Propriété privée

« À Bordeaux, les prix ne peuvent pas baisser d’avantage », Neil Narbonne, agent immobilier

Neil Narbonne, expert de l’émission « Recherche appartement ou maison » sur M6, agent immobilier spécialisé dans la région de Bordeaux, nous livre son analyse de ce marché si particulier à l’occasion du dernier baromètre LPI – SeLoger.

Comment se porte le marché immobilier à Bordeaux ?

Il continue de très bien se porter, et 2018 a été une très bonne année. L’arrivée de la ligne à grande vitesse a effectivement multiplié les prix du mètre carré, puis ils se sont calmés avant de se stabiliser autour de 5 000 euros du mètre carré.

On parle beaucoup des Parisiens qui s’installent à Bordeaux… Mais on évoque aussi ceux qui quittent la ville. Est-ce un phénomène que vous constatez ?

On a cru que les gens, notamment Parisiens, achèteraient à Bordeaux pour y vivre. Ils prendraient le train à 6 heures, travaillerait deux heures à bord pour arriver dans la capitale à 8h et repartir en sens inverse en fin d’après-midi. Ça n’est pas exactement ce qui se produit : on remarque plus qu’il s’agit d’investissements, qu’il s’agisse de dispositifs locatifs ou de résidences secondaires.

Les prix dont beaucoup augmenté, ils ont ensuite ralenti… Que va-t-il se passer désormais ?

On est en train de retomber sur des normes raisonnables, et on fait une reprise de marché tout en douceur. L’impact est en train de se décaler dans la banlieue bordelaise. À Pessac par exemple, les prix augmentent tout de même de 20 % ! Elle fait partie des villes où les prix ont le plus augmenté en 2018. Talence a également pris 10 %… Même Libourne, dont beaucoup ne voulaient pas entendre parler il y a quelques années a pris du galon. La ville n’est qu’à 20 minutes de Bordeaux, le mètre carré n’y est encore qu’à 2 000 euros…

Les investisseurs à Bordeaux sont obligés de s’écarter du centre de la ville et d’aller vers la périphérie pour avoir des prix accessibles ?

Je vais être franc : si la hausse avait continué à ce rythme là, il n’y aurait plus aujourd’hui un seul Bordelais dans Bordeaux. Les Parisiens, ou d’autres acheteurs, auraient pris toute la ville.

Où faut-il acheter aujourd’hui à Bordeaux ?

Incontestablement, dans la banlieue : Eysines, le Taillan, Pessac, Mérignac… Toutes ces villes limitrophes offrent un cadre de vie beaucoup plus acceptable pour une famille avec des enfants qu’un petit T2 dans le centre de la ville. À Bordeaux, les acheteurs tournent aujourd’hui entre 250 et 350 000 euros. Avec cette somme aujourd’hui à Pessac, vous pouvez prétendre à un achat de 110 mètres carré avec un jardin de 300 mètres carré. Dans Bordeaux centre, cela se réduit à un T2 de 42 mètres carré.

A contrario pour les propriétaires, est-ce le moment de vendre ?

Je pense que les prix ne peuvent pas baisser d’avantage. Tout dépend en fait du moment où vous avez acheté votre bien. Il est évident que si vous avez acquis dans Bordeaux au moment où les prix étaient au plus haut, il ne faut pas s’amuser à revendre maintenant qu’ils ont baissé. Il faut attendre un horizon d’une dizaine d’années.

Quant à l’investissement locatif, y a-t-il des coups à jouer ?

Il faut savoir qu’aujourd’hui, Bordeaux est en train de vivre la même chose que Paris avec les logements Airbnb. Ce dispositif est donc en train de se calmer. Ce qui cartonne aujourd’hui, ce sont les colocations. Il est beaucoup plus intéressant pour un investisseur de diviser ses lots en chambres, par exemple pour des étudiants. La rentabilité est très correcte, et il est assuré de vendre. Un appartement à quatre têtes est beaucoup plus rentable qu’un appartement à 2…

© Ariane Artinian
Era France