Vers un ralentissement de l’activité accompagné d’une baisse des prix ?

Les taux sont stables à 1,40% sur 20 ans

Tout au long de ce premier semestre 2018, nous avons assisté au prolongement des conditions de marché rencontrées l’an dernier. La stabilité des taux d’intérêt à leur niveau plancher (1,40% sur 20 ans) soutient la demande face à une offre limitée et des stocks de biens à vendre de plus en plus faibles. Les prix augmentent donc mécaniquement mais raisonnablement : +3% en 6 mois à Paris, +2,1% dans les 10 plus grandes villes, +1,3% dans les 50 plus grandes villes et +0,9% en moyenne dans toute la France. S’il n’y a pas de spéculation, cette hausse progressive entraîne néanmoins une érosion du pouvoir d’achat immobilier des Français. Une situation qui pourrait finir par entraîner un ralentissement de l’activité. Mais pour l’instant, nos deux nouveaux indices exclusifs prouvent la dynamique générale du marché et une nouvelle fois, l’hétérogénéité des situations. L’équipe scientifique de Meilleurs Agents produit deux nouveaux indices, le Délai de Vente Médian (DVM) et le Taux de Décote Moyen (TDM) permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées.

41 jours pour vendre un appartement à Paris…

Le Délai de Vente Médian (DVM) exprime en nombre de jours le temps entre la mise en vente (publication de l’annonce) et le retrait du marché (disparition de l’annonce suite à la signature d’un compromis la plupart du temps) de plus de la moitié des biens. La plupart des acteurs du marché considèrent qu’une vente se réalise entre 60 à 90 jours, ce qui correspond à la durée classique Délai d’un mandat de vente. Or, il faut actuellement seulement 41 jours pour vendre un appartement à Paris. À noter que ce DVM était de 51 jours en juin 2016.

En province, Lyon affiche un DVM de 42 jours contre 57 en juin 2016. À Bordeaux, alors que le DVM avait chuté entre juin 2016 et juin 2017, passant de 59 à 42 jours, il est remonté à 48 jours en juin 2018. “Alors qu’auparavant il nous suffisait de mettre un bien en vente pour avoir une dizaine de contacts et le vendre dans la foulée, désormais, les appels se font rares, même pour des studios, note Thomas Groizard, de l’agence Square Habitat Nansouty-Bordeaux. Les primoaccédants n’ont plus le budget et les investisseurs ont fui du fait de la baisse de la rentabilité.” La faiblesse du DVM dans ces villes corrobore ce que les agents immobiliers constatent sur le marché : les biens de qualité se vendent vite et bien. Les autres peinent cependant à trouver acquéreur. La tendance du DVM est, sur un an, orientée à la baisse à Paris, Marseille, Lyon, Nice, Nantes, et Rennes. À l’inverse, Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux et Lille voient leur DVM augmenter.

… mais 84 jours à Nice

Cette dynamique est confirmée par le Taux de Décote Moyen (TDM) qui mesure, pour sa part, le pourcentage de réduction consenti en moyenne par les vendeurs. C’est à dire le pouvoir de négociation des acquéreurs. Avec des taux extrêmement bas de l’ordre de -1,1% à Rennes (-4,1% en juin 2017), -1,5% à Lyon (-3,7% en juin 2016) -1,8% à Paris (-3% en juin 2016), le TDM montre que les acheteurs, une fois certains de leur financement, se lancent mais ne prennent pas le risque de négocier de façon abusive. Ventes rapides et prix peu négociés prouvent une fois de plus le dynamisme général du marché. Mais ces deux indices confirment aussi l’hétérogénéité des situations. À Nice par exemple, il fallait au mois de juin 84 jours pour vendre un bien, soit plus de deux fois le délai parisien. Ces ventes se réalisaient avec une décote moyenne de -2,9% (-1,8% à Paris).

L’évolution des prix à Paris et en banlieue

Dans la capitale, le prix moyen du m2 se situe aujourd’hui à 9 070€. Si les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en juin à Paris et de +3% depuis le début de l’année, il faut noter la différence entre les petites surfaces (studios et deux-pièces) et les appartements familiaux de trois pièces et plus. Les petites surfaces voient leurs prix augmenter fortement de +0,5% en juin et de +3,8% depuis le 1er janvier dernier. A l’inverse, la dynamique saisonnière des grands appartements familiaux semble ne pas avoir démarré. Leurs prix n’ont augmenté que de +0,1% en juin et de +1,8% sur les 6 derniers mois. Il y a fort à parier que cette situation connaîtra un rattrapage dans les prochains mois, avec des familles qui devront emménager tôt ou tard pour répondre à leurs besoins. En Petite et Grande Couronne, le marché est orienté partout à la hausse : +0,5% dans les Hauts-deSeine, +0,7% en Seine-Saint-Denis, +0,3% dans le Val-de-Marne, +0,5% dans l’Essonne. Seules les Yvelines sont en baisse : -0,1% sur un mois.

Hausse généralisée en province sauf à Montpellier

Les dix plus grandes villes de province affichent une hausse des prix moyenne de +0,4% en juin, soit +2,1% depuis le début de l’année. Les cinquante plus grandes villes ont vu leurs prix augmenter en moyenne de +0,3% en juin soit +1,3% depuis janvier. Même en zone rurale les prix augmentent (+0,3% en juin et +0,7% en 6 mois). Rennes est en tête des hausses de prix (+1% en juin), suivie de Marseille, Lille et Nantes (+0,9%). Pour Christophe Léger, de l’agence Imobox, cette hausse dans la cité des Ducs s’explique par la forte demande sur tous les segments d’acquéreurs : ”Les primo-accédants tout d’abord. Du fait de très faible niveau des taux, le match achat-location se fait souvent en faveur du premier et ce même sans apport. Les investisseurs ensuite, revenus après avoir été moins présents sur le marché l’année dernière et enfin les secondo-accédants, disposant d’importants budgets. Parmi eux nous avons notamment un grand nombre d’acquéreurs venant de Paris ou de Lille.”

Suivent Strasbourg (+0,6%) puis Lyon et Bordeaux (+0,3%), Nice (+0,2%). Toulouse stagne alors que Montpellier est la seule de ces 10 grandes villes à baisser : -0,8%.

Quel scénario pour la fin de l’année?

À l’évidence, les conditions actuelles du marché ne pourront pas perdurer. Les taux qui dictent en grande partie la dynamique remonteront inéluctablement sous la pression inflationniste des tensions commerciales entre les États-Unis et l’Europe, des risques de désunion politique en Europe et d’un ralentissement de la croissance économique. On peut donc s’attendre à un ralentissement progressif de l’activité avec une baisse limitée mais durable des volumes de transactions accompagnée d’une baisse progressive des prix. Combien de temps durera la situation actuelle ? Quand le marché verra-t-il sa dynamique se transformer voire s’inverser ? Dans quelques mois ou trimestres tout au plus.