Hausse des prix immobiliers : le marché donne des signes d’essoufflement !

Paris ne dépassera pas la barre des 10 000 € le mètre carré

9 500 €/m2. C’est le cap franchi par les prix parisiens au cours du mois de mars. Avec une nouvelle hausse de 0,8% depuis notre dernier baromètre, la capitale s’affiche désormais à 9 539 €/m2 tous arrondissements confondus. Et aucun type de bien ne semble échapper à ce mouvement haussier. Alors que les petites surfaces
ont en effet enregistré une croissance de 1,1% depuis janvier, les 3-pièces et plus ont pour leur part progressé de 1,4%.

Au regard des données, le marché ne devrait néanmoins pas s’arrêter là en 2019. Côté demande en effet, notre indicateur de tension immobilière (ITI) atteste d’un nombre d’acquéreurs toujours nettement supérieur à l’offre actuelle avec un ratio (constant par rapport à la même période l’année dernière) de 5 acheteurs pour 4 vendeurs. Quant aux taux de crédit, ils continuent à reculer égalant, voire enfonçant, leur niveau plancher d’il y a deux ans. Conséquence : courant mars, les taux moyens oscillaient entre 1,35% sur 15 ans, 1,55% sur 20 ans et 1,75% sur 25 ans. Pour autant, si la hausse nous apparaît quasi-certaine dans les mois à venir, le seuil des 10 000 €/m2 ne devrait toutefois pas être atteint en2019. Frôler, peut-être. Dépasser, sans doute pas. Motif ? Après une augmentation de 1,3% depuis janvier, les prix devraient encore gagner près de 5,5% pour basculer au-delà des 10 000 €/m2. Or, le marché commence à se stabiliser avec des délais de commercialisation dans Paris intra-muros qui ne diminuent plus (42 jours en moyenne) et une demande, bien que toujours positive, qui semble vouée à se tasser du fait de la situation économique et sociale.

Autre argument à jouer en faveur du maintien en-deçà des 10 000 €/m2 : la récente adoption par les députés d’un amendement à la loi Pacte interdisant aux banques d’exiger des emprunteurs la domiciliation de leurs revenus en contrepartie de l’octroi de leur prêt.
Si la perspective d’une remontée des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne semble s’éloigner de plus en plus en raison de la récente dégradation des conditions économiques en zone euro, cette décision politique pourrait en effet conduire certains établissements bancaires à accroître de leur propre chef leur taux pour faire face à la baisse de rentabilité pour eux des prêts immobiliers. Cependant d’après la Fédération Bancaire Française (FBF), moins de 30% des banques aujourd’hui pratiquent la domiciliation des revenus. Par ailleurs, le fait que la durée moyenne des prêts ait atteint des niveaux record (245 mois) pourrait là- aussi potentiellement freiner le marché car cela atteste qu’un grand nombre d’acquéreurs sont désormais au maximum de leur capacité d’endettement.

Un manque d’acheteurs à Marseille, Nice, Montpellier et Bordeaux

Marseille, Nice, Montpellier et Bordeaux… alors que les grandes métropoles régionales font preuve d’un beau dynamisme depuis janvier avec, notamment des prix en forte progression à Nantes (+3,6%), Lyon (+2,8%), Lille et Rennes (+1,3%), ces quatre communes apparaissent pour leur part un peu à la traîne. Témoin : en mars, leurs
prix ont reculé de 0,1% dans la cité phocéenne et de 0,3% dans les trois autres.
S’il est encore trop tôt pour constater une tendance baissière, il semble cependant désormais certain que les vendeurs n’ont ici plus les cartes en main. A l’exception de la préfecture héraultaise qui enregistre toujours un surplus de demande, notre indicateur de tension immobilière (ITI) confirme une réduction drastique du nombre d’acquéreurs potentiels. Ainsi, nous constatons qu’il n’y a plus que 7% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Marseille, 5% à Nice et seulement 4% à Bordeaux. A titre de comparaison, ce ratio atteint les 30% à Toulouse, 29% à Lyon et 26% à Nantes. Des chiffres donc particulièrement bas qui nous laissent anticiper un nouveau tassement des prix à court terme. D’autant que les questions du pouvoir d’achat immobilier à Bordeaux et Nice (un ménage ne peut s’y offrir que 32 m2) et du chômage à Marseille et Montpellier (respectivement 11,7% et 12,1%, supérieurs à la moyenne nationale de 8,8%) posent aujourd’hui un problème de taille. D’où, des délais de vente qui s’allongent notamment à Nice où il faut désormais compter plus de trois mois (94 jours) pour trouver un acheteur.

Nantes continue de flamber

Avec une moyenne de 3 500 nouveaux habitants chaque année depuis 2011, Nantes apparaît comme l’une des grandes métropoles régionales les plus recherchées actuellement. En cause ? Un cadre de vie séduisant à seulement 45 minutes de voiture des plages atlantiques mais surtout un bassin économique en plein essor.

Plus de 25 000 établissements économiques, 167 000 emplois, un taux de chômage de 7,1% et une population jeune (33 ans en moyenne)… la 6e agglomération française explose littéralement. Et du coup, ses prix immobiliers aussi. En un an, ils ont ainsi bondi de 10,3% franchissant la barre des 3 100 €/m2. Un taux largement supérieur à celui enregistré sur la même période par la capitale (+4,8%) mais également les neuf autres plus grandes villes françaises (+5,7% à Rennes, +5,5% à Toulouse, +3,2% à Lille, +2,4% à Strasbourg). Fait remarquable, elle passe même pour la première fois devant Lyon, (+ 9,5%).

Impressionnante, cette croissance constante des prix depuis le printemps 2018 devrait se poursuivre soutenue en cela par le dynamisme démographique de la ville. Si le surplus de demande a certes légèrement reculé entre le 1er trimestre 2018 et le premier trimestre 2019 (-5%), il reste néanmoins très élevé par rapport aux autres grandes métropoles. Nantes, avec une demande excédentaire de l’ordre de 26%, figure en effet dans le trio de tête des communes de l’Hexagone les plus prisées.

De quoi se demander si la capitale des Ducs de Bretagne n’est pas en passe de devenir le nouveau Bordeaux en termes de flambée immobilière. Car, corollaire de cette tension sur le marché, les délais de transactions commencent à se raccourcir passant de 62 jours au 1er septembre 2018 à 56 aujourd’hui.  » Nous avons beaucoup de demande mais nous manquons de produits. A Nantes, voire en première couronne, des logements bien placés et au bon prix se vendent souvent en moins de 24h, mais les biens surévalués ne trouvent pas preneur. Ce constat est surtout valable pour les maisons, car l’offre d’appartement est plus importante  » détaille à ce propos Christophe Léger du groupe d’agences Imobox implanté à Nantes et ses alentours.