Séniors : 4 pistes pour monétiser votre patrimoine

L’immobilier, une ressource qui peut être mobilisée

Selon l’INSEE 73% des seniors de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale, un patrimoine d’une valeur colossale selon la chaire TDTE*, qui a chiffré à plus de 3 700 milliards d’euros le patrimoine immobilier des plus de 60 ans. Dès lors, il peut être tentant de puiser dans ce stock d’épargne colossal, d’autant plus que les seniors sont de plus en plus confrontés à un effet-ciseaux dans leur vie quotidienne : baisse des retraites en termes relatifs – la désindexation a été confirmée il y a quelques jours par le Premier Ministre pour 2019 et 2020 – et a contrario hausse de nombreuses dépenses, y compris fiscales. Plusieurs solutions sont envisageables quand on souhaite retirer des liquidités de son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez soi.

Vendre son logement… et racheter plus petit

L’une des solutions permettant de trouver des liquidités, quand on est propriétaire de sa résidence principale, consiste à vendre son bien et racheter un bien plus petit, donc moins cher. La différence nette entre le prix de vente et d’achat permet de reconstituer un patrimoine liquide, qui une fois placé générera des revenus complémentaires. Attention à ne pas oublier de budgéter les coûts de transaction (frais de notaire, honoraires d’agence).

Le +: Le vendeur peut facilement vendre son bien au prix de marché, s’il est sur un marché liquide.

Le – : Le déménagement peut être une expérience traumatisante après 70 ans. Les coûts de transaction  peuvefrais de notaire + frais d’agence) sont élevés en France.

Cas Pratique. Françoise, 77 ans, vend son appartement de 87m² dans le 15e pour 820 000€. Elle confie ensuite à l’agence qui lui a vendu son bien la recherche d’un nouvel appartement de 50 m2. Celle-ci lui propose un appartement au prix de 470 000€, hors frais de notaires et d’agence. En ajoutant ces frais, elle devra débourser 521 700€. En définitive, l’opération lui permet de dégager 298 000 € de capital, pour un coût immédiat de 51 700 euros.

S’endetter en donnant sa résidence en garantie

Le prêt viager hypothécaire (PVH) permet d’emprunter une somme d’argent en contrepartie d’une hypothèque donnée sur un bien immobilier. Au décès de l’emprunteur, l’organisme financier se rembourse en revendant le bien immobilier mis en garantie.

Le + :  Le PVH permet en théorie de conserver le bien dans le patrimoine familial, à condition que les héritiers aient les moyens de rembourser la dette contractée auprès de la banque. Le PVH peut être mis en place assez rapidement (1 à 2 mois suffisent) et sur la plupart des biens (seule condition : être propriétaire de son bien).

Le – : Le PVH est une solution onéreuse. Le taux d’intérêt pratiqué est souvent élevé (4,60% aujourd’hui au Crédit Foncier). Par ailleurs, un effet boule de neige se produit consistant en une accumulation rapide des intérêts à payer. En effet, les intérêts sont capitalisables, c’est-à-dire que le débiteur paie chaque année des intérêts sur les intérêts accumulés les années précédentes.

Cas Pratique.  Françoise, 77 ans, souscrit à un PVH sur un appartement de 87 m² dans le 15e estimé à 820 000€. L’organisme de crédit lui accorde 300 000€ de crédit à un taux de 4,60%. Au bout de 13 ans (espérance de vie à 77 ans selon l’INSEE), frais de notaire et frais de dossier inclus, la dette se montera à 546 500€ et dégager un capital de 300 000 euros 13 ans plus tôt lui aura alors coûté 246 500 euros, soit un coût aujourd’hui après actualisation de 178 500 euros.

Vendre son bien en viager (quand on n’a pas d’enfants)

La vente en viager consiste à vendre son logement tout en continuant à l’occuper (via un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation), en échange du versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur appelé crédirentier. Un apport initial (bouquet) est le plus souvent demandé en complément.

