Vente d’un bien loué : quelles conséquences pour le locataire ?

Le locataire d’un bien bénéficie-t-il du droit de préemption en cas de vente de ce bien loué à un autre propriétaire ? Emmanuelle Jaulneau plonge dans les détails techniques !

En principe non : lorsque le logement est vendu loué, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. Le bail est transféré à l’acheteur.

Pour que le droit de préemption s’applique, il faut que le locataire reçoive un congé pour vente du bailleur. La vente d’un bien loué ne met pas fin au bail : il n’y a donc pas de droit de préemption.

Il y a deux exceptions qui peuvent faire bénéficier au locataire de ce droit de préemption : lorsque l’on vend après la division du bien en plusieurs lots (une « vente à la découpe »). Et lorsque le vendeur vend en bloc à un seul et même acquéreur un immeuble composé de plus de cinq logements. Dans ces deux cas précis, le locataire bénéficie du droit de préemption.

Un acquéreur achète ce bien loué, mais veut mettre fin au bail. Comment cela se passe-t-il ?

Ce sera dans ce cas au nouveau propriétaire de donner un congé pour reprise, en tout cas s’il est officiellement bailleur au moment où il est possible de donner congé au locataire, c’est à dire six mois avant la fin du bail. Si la vente intervient avant ce délai, ce sera donc au nouveau propriétaire de donner un congé pour reprise.

Depuis la loi Alur de 2014, les droits de l’acheteur concernant les congés ont été limités. Lorsque l’acquisition a eu lieu dans les deux dernières années du bail, l’acheteur pourra donner un congé mais ne pourra exiger la libération des lieux que dans un délai de deux ans après la date d’achat. En clair, le bail sera prolongé.

Si la vente du bien a eu lieu pendant les six derniers mois du bail, le propriétaire qui sait qu’il va vendre doit-il envoyer le congé par anticipation ?

Non, cela n’aurait aucun effet, puisqu’un congé pour vente ouvre la voie au droit de préemption du locataire. Le bailleur qui vend ne peut pas non plus donner un congé pour reprise par anticipation au profit de l’acheteur, puisque ce congé doit être motivé soit par la reprise personnelle soit par celle d’un membre de sa famille proche.

Pour rentrer encore plus en détail dans les dispositions de la loi, vous trouverez les articles ici et ici

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© Emmanuelle Jaulneau