Crédit immobilier : La hausse des taux d’usure favorise l’arrivée de nouveaux dossiers

Une situation qui reste calme

Alors que la fin d’année approche, les taux de l’OAT restent toujours négatifs et les taux immobiliers connaissent une légère baisse. En effet, les banques ont décidé d’abaisser leurs taux en moyenne de 0,1 point, tous profils confondus. Les taux moyens sur 15, 20 et 25 ans se situent à 1,06 %, 1,25 % et 1,49 % (contre 1,08 %, 1,26 % et 1,52 % en septembre 2020). Chez Pretto, les meilleurs profils peuvent espérer des taux de 0,74 % 0,94 % et 1,29 % sur les durées de 15, 20 et 25 ans.

« Certaines banques avaient arrêté de traiter des dossiers pendant le confinement, elles sont donc à la recherche de volume, ce qui les amène à abaisser leurs taux, déclare Pierre Chapon, président de Pretto. Combiné à la hausse du taux d’usure de 0,11 points pour les prêts de 20 ans et plus, nous nous attendons à un appel d’air significatif sur le dernier trimestre de l’année »

Nette amélioration de la finançabilité des investisseurs locatifs

L’indice global de finançabilité établi par Pretto, qui évalue la part de simulations Pretto qui répondent positivement aux critères d’évaluation des banques, est en hausse de 3 points par rapport au mois d’août. La situation s’améliore légèrement pour les résidences principales (+1 point) et les résidences secondaires (+2 points). Par ailleurs, la finançabilité des investisseurs locatifs connaît un rebond de 6 points entre août et septembre 2020.

« Notre récente analyse a montré que les investisseurs sont la variable d’ajustement des banques, avec une perte de 13 points en finançabilité entre 2019 et 2020. La situation s’améliore quelque peu pour cette catégorie d’emprunteurs, signe de la volonté des banques d’augmenter leur production de crédit après l’été » déclare Pierre Chapon.

Trouver de nouvelles solutions de financement

A la suite des recommandations du HCSF fin 2019, les banques ont été de plus en plus nombreuses à respecter la règle des 33 % d’endettement. Et après la nouvelle prise de parole du HCSF le mois dernier, qui confirme ses positions, le respect strict des 33 % d’endettement se confirme, durcissant l’accès au crédit.

Pretto a ainsi estimé que plus de 12 % des projets sont impactés par les nouvelles règles d’endettement. Un ajustement du montage permet pour un tiers de ces projets de se réaliser moyennant une augmentation de l’apport et/ou un allongement de la durée.

« L’objectif du HCSF est de contrôler le risque lié à l’endettement des ménages, notamment en mobilisant plus l’épargne et en limitant les prêts sur des très longues durées. L’étude d’impact nécessite un minimum de recul, nous n’avons donc pas été surpris par le maintien des mesures annoncé en septembre », déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

Dans ce contexte plus difficile, l’optimisation des montages est de plus en plus nécessaire. Parmi ces solutions, le lissage des prêts ou les prêts à palier sont des leviers puissants, qui peuvent être déterminants pour la réussite d’un dossier. « Si l’emprunteur possède déjà un crédit, on peut aménager le nouveau crédit pour le lisser sur le crédit existant, c’est à dire prévoir une mensualité plus basse tant que le crédit en cours n’est pas soldé, ce qui permet de réduire l’endettement. Les banques ont tout intérêt à les pratiquer, car elles perdent trop de profils de qualité, dont le reste à vivre est assez conséquent », indique Pierre Chapon.

Méthodologie

Ces données sont issues du DataLab Pretto, observatoire du marché immobilier qui agrège et analyse les données anonymisées issues des 60 000 par mois simulations des acheteurs passant par Pretto, croisées avec les données des banques mises à jour chaque semaine.