Investissement Paris : Avec 1000 € d’apport, mieux vaut privilégier la location meublée en régime réel BIC

La crise du COVID-19 n’a en rien modifié l’envie des Franciliens d’investir dans l’immobilier. En effet, la pierre demeure une valeur refuge selon les derniers chiffres des notaires de France. Mais est-il possible d’investir dans un bien à Paris, réputée ville la plus chère de France, et ce avec un apport de seulement 1 000€ ? Première application mobile permettant de calculer la pertinence d’un projet, Save Immo vient de mener une étude en ce sens.

En cinq ans, le prix de l’immobilier à Paris a bondi de 27,8%, pour atteindre 10 300 € du m² en moyenne en 2021. Le loyer moyen pour une location en nue de 25 m² est actuellement de 870€, tandis que celui d’une location meublée pour la même surface est de 990 €.

Une rentabilité brute de 4,02%

Si le futur acquéreur souhaite acheter un appartement avec un apport de 1000 € en location nue, il devra rembourser 1 300€/mois, soit une rentabilité brute de 4,02%. Si le futur acquéreur souhaite plutôt investir dans un meublé de 25 m² avec un apport de 1 000 €, il devra débourser 1 320€/mois (4,75% de rentabilité brute). Avec un apport de 50 000 €, une location nue lui coûterait quant à elle 1 075€/mois et un meublé 1 095€/mois.

Des revenus conséquents nécessaires

Avec des loyers et/ou crédits supplémentaires de 2 000€/mois (logement à payer ou rembourser, crédit auto, etc.), le ménage souhaitant investir dans un appartement en location nue et dont l’apport initial n’est que de 1 000€ aura besoin de gagner 7440€/mois afin de ne pas dépasser le taux d’endettement fixé par les banques. S’il opte pour un meublé, ce montant diminue à 7 223€/mois. Le revenu nécessaire est bien évidemment plus bas si le foyer dispose d’un apport de 50 000€ : 6 797€/mois pour une location nue et 6 580€/mois pour un meublé.

« Pour pouvoir emprunter, il ne faut généralement pas dépasser un taux d’endettement de 35%. Lorsqu’on veut financer un projet d’investissement locatif, le mode de calcul de ce taux d’endettement est particulier, on appelle cela le calcul différentiel. Les banques utilisent de moins en moins ce mode de calcul, néanmoins sachez qu’elles peuvent déroger à leurs directives pour une partie des dossiers. La clé : un dossier complet, des finances stables et saines, et des garanties solides (de l’épargne, du patrimoine, etc…) », explique Paul Duthoit, fondateur de Save Immo.

Quel effort financier selon le régime choisi ?

D’après les résultats collectés par Save Immo, le ménage ayant un apport de 1 000€ devra consentir à un effort financier de 645€/mois pendant 20 ans s’il décide d’acheter une location nue en régime micro-foncier. En optant pour le régime réel, le montant est évolutif : 620 €/mois sur 5 ans jusqu’à 645 €/mois pendant 20 ans. Avec un meublé, l’effort financier est moins important : 560 €/mois pendant 20 ans en régime micro BIC et 485€/mois en moyenne en régime réel BIC.

« Investir à Paris est sans surprise réservé à des foyers plutôt aisés. Certains investissements sont plus accessibles que d’autres, il faut avoir la capacité d’épargner chaque mois au moins 500 €. Si vous avez le choix, sachez qu’exploiter une location meublée demande souvent plus de temps qu’une location nue. Mais avec des travaux qui mettent en valeur le bien, vous devriez attirer les locataires les plus sérieux et qui resteront longtemps », précise Paul Duthoit.

Un taux de performance des fonds propres de +97%/ an

Finalement, l’investissement le plus intéressant financièrement est une location meublée en régime réel BIC puisque le taux de performance des fonds propres atteint +97%/ an si revente au bout de 3 ans. Une forte décote s’opère ensuite avec les années, pour atteindre +48,5%/an s’il y a revente après 15 ans. Avec le même régime, le même type de logement, mais en ayant mis 50 000€ d’apport, la performance est bien moindre : 27%/an si revente au bout de 8 ans avec une faible amélioration avec les années. Comparé à ces taux, le livret A est incontestablement moins intéressant avec sa performance de +0,5%.

Une performance incroyable, même avec 1000€ d’apport

« Avec seulement 1 000 € d’apport et une épargne forcée de quelques centaines d’euros par mois, vous allez pouvoir atteindre des niveaux de performances hors du commun grâce à la puissance de l’effet de levier bancaire et un marché Parisien très favorable. Ces chiffres peuvent d’ailleurs être mis en comparaison avec celui du livret A (+0,5%) qui est, à côté, ridiculement bas », conclut Paul Duthoit.