Immobilier : Un marché calme en attente
 du printemps

Des prix qui se stabilisent

Après un mois de janvier calme mais remarquable, le marché immobilier continue en février sa transition vers le printemps.
 Au niveau national, les prix n’ont, en effet, pas bougé au cours des trente derniers jours.
 Seule la capitale et les villes du Top 50 ont connu une très légère variation positive (respectivement, +0,2 % et +0,1 %). Mais pas de quoi s’inquiéter pour autant quant à la santé retrouvée du marché. Ce mois de février stable contraste avec février 2023 et 2024, marqués, alors, par des baisses de prix. Cette stabilité tend à confirmer que le pire est bien derrière nous.

5 grandes villes voient leurs prix progresser

Autre signal fort de cette sortie progressive du cycle baissier dans lequel le marché est entré il y a maintenant deux ans : cinq des dix plus grandes villes de France (hors Paris) s’affichent dans le vert ce mois-ci. Or, pour rappel, l’année dernière à la même époque, toutes sans exception avaient vu leurs prix reculer ou stagner. Dans le détail, ce sont Strasbourg et Montpellier qui enregistrent la plus belle progression du mois (+0,6 %) suivies de près par Lyon (+0,5 %) et Toulouse (+0,4 %). Quant à Nice, elle grimpe de +0,1 %. Et, même pour les communes du Top 10 qui restent dans le rouge, l’heure est à l’optimisme car elles baissent moins, dans la majorité des cas, ou tout autant, qu’en février 2024.
 Rennes, par exemple, recule de seulement -0,4 % contre -0,6 % il y a un an, Bordeaux de -0,5 % contre -0,7 % et Lille de -0,1 % contre -0,9 %. Marseille et Nantes, pour leur part, font jeu égal par rapport à l’année passée avec -0,3 % pour la première et -0,7 % pour la seconde.

Nantes : L’exception

A noter toutefois, dans ce contexte de reprise graduelle du marché, Nantes fait figure d’exception. Que ce soit depuis le 1^er janvier 2025 ou au cours des douze derniers mois, c’est seule grande métropole de l’Hexagone qui a continué à s’enfoncer (-1,3 % depuis le début de l’année et -5,9 % depuis un an). Depuis juin 2022, ses prix ont même perdu -17 %, effaçant ainsi près d’un tiers de la hausse qu’ils avaient connue entre 2015 et 2022 (+55 %).

Des délais de vente qui ont continué à s’allonger

83. C’est le nombre de jours qu’il faut en moyenne pour qu’un bien soit vendu aujourd’hui en France. Soit, 11 jours de plus qu’il y a un an. Et, aucun segment du marché n’est épargné par cet allongement des délais de vente. Dans les communes du Top 50, il faut ainsi compter 6 jours de plus qu’en février 2024 (81 jours contre 75). Il en va de même dans les 10 plus grandes métropoles françaises hors Paris (+5 jours, à raison de 82 jours contre 77 en février 2024).

Pour autant, les villes du Top 10 ne sont pas toutes logées à la même enseigne. à Lyon, Bordeaux et Marseille, par exemple, l’accroissement des délais de vente ne se fait pas ou alors que légèrement sentir (respectivement, +0, +3 et +5 jours en un an). En revanche, à Nice, il faut compter une semaine de plus qu’en février 2024 pour mener à bien une transaction.

+21 jours à Rennes et Lille

Des délais de vente qui s’allongent encore plus à Montpellier
 (+10 jours), Strasbourg (+11 jours) et Nantes (+16 jours) en un an. Et que dire de Rennes et Lille qui voient ces délais littéralement exploser depuis un an avec 21 jours supplémentaires. Autrement dit, trois semaines… à l’inverse, Toulouse, elle, les a vus reculer de -17 jours. C’est d’ailleurs dans la Ville Rose que les biens à la vente trouvent le plus rapidement preneur. 67 jours y suffisent pour concrétiser une vente. Soit, quasiment autant qu’à Strasbourg (68 jours) mais bien moins qu’à Lyon (79 jours), Marseille (81 jours), Lille (82 jours), Nice (87 jours) et Bordeaux (89 jours). Sans parler de Rennes, Montpellier et Nantes où la barre des 3 mois nécessaires pour concrétiser une vente est même désormais franchie (respectivement, 93, 94 et 98 jours).

-3 jours à Paris

Quant à Paris, si les délais de transaction y restent également élevés en ce début d’année (76 jours), ils tendent à se raccourcir depuis trois mois du fait d’une saisonnalité plus précoce. Depuis le 1^er décembre, ils ont ainsi perdu trois jours. Au point que la capitale pointe désormais en troisième place des villes du Top 11 où il est le plus rapide de vendre. La raison ? La reprise saisonnière du marché y est traditionnellement plus précoce qu’ailleurs.

Cette tendance à l’allongement des délais de vente peut s’expliquer par l’attentisme des vendeurs nourri par l’éventualité d’un retour des acquéreurs au printemps. Pour les moins pressés d’entre eux, ils préfèreraient donc attendre de potentielles nouvelles offres d’achat plutôt que de se résigner à  baisser leur prix.

Des négociations moins nombreuses et des marges moins importantes

Certes, négocier est toujours possible et les acquéreurs ne s’en privent d’ailleurs pas. En atteste, la part de biens négociés dont le niveau reste particulièrement élevé. 77 % des logements vendus à l’heure actuelle en France font l’objet d’une baisse de prix après discussions entre acheteurs et vendeurs. Pour mémoire, ce taux était autour de seulement 66 % fin 2020.

Mais, cette tendance à la négociation marque aujourd’hui le pas. Le pourcentage de biens bénéficiant d’un rabais entre le moment de leur mise en vente et celui de leur achat a cessé d’accélérer depuis un an. Alors qu’il avait, par exemple, augmenté de +6 points en 2023 dans les communes du Top 50, il n’y a progressé que de +3 points en 2024. Même constat dans les villes du Top 10 où, après avoir enregistré une hausse de +5 points en 2023, il n’a grimpé que de +1 point en 2024. à Paris, ce taux a même reculé. Au 1er janvier 2025, on compte 75 % de biens vendus ayant donné lieu à négociation dans la capitale contre 81 % un an auparavant.

Quant à la marge de négociation pour les biens négociés, c’est-à-dire le pourcentage de baisse moyenne acceptée par les vendeurs, elle diminue également dans l’ensemble de l’Hexagone (-4.4 % en moyenne contre -5.2 % en janvier 2024). Cette marge recule également sur tous les segments depuis janvier 2024 avec, en moyenne : -4,2 % pour le Top 10 (vs -4,6 %), -4,1 % pour le top 50 (vs -4,9 %).

Les acquéreurs parisiens retrouvent du pouvoir d’achat

Si à Paris, le taux de négociation a moins baissé que pour le Top 50, il a en revanche commencé à baisser plus tôt, dès août 2023. Le taux de négociation s’élève désormais dans la capitale à -3,1 %, alors qu’il atteignait les -3,6 % en début d’année 2024 et les -3,8 % en août 2023. Cette baisse du taux de négociation s’explique notamment par un regain du pouvoir d’achat des acquéreurs parisiens résultant de l’effet combiné du recul des taux d’intérêts et d’une correction significative des prix dans la capitale depuis 2020. Autant de facteurs qui ont donc contribué à fluidifier le marché intra-muros, limitant ainsi la pression sur les négociations en 2024.