Achat immobilier : L’agent immobilier doit-il me signaler une attaque même ancienne de mérule ?

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Un arrêt de la cour de cassation précise qu’en vertu de son devoir de conseil l’agent immobilier aurait dû d’informer ses clients sur la présence même éradiquée de mérule.

L’acquéreur peut obtenir une indemnisation s’il n’est pas informé que la mérule a été autrefois éradiquée dans la maison qu’il achète. C’est ce que la Cour de cassation a décidé dans son arrêt du 14 novembre 2019.

L’affaire

Dans cette affaire, les acquéreurs ont conclu une promesse de vente pour une maison située à Rennes et versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l’agent immobilier. Puis, ils ont refusé de signer l’acte de vente au motif qu’ils n’ont eu connaissance de la réalisation de travaux effectués dans la maison pour lutter contre la présence de mérules  à la lecture du projet d’acte après l’expiration du délai de rétractation. Ils ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier.

La Cour d’appel avait jugé que l’agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas, par consultation de l’acte de vente antérieur, que la maison vendue avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérule, maintenant éradiquée. Elle l’avait condamné à indemniser l’acheteur pour le préjudice.

L’agent immobilier  a contesté cette décision, considérant qu’il n’avait pas à procéder à des recherches supplémentaires dans la mesure où il était en possession d’un diagnostic récent, établi par un professionnel ne signalant pas la présence du « champignon des maisons ». Il argumentait également que l’acquéreur ne l’avait pas informé avant la vente de sa volonté d’acheter un bien n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée.

La condamnation

La Cour de cassation a considéré que l’agent immobilier a commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l’acte de vente antérieur, si l’immeuble vendu avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérule, bien qu’elle ait relevé qu’elle était en possession d’un diagnostic qu’il avait exclu la présence de mérule dans l’immeuble en cause (arrêt, p. 5, al. 7), la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil.

L’agent immobilier à été condamné à verser une somme de 31 825 euros en indemnisation du préjudice. Cette somme correspond à ce que les acquéreurs avaient dû verser aux vendeurs en renonçant à la vente.

Ce qu’il faut en retenir

L’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information envers ses clients. Il aurait dû transmettre l’acte de propriété avant la promesse pour que les acquéreurs soient prévenus de l’historique de la maison. Il est possible d’obtenir une indémnisation si l’acquéreur n’est pas informé de la présence même éradiquée de mérule.

Le saviez-vous ? La ou le mérule appelé aussi « champignon des maisons » est un champignon basidiomycète provoquant la pourriture des bois d’œuvre, de charpentes mal protégées. Sans traitement spécifique, la mérule peut en effet occasionner d’importants dégâts : affaiblissement de la structure, effondrement des planchers, ou encore des  plafonds.

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