Covid-19 et rente cognitive : Et si l’agent immobilier devenait une valeur refuge innovante pour « esprits animaux »

Valeur refuge
© mysweetimmo/shutterstock

Dans un contexte de crise, la notion de valeur refuge peut s’appliquer aussi à un acteur économique -ici, l’agent immobilier, détenant une expertise spécifique, et pas uniquement à un bien ou une valeur mobilière. Démonstration.

Le Covid-19 devient un défi existentiel. Les acteurs économiques voient beaucoup de leurs certitudes s’effondrer comme des châteaux de cartes. Ils se mettent alors en quête de valeurs refuges (immobilier, or, etc.). Pour la crise qui s’annonce, même des « secteurs sûrs » suscitent des doutes en raison du caractère inédit des événements. La rente cognitive de l’agent peut-elle alors constituer une valeur refuge innovante dans ce contexte d’incertitude ? L’idée est de valoriser les connaissances de l’agent pour dompter les « esprits animaux » et réduire la forte incertitude des acteurs économiques en proposant une valeur refuge originale : la rente cognitive.

Les « esprits animaux » en crise cognitive

Les périodes de crise exacerbent un « esprit animal » déjà existant. Cette idée inventée par Keynes souligne le poids des biais cognitifs dans la compréhension du comportement des acteurs économiques.

Ainsi, une crise peut se comprendre comme la manifestation d’une capacité cognitive limitée à identifier les divers signaux faibles précédant l’acmé de la crise. En effet, pour Thierry Libaert (2015), les éléments amenant à la crise sont toujours présents et identifiables. Seule incertitude, le moment de l’introduction de l’aléa.

Par exemple, suite à des années de forte croissance, une « crise » du marché immobilier semblait prévisible. Pourtant, les acteurs du marché ont fait preuve d’une certaine « myopie au désastre » (Guttentag, & Herring, 1986), d’une « dissonance cognitive ». Une fois la crise survenue, cette attitude peu rationnelle tend à se renforcer.

En effet, sur le plan cognitif, l’exacerbation de l’ « esprit animal » dans un tel contexte marque le triomphe du « système 1 » (Kahneman, 2011), c’est-à-dire que la réaction à la situation de crise va se faire sur la base de l’intuition, par automatismes. Ainsi, pour Kahneman, l’individu va agir avec l’illusion de l’ « aisance cognitive ». La somme de ces biais comportementaux individuels aboutit alors à l’émergence de comportements moutonniers qui se traduisent souvent en temps de crise par un repli sur des valeurs refuges.

Une conjoncture économique dégradée vient donc désorienter davantage ces « esprits animaux ». Ils vont alors rechercher davantage une expertise pour surmonter leurs biais cognitifs, leurs incertitudes.

L’agent comme « leader de l’incertitude » informationnelle et cognitive (Delbecque et Combalbert, 2010)

Une situation de crise renforce les deux formes d’incertitudes identifiées par Keynes structurant les « esprits animaux ». Tout d’abord, l’incertitude a un caractère épistémologique lié à un manque de connaissances des acteurs limitant leur rationalité. Ensuite, l’incertitude a une dimension ontologique. Le marché a une part intrinsèque d’imprévisibilité que la connaissance de l’expert ne peut jamais pleinement appréhender.

Sur le plan cognitif, l’incertitude en temps de crise commence par une dégradation de la « matière première » de la connaissance : l’information. Tout d’abord, l’incertitude épistémologique se traduit par un recul de la qualité de l’information dans un contexte de crise. En effet, la désinformation se propage davantage à la faveur d’une forte demande d’éléments de compréhension de la crise, ce qui induit en erreur. Ce contexte renforce donc un processus de dégradation de l’écosystème informationnel (Polgreen, 2019). Les acteurs économiques n’ont alors plus vraiment la possibilité de décider en connaissance de cause ; à condition d’avoir les moyens pour bénéficier de l’accès payant à des informations et du contenu de qualité (Luo, 2020).

Ensuite, cette dégradation de l’information accroît l’incertitude ontologique en réduisant les capacités cognitives des personnes avec une certaine expertise. Comme le disait récemment Habermas (2020), « il nous faut agir dans le savoir explicite de notre non-savoir ». Cela se comprend aussi comme une caducité des paradigmes d’analyse passés provoquée par la crise. Par exemple, dans le secteur de l’immobilier, cette dégradation de l’information interroge l’idée souvent avancée que l’immobilier fait office de valeur refuge en temps de crise. Les investisseurs peuvent hésiter à se positionner sur un marché pouvant fortement s’affaiblir.

