Immobilier : Est-ce encore intéressant d’investir dans un studio à Paris ?

La crise du COVID-19 n’a en rien modifié l’envie des franciliens d’investir dans l’immobilier. En effet, la pierre demeure une valeur refuge selon les derniers chiffres des notaires de France. Mais combien faut-il réellement débourser lorsque l’on souhaite acheter un studio de 25 m² dans Paris ? Save Immo vient de mener une étude en ce sens. Il ressort notamment que la location meublée en régime réel BIC est l’investissement le plus performant.

Ne pas négliger les frais « cachés »

En achetant sur 20 ans sans passer par un courtier, le taux d’intérêt moyen s’élève à 1,06%. En faisant appel aux services d’un courtier, l’intérêt d’emprunt moyen diminue à 0,70% (environ 1.500€ de frais de courtage seront à prévoir). Côté taxe foncière, le futur acquéreur devra s’acquitter de 300€ en moyenne pour un studio de 25 m² à Paris. En matière de charges, celles de copropriété s’élèvent en moyenne à 75€/mois et les locatives à 50€/mois.

Si l’acquéreur désire investir dans un meublé, d’autres frais supplémentaires doivent être pris en compte : Save Immo estime à 4 300 € le montant nécessaire pour meubler un appartement de 25 m². Il faut aussi prendre en compte la vétusté des meubles, soit 35€/mois. Pour une rénovation complète, il en coûtera 15.000€ pour un 25 m² en moyenne.

Investir en meublé rapporte plus

En cinq ans, le prix de l’immobilier à Paris a bondi de 27,8%, pour atteindre 10.300€ du m² en moyenne en 2021. Le loyer moyen pour une location en nue de 25 m² est actuellement de 870€, tandis que celui d’une location meublée pour la même surface est de 990€. Si le futur acquéreur investir dans un meublé de 25 m2 avec un apport de 50.000€ (20% du prix total), une location nue lui coûterait 1.075€/mois et un meublé 1.095€/mois.

Des revenus conséquents nécessaires

Avec des loyers et/ou crédits supplémentaires de 1 500€/mois (logement à payer ou rembourser, crédit auto, etc.), le ménage souhaitant investir dans un appartement en location nue et dont l’apport initial est de l’ordre de 20% aura besoin de gagner 5.369€/mois afin de ne pas dépasser le taux d’endettement fixé par les banques. S’il opte pour un meublé, ce montant diminue à 5 151€/mois.

« Pour pouvoir emprunter, il ne faut généralement pas dépasser un taux d’endettement de 35%. Lorsqu’on veut financer un projet d’investissement locatif, le mode de calcul de ce taux d’endettement est particulier, on appelle cela le calcul différentiel. Les banques utilisent de moins en moins ce mode de calcul, néanmoins sachez qu’elles peuvent déroger à leurs directives pour une partie des dossiers. La clé : un dossier complet, des finances stables et saines, et des garanties solides (de l’épargne, du patrimoine, etc…) », explique Paul Duthoit, fondateur de Save Immo.

Quel effort financier selon le régime choisi ?

D’après les résultats collectés par Save Immo, le ménage ayant un apport de 50.000€ devra consentir à un effort financier de 415€/mois pendant 20 ans s’il décide d’acheter une location nue en régime micro-foncier. En optant pour le régime réel, le montant est évolutif : 400€/mois sur 5 ans jusqu’à 420€/mois pendant 20 ans. Avec un meublé, l’effort financier est moins important : 335€/mois pendant 20 ans en régime micro BIC et 265€/mois en moyenne en régime réel BIC. 

« Investir à Paris est sans surprise réservé à des foyers plutôt aisés. Certains investissements sont plus accessibles que d’autres, il faut avoir la capacité d’épargner chaque mois. Si vous avez le choix, sachez qu’exploiter une location meublée demande souvent plus de temps qu’une location nue. Mais avec des travaux qui mettent en valeur le bien, vous devriez attirer les locataires les plus sérieux et qui resteront longtemps », reprend Paul Duthoit.

Une performance importante en régime réel BIC pour les meublés

L’étude menée par Save Immo permet de mettre en lumière les taux de performance élevés si l’on souhaite investir dans un logement avec 50.000€ d’apport. L’investissement le plus intéressant financièrement est une location meublée en régime réel BIC puisque le taux de performance des fonds propres atteint +27%/ an si revente au bout de 8 ans (avec une faible amélioration avec les années. Comparé à ce taux, le livret A est incontestablement moins intéressant avec sa performance de +0,5%.