Location : Ce qu’il faut savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires et leur durée de validité

Diagnostic immobilier
© adobestock

Dans le cadre d’une location, le bailleur doit présenter aux locataires jusqu’à 7 diagnostics techniques, selon l’ancienneté des installations. Rappel des règles du jeu et de la durée de validité des diagnostics.

Jusqu’à 7 diagnostics obligatoires

Comme dans le cadre d’une transaction immobilière, la mise en location d’un appartement ou d’une maison, doit être accompagnée d’un  dossier de diagnostic technique (DDT) ayant pour but d’informer le locataire sur l’état du logement. Ce dossier comprend jusqu’à sept diagnostics spécialisés :  le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic électricité pour une installation de plus de 15 ans, un autre concernant le gaz, ici aussi pour une installation de plus de 15 ans, l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état de présence ou l’absence d’amiante, non obligatoire mais à présenter si le locataire le demande et un diagnostic bruit.

Le DDT doit impérativement être annexé au bail ou, depuis le 25 novembre 2018, transmis par courrier électronique si votre locataire dispose d’une adresse mail et s’il est d’accord.

A noter : Ces diagnostics concernent toutes les locations, qu’elles soient louées nues ou meublées, à usage de résidence principale ou secondaire, pour une longue ou courte durée.

Le Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

 Le CREP, Contrat de Risque d’Exposition au Plomb, concerne les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il est valable 6 ans si la présence de plomb est avérée sinon il est illimité.

Les diagnostics électricité et gaz

Valables 6 ans, les diagnostics électricité et gaz, dressent l’état de l’installation intérieure électrique et/ou de gaz. Ils évaluent les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants. Ils sont obligatoires si l’installation a plus de 15 ans.

L’Etat des Risques et Pollutions, ERP

L’ERP, l’état des Risques et Pollutions, concerne les risques naturels ou technologiques, miniers, sismiques, radon. Il touche tous types de logements et immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles dont la sismicité, le potentiel radon ou l’éventuelle pollution du sol. Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.

A savoir : Si le logement a subi des sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, le bailleur doit le mentionner dans le bail.

Le diagnostic bruit

 Depuis le 1er juin 2020, les locataires doivent également être informés du bruit si le logement est situé dans une zone de nuisances sonores, notamment à proximité des aéroports (article L. 112-6 du code de l’urbanisme). Ce diagnostic bruit est purement indicatif mais doit être annexé au bail de location.

Le diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante, non annexé au bail donc non obligatoire, doit cependant être tenu à la disposition du locataire s’il en fait la demande.

Le diagnostic de performance energétique (DPE)

L’objectif du DPE, diagnostic de performance énergétique, est d’indiquer aux locataires une estimation de la consommation énergétique annuelle du logement et le taux d’émission de gaz à effet de serre dus à cette consommation.

Les indications doivent apparaître sur l’annonce immobilière de la mise en location d’un logement sous la forme d’étiquettes et sur une échelle de A à G. Ce diagnostic est obligatoire. Sa durée de validité est de 10 ans.

Jusqu’alors, le DPE n’avait qu’une vocation informative et était valable 10 ans. Une réforme est en cours. Plus grande fiabilité technique, meilleure lisibilité… Surtout, à partir du 1er juillet 2021, il va devenir opposable au bailleur en cas de préjudice. Le locataire pourra se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic sur la partie modélisation et calculs de la classe énergétique du bien. Il pourra demander l’annulation du contrat de location ou la diminution du loyer s’il arrive à prouver un écart entre les performances constatées à l’usage et les informations données dans le DPE.

A noter : Si vous avez fait réaliser le diagnostic de performance énergétique il y a moins de 10 ans, et si entretemps vous avez réalisé des travaux d’isolation ou de chauffage, alors n’hésitez-pas à le refaire : cela vous permettra d’obtenir une meilleure note dans l’échelle de performance énergétique. Vous pourrez ainsi louer plus facilement votre logement, d’autant que la location des logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques, sera interdite d’ici 2028.

A qui s’adresser pour les diagnostics obligatoires ?

 Les diagnostics obligatoires pour la location doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Pour connaître les professionnels dans votre région, vous pouvez rechercher ceux proches de chez vous sur le site de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (lafidi.fr). Ou encore consulter l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés par un organisme tel que Cesi, Dekra, I-Cert, Socotec, Technicer, Veritas, accrédités par le Cofrac, Comité Français d’Accréditation reconnu comme instance nationale d’accréditation et inscrit au JO depuis 2008.

Combien ça coûte ?

Les prix ne sont pas réglementés, les tarifs peuvent varier d’un diagnostiqueur à l’autre. Quelques fourchettes : entre 90 et 300 € pour le CREP, entre 20 et 40 € pour l’ERT, entre 110 et 150 € pour le gaz et l’électricité…

Le tarif peut aussi dépendre de la localisation. Si de nombreux diagnostiqueurs officient dans votre département, vous pouvez tenter de négocier les tarifs pour faire jouer la concurrence. Comptez des frais de déplacement en plus.

Qui paye ?

Les diagnostics obligatoires pour la location sont à la charge du propriétaire et aucun frais ne peut être demandé au locataire en guise de dédommagement.

Le saviez-vous ?

Les diagnostics obligatoires sont déductibles des revenus fonciers.

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