Covid-19 et confinement : impact sur les prix, transactions et taux immobiliers

Les banques, les agences immobilières ainsi que les notaires ont dû fermer leurs portes au public. Les constructeurs ont, eux, mis leurs chantiers à l’arrêt. C’est tout un pan de l’économie qui s’est retrouvé au point mort à devoir composer avec les restrictions sanitaires. Quel impact a eu cette crise sanitaire et quel sera le monde immobilier de demain ? Des éléments de réponse.

Transactions en chute

2019 aura été l’année record des transactions immobilières. Plus d’1 millions de ventes ont été enregistrées. Un record qui ne pourra certainement pas être battu cette année malgré un début d’année prometteur (+7% par rapport à 2019). La pandémie est en effet venue paralyser le secteur immobilier. Pour les ventes en cours, les professionnels ont tenté de poursuivre leur activité malgré le confinement. Certains notaires ont par exemple proposé la signature électronique de l’acte de vente avec lecture des contrats par vidéoconférence. Du côté des acheteurs, la seule solution restait de demander au vendeur un délai supplémentaire pour la signature du compromis de vente afin de disposer de plus de temps pour la recherche d’un financement. Du côté des banques, certaines ont mis en place le télétravail. Priorité était donnée aux dossiers en cours, le délai de traitement des nouvelles demandes s’est inéluctablement allongé.

Le confinement a eu pour conséquence la paralysie des transactions immobilières, mais il a également eu l’effet inverse à savoir insuffler l’envie de changer de logement à beaucoup de ménages Français. En effet, selon une enquête menée par Ipsos pour l’association Qualitel, un Français sur cinq a mal vécu son logement pendant le confinement. Le manque de place revient souvent comme la raison principale qui les pousse à vouloir changer de bien. Résultat des courses 38% des Français vivant en appartement souhaitent déménager pour un logement plus grand (49%), mieux équipé (34%), avec une pièce supplémentaire pour pouvoir s’isoler (33%), et surtout pour la présence d’un extérieur (52%). Mais malgré ce nouvel engouement, le nombre de transactions sera en recul (820 000) par rapport à 2019 (1 million), comme le prévoit le groupe BPCE. En cause : le confinement et la solvabilité dégradée de certains ménages affectée par les défaillances d’entreprises qui pourraient accroître en cas de deuxième vague.

Baisse des prix de l’immobilier ?

Après la crise financière de 2008, les prix immobiliers dans l’ancien ont chuté de 3% puis de 5% l’année suivante selon la Fnaim. Et habituellement lorsque la demande s’effondre l’offre perd de sa valeur. Les experts s’attendaient donc logiquement à voir les prix chuter après la crise sanitaire du coronavirus. Mais l’immobilier a résisté. Les prix ont même gagné +0,4% en juin sur l’ensemble du territoire depuis le début d’année selon le baromètre Meilleurs Agents. Les perspectives économiques incitent tout de même à la prudence. Henry Buzy-Cazaux président de l’Institut du management des services immobiliers estime qu’il « n’y a pas de raisons que le secteur de l’immobilier ne soit pas lui aussi touché par l’impact d’une crise qui a mis l’économie en panne […] Par le choc économique, cette crise sanitaire va forcément affecter le pouvoir d’achat immobilier de la totalité des ménages, surtout en cas de hausse de près de 10% du chômage en sortie de confinement » affirme-t-il, pronostiquant une baisse de 5 à 10%. Standard & Poor’s, agence de notation, avance un chiffre plus modéré -2,5% sur les prix de vente, dès cette année.

L’évolution des taux de crédit immobilier

2019 était l’année record des ventes immobilières mais aussi celle des taux de crédit immobilier. En octobre dernier, le taux immobilier moyen sur 20 ans avait atteint 1,1%, du jamais vu ! Au vu du nombre de crédits distribués et pour protéger les emprunteurs contre un éventuel surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux établissements bancaires, depuis décembre 2019, de faire preuve de prudence avant d’accorder un prêt immobilier. Sont considérés à risques les prêts dont la durée dépasse les 25 ans ainsi que les crédits accordés au-delà de 33% d’endettement. Les taux de prêt immobilier ont commencé à augmenter en fin d’année 2019 et cette hausse s’est poursuivie pendant le confinement. Vous pouvez suivre leur évolution sur le Guide du Crédit : le taux moyen sur 20 ans a ainsi atteint 1,35%, ce qui reste tout de même un excellent taux, très favorable aux emprunteurs.

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier sur 20 ans souscrit en octobre dernier à 1,1% (sans assurance), voici ce que l’on obtiendrait :

• Une mensualité de 1 393€ ;
• Un coût total du crédit de 34 346€.

Et voici ce même crédit souscrit en août 2020 à 1,3%, on obtient :

• Une mensualité de 1 420€ ;
• Un coût total du crédit de 40 850.

Soit une différence de seulement 27€ sur la mensualité. Le coût total du crédit diffère, lui, de 6 504€.

Les taux restent donc très intéressants pour les emprunteurs qui souhaiteraient sauter le pas et concrétiser leur projet immobilier d’autant plus que les valeurs repartent à la baisse depuis le déconfinement. En effet, les établissements bancaires ont baissé leurs taux d’emprunt afin d’encourager la reprise et tenter de rattraper le retard dû à la crise sanitaire du coronavirus. Les emprunteurs devraient donc pouvoir encore profiter de taux très avantageux puisque rien n’indique, pour le moment, une remontée brutale pour les mois qui viennent.