Le + :  En théorie, la vente en viager assure au vendeur des revenus complémentaires réguliers.

Le + :  En pratique, la valeur perçue par le propriétaire dépend d’un aléa très important : la durée de vie du vendeur. A l’issue de l’opération, en cas de décès prématuré, le vendeur peut donc se retrouver à avoir vendu son bien très en-dessous de sa valeur de marché. Ce risque de brader son patrimoine fait que la vente en viager est plutôt indiquée à ceux qui n’ont pas d’enfants. Par ailleurs, sur le plan moral, le viager est jugé par certains très discutable car l’acheteur parie sur le décès rapide du vendeur.

Cas Pratique.  Françoise, 77 ans, vend en viager son appartement de 87m² dans le 15e . Son appartement d’une valeur estimée de 820 000 € lui permet de toucher un bouquet de 205 000€ directement et une rente mensuelle nette de 1 726 € par mois (après fiscalité sur le revenu, hypothèse de TMI à 14%). En cas de décès au bout de 5 ans, elle aura donc perçu un capital initial de 205 000 euros, continué à occuper son appartement 5 ans et touché 5 années de rente. La valeur perçue à l’issue de l’opération est alors estimée à 58% de la valeur du bien vendu. Autrement dit le bien aura alors été vendu très en-dessous de sa valeur, la perte étant estimée à 339 000 €.

La vente avec valeur et usages garantis (pour les seniors avec enfants)

La vente avec valeur et usages garantis s’adresse avant tout aux seniors qui ont des enfants (soit la grande majorité des seniors). Ce schéma permet de vendre son bien en ayant d’une part la garantie de pouvoir rester chez soi à vie, d’autre part la garantie que la valeur perçue à l’issue de l’opération sera toujours proche de la valeur du bien immobilier vendu. Concrètement, le senior vend la nue-propriété de son bien et perçoit un capital. Il reste vivre chez lui et en cas de décès prématuré ses enfants perçoivent un capital complémentaire, versé par l’acheteur. Ce dernier y trouve son compte car symétriquement il est protégé par une assurance si le vendeur continue à occuper les lieux au-delà d’une certaine durée définie au départ.

Le + :  C’est une solution équilibrée qui protège les intérêts de l’acheteur et du vendeur en neutralisant l’aléa que constitue la durée de vie du vendeur. Elle permet de sécuriser le patrimoine familial. En cas de décès prématuré, les enfants sont indemnisés via le versement d’un capital complémentaire. Le patrimoine familial ne court plus le risque d’être bradé.

Le – :  Le bien est vendu. Cette solution est donc pertinente uniquement pour les cas où le bien n’a pas vocation à être conservé dans la famille. Tous les notaires ne connaissent pas encore le schéma de vente avec valeur et usages garantis.

Cas Pratique.  Françoise, 77 ans, est propriétaire d’un appartement de 87m² dans le 15e d’une valeur de 820 000€. Elle vend la nue-propriété de son bien avec le schéma de vente avec valeur et usages garantis. Elle touche immédiatement 416 500 € et en cas de décès au cours des 16 prochaines années, ses héritiers toucheront un complément de prix. Par ailleurs, passé 16 ans, si jamais elle est en vie et n’occupe plus son appartement, une rente minimum garantie de 14 450 euros lui sera versée chaque année (inversement la rente sera versée à l’acheteur tant qu’elle restera chez elle). Concrètement, en cas de décès au bout de 5 ans, Françoise aura donc perçu un capital initial de 416 500 euros, continué à occuper son appartement 5 ans et ses enfants auront encaissé un capital complémentaire de 169 000€. La valeur perçue à l’issue de l’opération par Françoise et ses enfants est alors estimée à 88% de la valeur du bien vendu (hors assurance), soit un coût de 103 000 euros.

*http://www.tdte.fr/