Si la qualité de l’information et donc de la connaissance se dégrade en situation de forte incertitude, l’agent peut devenir un représentant du « système 2 » ; à savoir celui qui va permettre la résolution de problèmes complexes et va avoir une approche plus analytique de la crise (Kahneman, 2011). Dans une certaine mesure, l’agent peut contenir les pulsions irrationnelles de l’ « esprit animal » des acteurs économiques agissant sous l’emprise du « système 1 ».

Il va avoir un autre rapport à l’information diffusée en temps de crise. Tout d’abord, son statut d’agent lui permet parfois d’obtenir des informations exclusives, même si cette rente informationnelle se fait plus rare puisque le digital favorise l’information en open source. Ensuite, l’agent dispose d’une capacité à trier le bon grain de l’ivraie pour extraire parmi les informations disponibles celles qui vont l’aider à y voir plus clair en situation de crise. Il a donc les connaissances préalables pour exploiter cette information et permettre une transition du « système 1 » vers le « système 2 ». Enfin, en tant que victime d’une forte incertitude ontologique, l’agent doit veiller à davantage co-construire ses connaissances avec ses différents interlocuteurs pour réduire ses propres biais cognitifs plus prononcés en temps de crise.

Dans ce contexte, l’agent mobilise donc ses connaissances pour se positionner comme un « leader de l’incertitude » et offrir un refuge aux « esprits animaux ». Il va se servir de savoir-faire et savoir-être qui font sa valeur ajoutée auprès des acteurs économiques dans une telle situation : Décryptage, Intuition, Ouverture d’esprit, Négociation, Innovation, Stratégie, Opportunisme (Delbecque et Combalbert, 2010).

La rente cognitive de l’agent : un capital immatériel sûr en temps de crise

La rente cognitive se définit comme un « capital immatériel constitué grâce l’accumulation, la transformation et la création de connaissances implicites et explicites donnant un avantage concurrentiel sur un marché donné et/ou une position favorable dans une relation avec un interlocuteur » (Bourbon, 2019).

La rente cognitive de l’agent lui offre donc une plus forte maîtrise des incertitudes et de la complexité d’une crise au sens où l’entend Edgar Morin. En d’autres termes, l’agent aura les connaissances pour analyser la situation de chaque élément du marché née de la crise ; mais il a aussi une capacité à proposer aux différents acteurs économiques une analyse globale de la crise du marché, et à trouver les liaisons entre les différentes dimensions d’une crise multiforme.

A ce titre, la rente cognitive permet de faire de l’agent une valeur refuge pour les « esprits animaux », surtout en temps de crise. En principe, l’idée de valeur refuge se réfère à un bien, à une valeur mobilière se dépréciant peu dans un contexte défavorable. Dans une période où la crise dégrade l’information et la connaissance des acteurs économiques, l’agent pourrait alors fructifier davantage sa rente cognitive en apparaissant comme une valeur refuge pour des « esprits animaux » en proie à l’incertitude, ce qui constitue une approche innovante.

Par exemple, dans l’immobilier, l’idée de valeur refuge se reporterait du bien vers l’agent à un moment où plane l’incertitude sur le caractère « sans risque » de l’investissement immobilier. L’acquéreur s’appuierait alors sur la solidité de la rente cognitive de l’agent pour avoir la certitude d’acquérir un bien s’apparentant à une valeur refuge. La rente cognitive fait également office de valeur refuge pour l’agent immobilier lui-même. Il peut ainsi s’appuyer sur un capital immatériel robuste pour comprendre la crise et décider d’une stratégie pour la surmonter en meilleure connaissance de cause.

Par sa rente cognitive, l’agent apparaît donc comme une valeur refuge car ses connaissances deviennent un gage de confiance, un élément de réassurance pour des « esprits animaux » désemparés dans la crise.

Ainsi, les agents immobiliers avec une rente cognitive significative seront donc les mieux armés pour affronter la crise économique qui s’esquisse. Dans ce contexte, l’agent immobilier semble une valeur refuge plus forte que le bien lui-même. En effet, nul ne sait encore si le bien immobilier préservera son potentiel maximal de valeur refuge, à savoir créer une plus-value, assurer un capital, et se loger à des coûts optimaux. En revanche, il fait peu de doute que la situation de crise à venir fait de la connaissance de l’agent une valeur refuge et un capital immatériel qui s’appréciera fortement auprès des acquéreurs potentiels.

Cet article a fait l’objet d’une publication dans Management & Datascience. Il fait suite à la thèse DBA de Sébastien Bourbon dirigée par le professeur Jean-Philippe Denis et récompensée de prix (prix BSI/Xerfi canal).

Sébastien Bourbon : Dirigeant IFIC Groupe, Expert judiciaire auprès de la Cour d'Appel de Lyon, Docteur in Business Administration
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