Crédit immobilier : Les banques augmentent leurs taux envers les emprunteurs « non grata »

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Si les profils exceptionnels continuent de bénéficier taux records aux profils exceptionnels la situation se durcit pour ceux qui n’ont pas d’apport, pas de CDI ou disposent de revenus modérés. L’analyse du courtier VousFinancer.

Les écarts qui se creusent entre les chouchous des banques et les autres

En décembre, le début de remontées des taux constaté en novembre se poursuit, mais uniquement dans quelques banques. Des hausses de 0,10 % qui concernent tous les profils ou uniquement les moins recherchés (revenus moins élevés). Une banque nationale a à nouveau, et pour le 2ème mois consécutif, remonté ses taux 0,10 %, même si elle reste encore parmi celles qui proposent les taux les plus bas. Seule une banque a pour l’instant baissé ses taux, mais de 0,05 % en décembre. Les taux moyens restent stables à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans.

Difficile d’emprunter aujourd’hui sans apport personnel

Près de 95 % des courtiers Vousfinancer ont le sentiment que les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit (contre 64 % en 2018) sur l’apport et les revenus majoritairement.  En effet, en étudiant les profils des emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé ces 3 derniers mois, 53 % des dossiers ont moins de 25 000 € de revenus et 38 % entre 25 000 et 48 000 € de revenus, un niveau permettant pourtant de devenir propriétaires dans certaines régions. Seuls 9 % ont plus de 50 000 € de revenus, le refus pouvant alors être lié à un taux d’endettement trop élevé ou à une mauvaise gestion des comptes par exemple. De même au niveau de l’apport, 66 % des dossiers qui n’ont pas obtenu de financement ont moins de 10 000 € d’apport et 20 % n’en ont pas du tout.

« En cette fin d’année, nos courtiers constatent qu’ils ont des difficultés accrues à financer certains profils d’emprunteurs, considérés comme plus risqués ou moins rentables : essentiellement les financements à 110 %, c’est-à-dire incluant le montant du bien ainsi que l’ensemble des frais, et les revenus inférieurs à 30 000 € par an. Certaines banques refusent ces profils, mais pas toutes heureusement ! Grâce à la multiplicité et à la diversité de nos partenaires bancaires, nous avons donc encore des solutions pour ces profils, souvent primo-accédants, qui veulent eux aussi profiter du contexte de taux bas pour devenir propriétaires » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les conditions de crédit se durcissent

« Après une année record, les délais de traitement restent longs et certaines banques augmentent leurs taux à la fois pour limiter l’afflux de dossiers, notamment des emprunteurs « non grata », mais aussi tenter de reconstituer leurs marges, observe Jérôme Robin, directeur général du réseau de courtier en crédit VousFinancer.  On assiste ainsi également à des hausses de frais de dossiers qui peuvent atteindre désormais 1 % du montant empruntés dans certaines banques… C’est un effet négatif des taux jugés trop bas qui renchérit le cout du crédit pour les emprunteurs et fait augmenter sensiblement le TAEG avec un risque plus élevé d’atteindre le taux d’usure en particulier pour les profils les plus fragiles… »

Les dossiers compliqués trinquent

Les emprunteurs « non grata « , essentiellement des emprunteurs en intérim, CDD, des co-emprunteurs sans emploi, ou avec un problème de santé, des projets sans apport ou avec très peu d’épargne, des emprunteurs seuls avec des revenus peu élevés arrivent néanmoins à emprunter.

« Notre métier de courtier n’est pas seulement de négocier le taux le plus bas pour les profils les plus recherchés par les banques. Nous avons chaque jour des particuliers qui viennent nous voir avec l’envie de devenir propriétaires, même s’ils ont bien conscience que compte tenu de leur profil, cela sera sans doute compliqué. C’est en effet un parcours semé d’embuches mais nous sommes là pour défendre leurs dossiers en mettant en avant les atouts qui nous permettront de convaincre la banque et de leur trouver ainsi une solution pour qu’ils puissent enfin concrétiser leur projet ! C’est tout ce qui compte pour eux, bien au-delà du taux qu’ils obtiendront » analyse Jérôme Robin.

Financer un crédit quand on a un profil atypique reste possible

« Heureusement nous parvenons encore à trouver des solutions pour les dossiers atypiques, mais souvent après plusieurs refus de différentes banques. CDD, intérimaire, en arrêt de travail ou avec un co-emprunteur sans emploi ou avec un problème de santé : ces dossiers compliqués ne sont évidemment pas les plus recherchés et nous devons trouver les arguments pour que les banques les acceptent. Des comptes bien tenus, un peu d’épargne ou de l’ancienneté professionnelle sont alors autant d’atouts que nous mettons en avant. Beaucoup sont des primo-accédants qui ont pu acheter grâce à l’aide du PTZ. Son maintien en 2020 en zone B2 et C est aujourd’hui un véritable enjeu pour ces emprunteurs moins recherchés qui veulent eux aussi devenir propriétaires »,  analyse Sandrine Allonier. Voici quelques exemples :

Lille  : Couple, sans apport, moins de 1000 € d’épargne, un crédit conso en cours, 1650 € de revenus pour Mr, 1100 € pour Mme. Prêt de 170 000 € à 1,70 % sur 300 mois (hors assurance)

Firminy :  Célibataire, 26 ans, en CDI depuis septembre 2019, 1500 €/mois, pas d’apport, 0 € d’épargne. Prêt de 100 000 € à 1,30 % sur 25 ans + 40 000 € de PTZ

Couple, 1 CDI et 1 sans emploi, 35 ans, 4 enfants, salaire 2 500 €/mois, pas d’apport, 0 € d’épargne, prêt de 180 000 € à 1,40 % sur 25 ans

Maubeuge : Célibataire, 28 ans intérimaire depuis 2011, revenus de 1600 € en moyenne, 5 000 € d’apport. Prêt de 113 000 € à 2 % sur 25 ans

Saint-Quentin (Aisne) : Couple, 24 ans, sans apport, Mr en CDI, 1800 €, Melle étudiante – Prêt de 62 000 € à 1,5 % sur 20 ans + 35 000 € de PTZ sur 25 ans

Laval :  Couple, 28 ans et 25 ans, 1 enfant, Mr en CDD contractuel, 1 250 € de revenus, Melle licenciée et en contrat de sécurisation professionnelle. 10 000 € d’apport. Construction de maison. Prêt de 80 000 € à 1,55 % sur 25 ans + 52 000 € de PTZ sur 20 ans.

Le Perreux : Couple, 30 ans, Mme, CDD éducation nationale, Mr en CDI, 1 800 € et 2 200 € de revenus, pas d’apport, 0 € d’épargne, Mr avec un problème d santé, Achat en VEFA. Prêt de 185 000 € à 1,65 % sur 25 ans + 102 000 € de PTZ.

Châteauroux : Célibataire, 46 ans, avec 1 enfant, 2 400 € par mois, en arrêt de travail, projet terrain + construction, assurance emprunteur sans ITT, 4 000 € d’apport. Prêt de 140 000 € à 1,3 % sur 25 ans + PTZ de 30 000 € sur 20 ans

 

 

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