Démembrement de propriété : privilégiez l’immobilier physique à la SCPI

Dispositif encore méconnu par le grand public, le démembrement de propriété offre pourtant de nombreux avantages pour un investisseur immobilier. Ce montage lui permet en effet de diversifier son patrimoine tout en allégeant la pression fiscale. Résultat : l’appétit des investisseurs pour ce type de mécanisme ne cesse de grandir, principalement à Paris et sa proche banlieue où les demandes sont actuellement plus importantes que les offres. Plusieurs conditions doivent toutefois être respectées pour mener à bien une telle démarche. Certaines conditions, comme les avantages qui sont attachés à ce type d’opération, varient cependant fortement selon qu’il s’agit d’un bien immobilier physique ou d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Petit tour d’horizon.

Durée du démembrement  : 5 à 20 ans selon les biens

Derrière le terme un peu barbare de démembrement se cache un investissement immobilier alternatif relativement simple. Cette opération consiste en effet à acquérir un actif immobilier, avec une décote allant de 40% à 50%, tout en acceptant d’en laisser l’usufruit à un autre investisseur, souvent un bailleur social ou un institutionnel, pendant une durée prédéterminée. Durant cette période de démembrement, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers liés à ce bien immobilier tandis que le nu-propriétaire joue alors le rôle d’un propriétaire passif. En revanche, à l’issue de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien et, ainsi, la possibilité d’en disposer à sa guise.

La durée de ce démembrement varie fortement selon la nature du bien concerné. Dans le cadre d’un bien immobilier physique, la période de démembrement est généralement comprise entre 15 et 20 ans. En revanche, dans le cadre d’une SCPI, cette période est nettement plus courte, allant en moyenne de 5 à 10 ans. Cette durée peut toutefois varier très sensiblement puisqu’elle est fixée par la société de gestion en charge de la SCPI, chaque société de gestion appliquant alors ses propres règles en fonction des objectifs poursuivis.

Démembrement et fiscalité allégée

La durée de la période de démembrement est loin d’être anodine pour le nu-propriétaire. Certes, pendant toute cette période, l’investisseur ne perçoit aucun loyer, donc aucun revenu de son bien immobilier. L’opération n’a donc aucun impact sur son impôt sur le revenu. Mais, ce bien acquis en nue-propriété sort de l’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce pendant toute la durée du démembrement. Plus la durée du démembrement est longue, plus l’investisseur échappe donc à l’IFI. Autant l’IFI a donc pu pénaliser la détention immobilière en plein propriété, autant cet impôt peut favoriser le développement des opérations de démembrement.

L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété présente un autre avantage fiscal non négligeable. Pour ceux ayant décidé d’emprunter pour acquérir ce bien, la législation en vigueur permet en effet de déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers de l’investisseur. A condition toutefois que l’opération porte sur un bien physique, dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur institutionnel ou une société d’économie mixte ! En effet, en l’état actuel de la législation, l’achat à crédit en nue-propriété de parts de SCPI ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunts. Pour alléger sa fiscalité, l’investisseur a donc tout intérêt à privilégier des opérations de démembrement axées sur des biens immobiliers physiques plutôt que sur des SCPI. Il n’en reste pas moins que ce type d’opération s’avère particulièrement intéressant, notamment pour les investisseurs ayant des revenus fonciers à déclarer. Elle permet donc d’alléger de manière significative la pression fiscale existante sur les épaules d’un investisseur.

Une solution de préparation à la retraite

Le démembrement de propriété présente donc bien des atouts d’un point de vue fiscal. La durée d’investissement doit toutefois bien être prise en compte avant de se lancer dans une telle opération. En fonction de ses objectifs fiscaux, l’investisseur choisira alors le démembrement d’un bien physique ou le démembrement d’une SCPI. Ce choix dépend aussi de l’attrait de l’investisseur pour la pierre et, donc, l’acquisition d’un bien physique.

Au-delà de l’aspect fiscal, le démembrement de propriété constitue un excellent outil pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Cette solution patrimoniale est également souvent proposée dans le cadre de la préparation à la retraite. Et pour cause, l’effort d’épargne est connu à l’avance et, surtout, le nu-propriétaire entre en pleine possession de son bien immobilier au moment de sa retraite. Il pourra alors bénéficier de compléments de revenus grâce aux loyers perçus ou accroître son capital en cédant le bien immobilier au prix de la pleine propriété.

Cette solution d’investissement est également particulièrement attractive pour une clientèle d’expatriés qui dispose d’une épargne souvent significative du fait d’un coût de la vie réduit dans les zones géographiques où ils exercent leur activité. Ils disposent en outre d’une solution de repli en cas de coup dur, avec la possibilité de vendre à tout moment les biens en démembrement. Contrairement à un investissement dans un dispositif Pinel, l’investisseur n’est donc pas contraint par une durée de détention du bien en location.

Finalement, le secteur d’investissement reste un point de vigilance essentiel sur ce type d’opération. L’enjeu est stratégique pour ne pas se retrouver avec un bien localisé dans une zone géographique où le marché immobilier se révèle peu attractif.