Nue-propriété : l’investissement immobilier le plus serein !

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A l’heure où se profile une crise économique, l’investissement locatif n’est peut-être plus aussi pertinent. Pour Monetivia, agence spécialisée en ingénierie patrimoniale et démembrement de propriété dans l’ancien, l’investissement en nue-propriété est moins risqué et plus rémunérateur que l’investissement locatif.

L’investissement locatif, une double rentabilité qui rassure

Pour la majorité des Français, investissement immobilier est synonyme d’investissement locatif. Ils tablent ce faisant sur une rentabilité de leur investissement en deux temps : un revenu immédiat et régulier versé par le locataire, et une appréciation du bien à plus long terme, synonyme de plus-value future.
Cette perspective de double rentabilité rassure les épargnants et rend surtout possible l’acquisition d’un bien à forte valeur unitaire par le jeu du crédit. Les revenus locatifs permettent en effet de rembourser l’emprunt nécessaire à l’acquisition du bien. Pour de nombreux épargnants, sans revenu locatif, pas d’investissement immobilier !
Par ailleurs, l’approche locative fait sens sur le plan économique car le potentiel locatif d’un bien est un déterminant essentiel de sa valeur intrinsèque. Quand la demande locative augmente, la valeur du bien augmente.

Une approche risquée bien que répandue…

Si l’investissement locatif semble être la solution d’investissement aujourd’hui la plus répandue, elle comporte néanmoins de nombreux risques. Et en premier lieu, celui de non-paiement des loyers qui repose entièrement sur la solvabilité du locataire. Si ce dernier n’honore pas sa partie du contrat, il met en péril la rentabilité de l’opération pour l’investisseur.
De fait, en période de crise économique, l’investissement locatif est plus risqué car les revenus des ménages sont orientés à la baisse. Résultats : les loyers impayés augmentent, et l’investisseur voit sa rentabilité chuter.

Moins de risques et plus de rentabilité ? Optez pour l’investissement en nue-propriété !

L’investissement en nue-propriété est la seule solution qui permet de s’affranchir de ces risques. Cet acte consiste à acheter un bien déjà occupé par un tiers à qui il n’est pas demandé de payer un loyer. Le prix d’acquisition tient alors compte de cette absence de revenus : il s’ajuste à la baisse, la réduction de prix correspondant mathématiquement à la somme des loyers non payés. En clair, l’investisseur perçoit des loyers sous forme de réduction de prix, ce qui tue d’entrée le risque de loyers impayés.
Deuxième avantage : un traitement fiscal avantageux. Pas de loyer encaissé, donc pas de fiscalité sur les revenus fonciers qui viendraient diminuer la rentabilité de l’investisseur. De plus, lors de la revente en pleine propriété, la plus-value ne sera calculée qu’à partir de la valeur vénale du bien au moment de l’investissement initial. Autrement dit, les loyers encaissés sous forme de réduction de prix ne sont pas considérés comme un gain par le fisc.
Enfin, l’effet de levier procuré par la décote à l’entrée est un troisième avantage qui confère à ce type d’investissement un couple rendement/risque imbattable. De fait, l’investisseur encaissera bien dans le futur 100% de la hausse de la valeur du bien alors même qu’il n’a pas acquitté 100% de la valeur du bien à l’entrée.
Au final, l’investissement en nue-propriété se révèle donc une solution moins risquée et plus rentable que l’investissement locatif. Cela est d’autant plus vrai en période de crise.

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