Vous avez dit vice caché ?

Vice Cache
© mysweetimmo/adobestock

Demander à un professionnel de l’immobilier de mentir sur les défauts d’un logement, pour le vendre plus vite, plus cher est extrêmement dangereux. Jonathan Voogt rappelle les règles du jeu.

Je suis très souvent confronté en tant que mandataire immobilier à des biens en mauvais état. C’est pourquoi il est tout à fait classique de faire intervenir des entreprises afin d’établir des devis avant la mise en vente d’une maison afin de connaitre les éventuels couts de rénovation d’un bien. Cela permet de faire signer l’acheteur en toute connaissance de cause sur le bien immobilier qu’il achète.

Cependant, il existe une catégorie de problèmes que l’on ne peut voir à l’œil nu. Ces problèmes s’appellent les vices cachés qui peuvent être connus ou non du vendeur.

Je ne sais pas pourquoi mais je suis de plus en plus confronté à des vendeurs connaissant parfaitement les défauts de leurs biens et qui me demandent de ne pas le dire aux acheteurs. En gros ils me demandent de mentir sur des vices qui pourraient mètre l’acheteur en difficulté après l’achat du bien.

Connaissant les sanctions qui peuvent être lourdes si le futur acheteur découvre le vice et prouve que le vendeur était au courent (et donc moi par la même occasion) je préfère me tenir à l’écart de ce genre de vendeurs.

Les propriétaires vendeurs doivent connaitre la définition du vice caché, les recours dont dispose l’acquéreur en cas de vice caché et la clause de non garantie des vices cachés.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

C’est l’article 1641 du code civil qui aborde la notion de vice caché. Il faut que vous sachiez dans un premier temps que hors clause particulière, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés.

Un vice caché est un défaut non visible à l’œil nu que vous pouvez découvrir après votre achat, particulièrement important qui rend impropre l’usage du bien ou qui diminue fortement sa valeur. Si vous aviez eu connaissance de ce défaut avant de signer, vous n’auriez jamais acheté à ce prix.

L’article 1641 du Code civil détaille des conditions pour le vice caché :

  • Le défaut doit être non apparent
  • Le vice doit être antérieur à la vente
  • Le défaut doit diminuer fortement l’usage normal de l’habitation : infiltrations d’eau, mur fissuré, système d’évacuation non conforme
  • Le vice est un défaut grave et doit exister au moment de l’achat

Si ces points sont remplis, vous vous trouvez devant un cas de vice caché. Vous pouvez déclencher la garantie des vices cachés. Cette protection pour les acheteurs permet de se retourner contre le vendeur.

De quels recours disposez-vous ?

Si vous êtes victime d’un vice caché, vous disposez de deux années pour vous retourner contre le vendeur. Ce délai court à partir du moment où ce vice a été découvert et en aucun cas lors de la cession du bien immobilier.

La garantie des vices cachés s’applique aussi bien pour un logement acheté neuf ou ancien. Elle peut être utilisée aussi bien lorsque la transaction a été effectuée par le biais d’un vendeur particulier ou professionnel.

Réaliser un recours amiable

Vous devez alors suivre la procédure correspondante pour faire marcher la garantie des vices cachés. Pour indiquer que vous avez découvert un vice caché dans le logement vendu, vous devez transmettre un courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devez l’accompagner de bons de livraison, de tickets de caisse et de devis expliquant le problème. Parmi les vices cachés, on peut retrouver la présence de termites, l’absence d’eau courante, une dalle de béton fissurée ou encore un logement inondable.

Cette première étape vise à trouver un accord entre les deux parties. Vous pouvez vous faire accompagner d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice afin de trouver un compromis. Si aucune entente n’est possible, une injonction judiciaire pourra être intentée.

Faire appel à la justice

Vous pouvez vous adresser au tribunal de grande instance compétent. Un avocat devra vous accompagner tout au long de cette procédure.

Vous pourrez ainsi obtenir une réduction de prix décidée par le juge. Il peut également décider d’annuler la vente et de demander et dommages et intérêts. Il se base notamment sur le montant de travaux nécessaires pour que le bien puisse être habité sans risque.

Quelles conséquences lors d’un recours pour vice caché ?

Conformément à l’article 1644 du code civil, votre recours peut mener à un remboursement d’une partie du prix de vente ou même à l’annulation de la transaction. Le juge qui statue sur ce dossier décidera de la suite à donner afin que l’acheteur ne se retrouve face à un problème de ce type.

Pour pouvoir bénéficier d’une réduction de prix, vous devez recourir à un expert qui va juger de la moins-value compte tenu de ce vice caché. Pour la déterminer, ce professionnel prend comme référence le coût des travaux nécessaires pour remettre le bien en état et le rendre habitable.

Lorsque la vente est annulée, le bien immobilier doit être restitué dans l’état trouvé au moment de la cession. Le vendeur restituera alors le montant total de la vente dans son intégralité. Les frais de procès ainsi que les droits de mutation sont également à rembourser.

Vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts lorsque le vendeur démontre une certaine mauvaise foi. Il est en effet tenu de réparer tous les préjudices causés par ce vice caché. Cette somme peut parfois dépasser la valeur du bien.

Qu’est-ce que la non-garantie des vices cachés ?

Les notaires ajoutent très souvent dans les actes une clause de non-garantie des vices cachés. Cette mention précise que l’acheteur accepte le bien immobilier en l’état. Elle empêche alors de déclencher la garantie des vices cachés sauf si vous prouvez que votre vendeur est de mauvaise foi. En gros vous achetez le bien en l’état avec ses qualités et ses défauts.

Cette clause peut en effet être ajoutée lorsque le vendeur n’est pas un professionnel. Dans ce cas de figure, le seul recours dont vous disposez est de prouver que le vendeur avait pleinement conscience de ce vice avant la transaction. Sans la preuve de sa mauvaise foi, vous ne pourrez rien faire.

Lorsque vous passez par un vendeur professionnel, vous obtiendrez automatiquement des dommages et intérêts. Ceci explique pourquoi il est plus intéressant de faire confiance à un professionnel pour réaliser un achat immobilier. Vous éviterez de vous retrouver désemparé face à un vice caché.

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