Crédit immobilier : Intégrez la conjoncture locale dans votre stratégie de financement !

En cette rentrée, les acheteurs profitent de taux de prêt historiquement bas, avec une moyenne nationale de 1 % pour un prêt de 10 ans et de 1,69 % pour un prêt de 25 ans, selon le dernier baromètre de la Centrale de Financement (au 1er septembre 2018). Pourtant, tout n’est pas si rose. Et pour cause : les écarts se creusent en fonction des régions.

D’un coté, les zones tendues comme Paris, Bordeaux, Toulouse, Lille ou Lyon  où les prix montent…

Sur le marché de l’immobilier, Paris semble faire figure d’exception. Zone tendue par excellence, la demande y est telle que le prix fixé par le vendeur est bien souvent le prix d’achat. Depuis quelques années, le prix du m² des appartements parisiens n’a cessé de croître. Selon les chiffres de la chambre des notaires*, il augmenté de 7,5 % en un an et culmine à 9 420 € (au 1er septembre 2018). Cette envolée du prix du m² se constate également dans de grandes villes françaises telles que Bordeaux et Toulouse, mais également Lille. À Lyon, le prix moyen du m² des appartements a augmenté de 17 % en un an et avoisine les 4 100 € en septembre 2018. La hausse du prix du m² dans ces zones tendues est due à une raréfaction de biens disponibles sur le marché, corrélée à une augmentation constante de la demande. L’attractivité de ces villes réside notamment dans le dynamisme de leur évolution démographique et dans leur développement urbain, renforcé par de nombreux projets de réhabilitation et de construction d’infrastructures (aéroports, lignes TGV…).

… soutenus par des taux de crédit bas : de 1,06 % pour un prêt de 10 ans à 1,73 % pour un prêt de 25 ans

Les taux de prêt immobilier historiquement bas de ces derniers mois, ont accentué cette attractivité croissante, en incitant de plus en plus de Français à se lancer dans l’achat d’un bien. À Paris et en Ile-de-France, les taux moyen constatés vont de 1,06 % pour un prêt de 10 ans à 1,73 % pour un prêt de 25 ans. Encore plus remarquable, la région Auvergne Rhône Alpes, constate des taux moyens à 1,04 % pour une durée d’emprunt de 10 ans et un taux à 1,69 % sur 25 ans. Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement témoigne : « la baisse des taux rend l’achat immobilier toujours plus attractif, notamment en permettant de contracter des emprunts plus longs et ainsi de limiter le poids des mensualités sur le budget des foyers ».

Pas plus de 3% de marge de négociation en zone tendue ! Avec un prix du m² en constante hausse, y compris dans des villes telles que Bordeaux, Nantes ou Lyon, les acheteurs et plus particulièrement les primo-accédants, ont de plus en plus fréquemment recours au prêt familial, qui leur permet d’augmenter leur apport initial et ainsi de soigner leur profil d’acheteur. « En zone tendue, sur des marchés où la durée moyenne de vente n’a de cesse de baisser, il est préférable pour les futurs acquéreurs de prendre rendez-vous avec un courtier en amont afin de disposer d’un financement sécurisé et de pouvoir faire rapidement une offre, souligne Sylvain Lefèvre, Président de la Centrale de Financement. Il faut tout de même rappeler, que, même dans ces zones tendues, une certaine marge de négociation n’excédant pas les 3 % est tout de même possible, selon le quartier ou l’arrondissement.»

De l’autre, des villes ou des zones rurales toujours plus précaires comme Le Havre, Clermond-Ferrand, Dijon ou Saint-Etienne où les prix reculent

Ailleurs en France et même dans certaines des 50 plus grandes villes de l’hexagone, la situation est pourtant bien différente. En effet, les prix de l’immobilier stagnent voire dégringolent dans ces zones délaissées par les acheteurs.  Selon les Notaires de France, ils auraient reculé de 9 % au Havre et de 7,9 % à Clermont-Ferrand, situation que l’on retrouve également à Dijon ou encore à Saint-Etienne. Il en va de même pour les zones rurales qui pâtissent d’une métropolisation certaine. Pourtant, dans ces zones, les taux sont également historiquement bas. En Haute-Normandie, la région du Havre, le taux moyen pour les prêts de 10 ans est de 1,03 %. Le meilleur taux constaté dans cette même région à 0,75 % est également historiquement bas.

Trop d’offres sur le marché et jusqu’à 10% de marge de négociation. La situation du marché immobilier s’explique par un excès de biens à vendre sur le marché, face à une demande qui ne cesse de baisser. Elle laisse aux acheteurs une marge de négociation conséquente qui peut atteindre jusqu’à 10 % du prix d’achat. Toutefois, sur ces marchés, les emprunteurs sont confrontés à des mesures de prudence qui ne s’appliquent pas en zones tendues. Les prêts relais, par exemple, ne peuvent pas dépasser plus de 70 à 80 % de la valeur du bien, afin d’éviter un éventuel retournement de marché. Il y a donc bien une France à deux vitesses sur le marché des prêts immobiliers.

« Ainsi, les stratégies d’achat et de financement dépendent plus de la conjoncture locale du marché de l’immobilier que de la conjoncture nationale. Cependant, en zone normalement tendue comme en zone tendue, les acheteurs ne doivent pas perdre de vue les possibilités de négociation qui s’offrent à eux », conclut Sylvain Lefèvre.