En route vers un printemps de l’immobilier exceptionnel !

Du jamais-vu pour un mois de février …

Après un mois de janvier déjà sensationnel, février poursuit sur la même lancée avec un nouveau rebond des prix particulièrement remarquable pour cette période. Alors que le marché traverse traditionnellement une accalmie au cœur de l’hiver, l’heure est aujourd’hui à un dynamisme digne des plus grands mois de l’immobilier (avril-mai).

En un mois, les dix plus grandes villes de l’Hexagone (hors Paris) ont en effet vu leurs prix grimper de 0,7%. Un chiffre d’autant plus incroyable que la progression mensuelle habituellement constatée par notre baromètre pour ces communes excède rarement les 0,5%.

+1,3% à Lyon, Lille, Paris et Rennes

Fait plus notable encore : quatre des principales métropoles françaises ont enregistré une hausse de plus de 1% au cours du mois (+1,3% à Lyon, Lille, Paris et Rennes). Et une cinquième en était toute proche (+0,9% à Nantes). Quant aux autres, si l’augmentation de leurs prix semble en comparaison beaucoup plus limitée, elles ne sont néanmoins pas en reste avec +0,5% à Marseille et Montpellier et +0,4% à Toulouse. Comme nous l’avions anticipé, les tensions autour du crédit tant en termes de remontée éventuelle des taux que de durcissement des conditions d’octroi n’ont pour l’heure aucune incidence sur les prix. Bien au contraire… Cette nouvelle pression haussière conforte en effet notre position quant à la bonne santé du marché laissant de fait augurer de fortes augmentations dans les mois à venir.

Paris en route vers les 11 000 € le m²

Mais où Paris va-t-elle s’arrêter ? Moins de sept mois après avoir franchi la barre des 10 000 € le m², la capitale dépasse désormais celle des 10 500 €. Du jamais-vu dans la Ville Lumière ! En seulement un an, les prix de la pierre y ont littéralement explosé (+10,2%). Et aucun type de produit n’a été épargné. Pendant que les petites surfaces enregistraient une augmentation de 10,3% au cours de cette période, les grandes surfaces, elles, voyaient leurs tarifs s’envoler de 10%. Une progression d’autant plus spectaculaire qu’elle tend même à s’accélérer au fil des mois avec une poussée des prix de 2,3% depuis le début de l’année. Conséquence : si rien ne vient enrayer le rythme actuel, Paris devrait, selon nos analyses, atteindre les 11 000 € le m² dès cet été.

Plus que cinq arrondissements à moins de 10 000 € le m²

Corollaire de ce nouveau rebond, la capitale ne compte aujourd’hui plus que cinq arrondissements à moins de 10 000 € le m² (12e, 13e, 18e, 19e et 20e). Mais pour combien de temps ? Car si le 19e (8 501 €/m²) et le 20e (8 880 €/m²) affichent encore des prix inférieurs à 9 000 € le m², le 12e, le 13e et le 18e ont quant à eux déjà passé ce seuil. Et, s’ils pointent certes encore loin derrière les prestigieux 6e (14 638 €/m²), 7e (14 119 €/m²) ou 4e (13 334 €/m²), ce sont précisément ces arrondissements en transition qui connaissent à l’heure actuelle les plus fortes hausses de prix, mus par un phénomène de rattrapage. Ainsi, alors qu’en un an, le 6e a pris seulement 2,8%, le 20e a pour sa part grimpé de 11,6%. Quant au 13e et au 19e, ils ont progressé de 10,5% et 9,3%.

Des acquéreurs toujours plus nombreux et plus rapides

La nouvelle hausse des prix n’enlève en rien à l’enthousiasme des candidats à la propriété. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) l’atteste : à Paris comme dans la quasi-totalité des dix plus grandes villes de France, la demande reste particulièrement dynamique avec un nombre d’acheteurs potentiels beaucoup plus important qu’en février 2019. Alors qu’il y a un an, Strasbourg et Rennes comptaient respectivement 16% et 18% d’acquéreurs de plus que de vendeurs, cette proportion atteint aujourd’hui les 30% et les 27%. Et, même les communes où la demande semble aujourd’hui faible comme Bordeaux, ont vu leur demande s’accroître fortement (actuellement 10% d’acheteurs en plus que de vendeurs contre seulement 2% il y a un an). Seules exceptions à ce regain de demande : Toulouse et surtout Lyon où, contrairement à la plupart des autres grandes métropoles françaises, le pouvoir d’achat immobilier tend à se réduire.

Plus nombreux, les candidats à l’achat sont aussi plus rapides à se décider comme en témoigne notre indicateur de Délai de Vente Médian (DVM). Alors qu’il y a tout juste un an, il fallait 75 jours à Marseille pour trouver un acheteur, seuls 64 jours sont désormais nécessaires. De manière générale, deux mois ou moins suffisent aujourd’hui pour réussir à vendre dans presque toute les grandes villes de l’Hexagone (50 jours à Paris et Lille, 54 à Nantes ou encore 56 à Strasbourg).

Les points clés

• Février 2020 marque un rebond des prix remarquable pour cette époque et son dynamisme est digne des plus grands mois de l’immobilier (avril et mai) : en un mois, les 10 plus grandes villes françaises ont vu leurs prix grimper de 0,7%.
• Quatre des principales métropoles françaises ont enregistré une hausse de plus de 1% au cours du mois : 1,3% à Lyon, Lille, Paris et Rennes.
• Moins de 7 mois après avoir franchi la barre des 10 000 euros le mètre carré, Paris dépasse désormais celle des 10 500 euros : la capitale ne compte plus que 5 arrondissements à moins de 10 000 euros le mètre carré (12ème, 13ème, 18ème, 19ème et 20ème).
• Zoom sur les municipales : le niveau extrêmement bas des taux de crédits ainsi que l’évolution des revenus des Français ont entraîné une hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages entre 2014 et 2020, bien que la pression haussière des prix de l’immobilier puisse laisser supposer le contraire.

Les chiffres clés depuis février 2020

• Moyenne des prix au m² en France : 2 662 € (+0,2%)
• Moyenne des prix au m² à Paris : 10 508 € (+1,3%)
• Lyon, Lille, Rennes : +1,3%
• Strasbourg : +0%