Immobilier : Combien de temps les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien sont-ils valables ?

Diagnostic immobilier
© adobestock

En cas de vente d’un bien immobilier, un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) doit être joint à la promesse de vente ou au contrat définitif. Voici ce qu’il faut savoir sur les diagnostics obligatoires et leur validité.

Regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT), les diagnostics obligatoires sont destinés à informer l’acheteur sur les éléments du bien choisi susceptibles de présenter des risques pour sa sécurité et sa santé. Le DDT est automatiquement annexé à la signature définitive de la vente. Aucun notaire ne laissera une vente se réaliser sans la fourniture de ces diagnostics obligatoires. La loi Carrez, le diagnostic Gaz et le diagnostic Electricité doivent être réalisés uniquement pour les ventes d’appartements. Le diagnostic Amiante, le diagnostic termite, le contrat de risque d’exposition au plomp (CERP), le diagnostic ERP, le diagnostic assainissement collectif et le diagnostic état des nuisances sonores aériennes doivent être réalisés eux pour toutes les ventes de logements, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. Le point sur la durée de validité des éléments qui constituent le Dossier de Diagnostic technique (DDT).

La loi Carrez

Le certificat Loi Carrez  a une validité permanente et atteste de la surface du lot concerné.  Attention : La vente peut être annulée en cas d’absence de mention de la loi et l’acheteur peut demander une diminution du prix s’il y a une erreur de surface de plus de 5 %.

Le diagnostic Gaz

Depuis 2017, le diagnostic gaz est obligatoire pour la vente dès lors que l’installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans. Sa validité est de 3 ans maximum pour l’état de l’installation comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. Le diagnostic gaz doit être réalisé par un professionnel certifié Qualigaz, Dekra ou Copraudit, des organismes agréés par le ministère chargé de l’énergie.

Le diagnostic Electricité

Le diagnostic électricité fait état de l’installation intérieure électrique datant de plus de 15 ans dans les parties d’immeubles affectées à l’habitation. Sa validité est de 3 ans maximum pour l’état de l’installation comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Le diagnostic Amiante

Le diagnostic Amiante mentionne la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date correspondant à l’interdiction de l’utilisation de ce matériau. Sa validité est illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée. En cas de présence d’amiante, un contrôle est à renouveler dans les 3 ans après le diagnostic.  A savoir : Le diagnostic est également à renouveler, même sans présence d’amiante, pour tout diagnostic effectué avant le 1er avril 2013.

Le diagnostic Termite

Le diagnostic termite fait état de la présence ou non de termites, il n’est obligatoire que pour les biens situés dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, déterminée par arrêtés préfectoraux. Sa validité est de 6 mois. À refaire en cas de nouvel arrêté.

Le Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP, Contrat de Risque d’Exposition au Plomb, est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Sa validité est illimitée si absence de plomb. Utilisé dans les peintures des années 40, le plomb peut rester présent en quantité infime, même si plusieurs couches de peinture ont été appliquées depuis. Un certain seuil est donc toléré.

Le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP dresse un Etat des Risques et des Pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), dans les communes situées dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Il doit dater de moins de 6 mois avant la promesse de vente.

Le diagnostic assainissement non collectif

Le diagnostic assainissement non collectif concerne les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées donc équipées d’une installation d’assainissement autonome. Sa validité est de 3 ans. A savoir : La mise en conformité est à la charge du vendeur mais les travaux peuvent faire partie de la négociation. Dans ce cas, l’acquéreur a obligation de mettre en conformité l’installation dans un délai d’un an après signature de l’acte de vente.

Le diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes

Le diagnostic Etat des nuisances sonores aérienne permet de connaître l’existence de nuisances sonores aériennes pour tout bien situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ou aéroports (article L. 112-6 du code de l’urbanisme). Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020. Il n’a qu’une valeur indicative.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire dans l’annonce

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)  qui donne des indications sur la consommation énergétique du logement doit  obligatoirement figurer dans les annonces immobilière. Sa durée de validité est de 10 ans. A noter : l’absence expose l’agence immobilière ayant rédigée l’annonce à des sanctions.

Jusqu’à maintenant purement informatif, le DPE va devenir juridiquement opposable donc contestable dès le 1er juillet 2021.  « L’acquéreur pourra ainsi se retourner contre le vendeur mais aussi contre le diagnostiqueur si l’étiquette indiquant la classe Energie du bien, de A à G, est erronée », précise la FIDI, Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier. En cas de poursuites, la faute sera partagée et l’acquéreur pourra engager un procès pour réclamer des dommages et intérêts ou une diminution rétroactive du prix de vente.

Le saviez-vous ? Les étiquettes Energie et Climat, aujourd’hui séparées, devraient être rassemblées pour prendre en compte les émissions de gaz à effet de serre du logement. Un indicateur doit également être ajouté pour permettre au futur acquéreur d’obtenir une estimation des factures énergétiques du logement, avec une consommation exprimée en énergie primaire et non plus finale. D’après le ministère de la Transition Ecologique, le nouveau DPE devrait également indiquer au propriétaire, vendeur ou pas, les travaux de rénovation énergétique à réaliser en priorité.

A quel diagnostiqueur s’adresser ?

Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme (Cesi, Dekra, I-Cert, Socotec, Technicert, Veritas…) accrédité par le Cofrac, Comité français d’accréditation, reconnu comme instance nationale d’accréditation par les Pouvoirs Publics (décret paru au Journal Officiel du 26 décembre 2008). Cette certification obligatoire, délivrée pour une durée de 5 ans, après formations, autorise le professionnel à délivrer les diagnostics loi Carrez, électricité, gaz, amiante, termite, plomb et DPE (diagnostic de performance énergétique). Un annuaire des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le site du ministère en charge du logement.

A noter : Les agences immobilières disposent de leur propre liste de diagnostiqueurs certifiés avec lesquels elles ont négocié des tarifs préférentiels.

Combien coûtent les diagnostics ?

Les prix sont fixés librement par les professionnels certifiés et varient en fonction de la zone géographique du bien, de la distance de déplacement du diagnostiqueur, de la concurrence, de la taille du logement et du nombre de diagnostics fournis. La solution la plus avantageuse est d’opter pour un pack de diagnostics immobiliers, entre 4 et 7 en fonction de l’année de construction du logement et de sa situation géographique, pour une fourchette de prix s’étalant entre 600 et 900 €.

Bon à savoir : Le coût des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.

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