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Crédit immobilier : des taux toujours aussi bas mais les conditions pour emprunter se durcissent
En 2020, les conditions d’accès au crédit ont changé pour les emprunteurs. Alors, les taux vont-ils encore augmenter cette année avec le risque d’exclure du marché de nombreux emprunteurs ? L’analyse d’Arnaud Guilleux, président fondateur du courtier en ligne monemprunt.com.
Fin 2019, la baisse des taux d’emprunt atteignait un seuil record, plus vu en France depuis 60 ans. En ce début d’année 2020, les taux de crédits ont légèrement augmenté mais ce sont surtout les conditions d’emprunt qui se durcissent.
Les taux vont-ils encore augmenter cette année avec le risque d’exclure du marché de nombreux emprunteurs, en particulier les plus modestes ? Selon l’analyse d’Arnaud Guilleux, président fondateur du courtier en ligne, monemprunt.com, tout va dépendre des stratégies politiques des banques.
Après une année 2019 avec des taux records (0,39 % sur 15 ans par exemple), ce début d’année 2020 affiche un ralentissement nette des volumes de crédits sur le marché immobilier. Un ralentissement qui pourrait s’accélérer dans les prochaines semaines.
Les banques recherchent des profils aux revenus plus importants
Pour Arnaud Guilleux, qui bénéficie d’une vision d’ensemble sur les barèmes pratiqués par les établissements bancaires grâce à l’expertise de monemprunt.com : « nous savons que les banques ont changé leur stratégie en ce début d’année 2020, en particulier la volonté de baisser le volume de crédit immobilier. Le profil des emprunteurs finançables a été durci, le critère d’apport devient déterminant et les banques recherchent des profils aux revenus plus importants, les ménages les plus modestes se retrouvent écartés. Le durcissement des conditions d’emprunt se traduit par une baisse du pouvoir d’achat ».
Et le fondateur du courtier en ligne de donner quelques précisions sur ces changements : « Les banques sont donc plus sélectives et on remarque également que l’écart des taux entre les bons et mauvais dossiers s’accroît. On voit de plus en plus sur le marché « une non prise en charge » de certains dossiers, les banques considérant que certains profils affichent aujourd’hui un taux d’endettement trop élevé alors que ces mêmes dossiers auraient pu être acceptés il y a encore trois quatre mois. Je tiens à rappeler que le Haut Conseil de Stabilité Financière demande à ce que les banques ne délivrent plus de crédit qui endette les ménages à plus de 33 % de leurs revenus, et ça, ça va faire mal.»
La règle de l’endettement maximum impacte fortement le montant du projet immobilier
Exemple concret : une banque a récemment refusé un dossier qui serait passé il y a 2 mois. Il présentait un taux d’endettement de 38% disposant pourtant d’un revenu résiduel (le reste à vivre) très correct, preuve que la situation peut évoluer très vite et pas forcément dans le bon sens pour les emprunteurs. Cette règle de l’endettement maximum impacte fortement le montant du projet immobilier. Concrètement « pour un couple qui gagne 5 000 € par mois, si nous passons le dossier de 38 % à 33 % d’endettement, il faudra réduire les mensualités de crédit de 250 € par mois, soit sur 25 ans un budget de 50 000 € en moins sur le projet immobilier. Conséquence de cette conjoncture : il devient impératif pour les particuliers de consulter plusieurs banques, un travail grandement facilité par les courtiers qui sont en lien avec toutes les banques du territoire.
Les 1ers exclus : les primo accédants et les investisseurs locatifs
« Je tiens aujourd’hui à tirer la sonnette d’alarme mais également à rassurer, tous les établissements n’ont pas la même approche ni la même politique, reprend Arnaud Guilleux. Les dossiers refusés par certaines banques ne sont pas des cas isolés et des solutions existent pour leur permettre d’accéder à la propriété. » Les conditions d’emprunt risquent donc de continuer à se durcir. Le risque est l’exclusion des profils emprunteurs les plus jeunes « primo accédants » mais également les investisseurs locatifs qui dépassent très souvent les 33% car leur revenu résiduel est suffisant pour absorber plusieurs projets.
A chaque profil son établissement bancaire
« Toutes les banques ne recherchent pas le même profil d’emprunteurs. Certaines sont prêtes à faire plus d’efforts pour attirer leur cœur de cible. Le rôle du courtier monemprunt.com est de guider le particulier vers la banque qui lui offrira les meilleures conditions possibles pour son prêt. Les recommandations des autorités seront de plus en plus suivies par les banques au fil de l’année 2020, nous recommandons donc aux clients qui peuvent être impactés de lancer leur projet dès le 1er trimestre», partage Arnaud Guilleux.
Les banques sont donc plus sélectives et on remarque également que l’écart des taux entre les bons et mauvais dossiers s’accroît. On voit de plus en plus sur le marché « une non prise en charge » de certains dossiers, les banques considérant que certains profils affichent aujourd’hui un taux d’endettement trop élevé alors que ces mêmes dossiers auraient pu être acceptés il y a encore trois quatre mois.
