Loi Denormandie : jusqu’ à 90 % des annonces immobilières éligibles dans les villes concernées

A Limoges, 93 % des logements sont éligibles à la loi Denormandie

Pour augmenter l’offre des logements dans les villes moyennes, le ministre en charge du Logement, Julien Denormandie, a décidé de mettre en place un nouveau dispositif fiscal. L’objectif principal de la loi Denormandie est d’inciter les investisseurs immobiliers à rénover des logements anciens dans les centres-villes où les habitations sont vides (vacants) ou en mauvais état, avant de les mettre en location. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le nombre de logements éligibles au dispositif est énorme ! Ainsi, sur les 222 villes moyennes concernées par le dispositif Denormandie, 9 villes* présentent un taux d’annonces éligibles de plus de 90 %. Parmi les annonces présentes sur SeLoger, c’est à Limoges, que l’on trouve le plus d’annonces immobilières éligibles au dispositif (93,2 %). La préfecture de la Haute-Vienne devance légèrement Mulhouse (93,1 %), Tarbes (92,1 %), Chalon-sur-Saône (92,1 %), Château-Thierry (91,8 %), Dieppe (90,7 %), Pau (90,6 %), Corbeil-Essonnes (90,4 %) et enfin Quimper (90,2 %). Au total, sur les 222 villes moyennes concernées par le dispositif sur l’ensemble du territoire, 95 présentent un taux d’annonces éligibles supérieur à 90 % et 194 un taux supérieur à 80 %.

Bon à savoir : dans 43 % des villes concernées par le dispositif Denormandie, le taux des logements éligibles dépasse les 90 %.

60 % des logements vacants sont situés dans les villes moyennes

Ce taux d’éligibilité élevé, dans la plupart des communes concernées par le dispositif Denormandie, n’a rien de surprenant. Selon une étude de l’INSEE datant de 2018, sur les 8 % de logements vacants que compte la France métropolitaine, 60 % se trouvent dans une commune rurale ou dans une agglomération de taille moyenne, soit le type de communes concernées par le dispositif. Cela résulte du vieillissement de la population, de l’obsolescence du parc de logements ainsi que des difficultés économiques rencontrées par de nombreuses villes moyennes. Dans celles-ci, un grand nombre de logements ne sont notamment pas mis en vente ou en location suite au départ en maison de retraite de personnes âgées. A contrario, les logements vacants sont moins nombreux dans les très grandes agglomérations, ainsi que dans celles situées sur les espaces les plus attractifs de l’Hexagone, comme le littoral atlantique, l’est de la région Rhône-Alpes ou la Corse : cela explique le fait que le taux d’éligibilité au dispositif Denormandie est moindre dans ces régions que dans les régions du Centre, du Massif central, ou du Grand Est, où le taux de vacance des agglomérations dépasse les 9 %.

Chiffres clés : la France compte environ 3 millions de logements vacants : leur nombre a progressé de 2,8 % entre 2013 et 2018.

Loi Denormandie : 6 régions présentent un taux d’éligibilité supérieur à 90 %

Au niveau des régions, nous pouvons constater que 6 présentent un taux d’annonces éligibles au dispositif Denormandie supérieur à 90 %. C’est la Lorraine, où 12 villes sont concernées par le dispositif, qui arrive en tête : 92,5 % des logements vendus y sont éligibles. Le Limousin (4 villes concernées) suit de très près avec 92,4 % de logements éligibles, suivi par la Champagne-Ardenne (7 villes, 92,1 %), le Nord-Pas-de-Calais (14 villes, 91,7 %), l’Auvergne (8 villes, 91,1 %), puis la Basse-Normandie (7 villes, 90,4 %).

9 régions présentent un taux d’éligibilité supérieur à 85 %

Il s’agit de la Bourgogne (9 villes, 89 %), du Centre (13 villes, 88,9 %), du Poitou-Charentes (8 villes, 88,1 %), de l’Alsace (5 villes, 88 %), de la Franche-Comté (6 villes, 87,8 %), de la Haute-Normandie (5 villes, 87,7 %), du Midi-Pyrénées (15 villes, 86,7 %), du Rhône-Alpes (17 villes, 85,5 %) et des Pays-de-la-Loire (9 villes, 85,1 %).

Seules 7 régions présentent un taux d’éligibilité inférieur à 85 %

La Picardie (9 villes, 84,8 %), le Languedoc-Roussillon (10 villes, 84,7 %), l’Aquitaine (11 villes, 84,3 %), la Bretagne (11 villes, 81 %), la PACA (13 villes, 79,2 %), l’Île-de-France (22 villes, 78,8 %) et la Corse, où seulement 2 villes sont éligibles (Bastia et Ajaccio), pour un taux d’éligibilité de 74,4 %. 

222 villes concernées par le dispositif Denormandie

• 95 villes présentent un taux d’annonces éligibles supérieur à 90 %.
• 194 un taux d’annonces éligibles supérieur à 80 %.

Dispositif Denormandie : futur grand succès auprès des investisseurs ?

En observant les taux d’éligibilité mis en lumière par SeLoger, on ne voit pas ce qui pourrait empêcher le dispositif Denormandiede devenir un grand succès auprès des investisseurs immobiliers. En effet, il offre un maillage du territoire optimal : les investisseurs de toutes les régions peuvent en bénéficier. Ce n’était pas forcément le cas du dispositif Pinel ancien, réservé aux zones tendues. Pour rappel, comme pour Pinel, le dispositif Denormandie permet de déduire de ses impôts 12 % à 21 % du montant de l’investissement réalisé : l’avantage fiscal varie en fonction de la durée sur laquelle l’investisseur s’engage à louer le bien (6, 9 ou 12 ans). Pour en bénéficier, il est indispensable que le montant des travaux réalisés représente au moins 25 % du total de l’opération immobilière. Le dispositif n’est pas soumis à des impératifs en matière de consommation énergétique. Précisons que le dispositif Denormandie est réservé aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’Etat dans le cadre du programme « Action cœur de ville », ainsi qu’aux communes qui ont signé avec l’Etat des conventions de revitalisation du territoire (ou ORT). Selon le gouvernement, la dépense fiscale correspondante à ce nouveau dispositif devrait s’établir à 120 millions d’euros en 2019.

Bon à savoir : pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux réalisés par l’investisseur doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération immobilière