant que charges déductibles.

Il leur est donc possible de déduire le montant de la CFE, mais aussi de la taxe foncière et des taxes qui lui sont affiliées, ce qui permet d’absorber en partie les éventuelles augmentations. Au contraire, les loueurs qui déclarent au régime micro-BIC, l’autre régime fiscal dont peuvent relever les loueurs en meublé, subissent ces augmentations de matière bien plus directe, ce qui peut affecter la rentabilité de leur activité.

De plus, certains cas d’exonération, totale ou partielle, existent pour ces taxes : « On peut notamment penser à la possibilité d’obtenir, sur délibération de la collectivité territoriale, une exonération temporaire de 3 ans, qui peut être totale ou partielle selon la situation, du paiement de la taxe foncière en cas de réalisation de travaux d’économie d’énergie dans le bien. Au vu des nouvelles règles de performance énergétique, cette donnée pourrait susciter l’intérêt de nombreux bailleurs, et il est vivement recommandé de se tourner vers un spécialiste du sujet pour s’assurer de ne pas manquer une opportunité », souligne Baptiste Bochart, juriste chez jedéclaremonmeublé.com.