Maher Meftahi : « Le subprime, la poule aux œufs d’or pour l’économie capitaliste moderne »

Maher Meftahi, formateur indépendant en Négociation, Prospection et Management pour les métiers de l’immobilier, vous explique les retombées de la crise des subprimes

Les prémisses de la crise

Jusqu’en 2008, l’immobilier était considéré comme une valeur sûre. Depuis la nuit des temps l’homme cherche à se loger. La pierre est concrète et existante.

L’immobilier est régi par la loi de l’offre et de la demande, du moins en apparence… En réalité, l’immobilier est régi par la morale l’éthique et la cupidité d’une poignée de vendeurs insatiable.

Jusqu’à la fin des années 80 les intérêts classiques ne rapportait par grand-chose aux banques qui finançaient l’achat de biens aux particuliers sur de longues périodes.

Alors certains ont décidé de changer les règles… hypothèque, Chaine de titrisation, MBS, titres adossés, regroupements de produits, CDO, couverture de défaillances, contrat de swap.

Qu’est-ce qu’un subprime ?

Un subprime et un prêt risqué, un emprunt, qui a de fortes chances de ne pas être remboursé, car la situation de l’emprunteur n’est pas très stable, que ce soit financièrement, socialement ou professionnellement. 

Paradoxalement le subprime va devenir la poule aux œufs d’or pour l’économie capitaliste moderne. 

Un prêt subprime représente un gros risque pour le préteur et certains petits malins ont mis en place un système pour minimiser et partager les risques et même de s’assurer en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. En gros si le prêt est remboursé c’est benef s’il ne l’est pas c’est bénef aussi.

Dès la fin du siècle dernier l’immobilier est devenu le terrain de jeu de spéculateurs. Les créances immobilières qui appartenaient aux banques sont devenus propriété des investisseurs. Et paradoxalement les dettes de crédit octroyés aux particuliers sont devenues des titres virtuels monétisables sur les marchés financiers et notamment à Wall street. Les gens se sont mis à acheter des dettes… Allez comprendre.

Plus de prêts et moins de critères d’octroi

La demande est telle que les banques sont obligées d’en créer plus. Ce qui veut dire prêter plus. Mais comme les banques avaient déjà accordé des prêts aux clients solvables, alors ils ont démarché plus bas en diminuant leurs critères. 

Pour se donner une légitimité, les banques firent noter les crédits qu’ils accordent par des agences de notations renommées qui leur accordent généralement la meilleure note, des triples A… ou plutôt qu’ils leurs vendaient des triple A.

Pour exemple en 2006 en France un couple au chômage, sans apport et avec un taux d’endettement de plus de 40% pouvait s’acheter une maison avec un crédit à taux variable. Simplement par ce que les banques avaient réduit leurs critères et avaient décidé que les allocations et les prestations sociales étaient considérés comme des revenus.

Ce même couple pensait naturellement que les experts savaient ce qu’ils faisaient et que si la banque est d’accord pour lui accorder le prêt c’est qu’il peut se le permettre.

Des prêts à risque assurés par les compagnies d’assurances

Les banques savaient que ce type de crédit était risqué et que notre couple avait beaucoup de chance de ne pas respecter l’échéancier et de se retrouver en défaut de paiement. Pour limiter au mieux les futurs dégâts, les banques ont contracté une sorte d’assurance. On appelle ça une permutation de l’impayé. Les banques ont assuré leurs pertes potentielles pour déplacer le facteur risque de façon à investir plus et faire plus de profit. 

Les plus grosses compagnies d’assurances mondiales ont accepté d’assurer ces prêts risqués grâce au triple A qu’avait donner les agences de notations aux banques. En contreparties, les banques et les investisseurs devaient payer des cotisations élevées. Les assureurs pensaient que le marché immobilier était solide et prirent des risques insensés en vendant des millions de contrats d’assurance.

Ce fut pendant 7 ans, de 2000 à 2007, les 7 années de vaches grasses prédit par joseph dans la bible.

Les prêts étant octroyés sans vérification de revenus et sans apport, des particuliers ont pu acquérir 5/6 maisons en même temps en empruntant la totalité dans le but d’être rentier ou revendre avec plus-value. Le dérèglement était tel que des trucs incroyables se sont produit.

Ce fut un temps le business model idéal pour nourrir la cupidité. Tout le monde prenait sa commission. L’agent immobilier, le banquier, la banque, l’investisseur, l’agence de notation, la compagnie d’assurance tous se sont sucrés. Et personne n’a jugé bon de réglementer le système. Wall street s’est transformer en Babylone…

Mensualités triplées et effondrement de l’économie

Les prêts immobiliers sont devenus facilement accessibles, beaucoup de demandes, les prix des biens augmentent et on voit apparaitre la plus grosse bulle spéculative de l’histoire. Mais le principe d’une bulle c’est d’éclater.

Puis, les défauts de paiement commencent à augmenter. En 2007, les taux variables sont rentrés en vigueur, les particuliers ont vu leurs mensualités tripler et se sont retrouvés dans l’incapacité de payer les mensualités. 

Le nombre de défauts de paiement est devenu colossal, les banques et les investisseurs se sont retournés contre les assureurs pour être payés. Mais le volume des défauts était tel que les assureurs ne disposaient pas suffisamment de fond nécessaire pour payer toutes les pertes des banques et des investisseurs partout dans le monde et en même temps.

La structure s’effondra et la crise devint mondiale. Les banques perdirent des sommes colossales et firent faillite ainsi que les assureurs. Et des millions personnes se virent saisir leurs biens. 

Beaucoup ont vu arriver l’apocalypse et ont essayé de prévenir et de mettre en garde les institutions notamment Dominique Strauss Khan alors patron du FMI et Christine Lagarde ministre des Finances sous Nicolas Sarkozy.

Des opportunités à en tirer pour certains

D’autres, par contre, ont vu l’opportunité que pouvait offrir une future crise et ainsi être les premiers à parier sur l’effondrement du marché immobilier comme si ont parié sur un match de foot.

Par la suite grâce au nombre de saisie colossale, des fonds financiers venus de Wallstreet ont saisi l’opportunité en rachetant aux enchères des biens immobiliers par milliers à prix cassé et son devenu aujourd’hui des acteurs majeurs de la location. Des bailleurs plus préoccupés par la rentabilité que par le bien-être de leurs locataires. 

Même la télévision a vu grâce a la crise la possibilité de surfer sur les saisies immobilières pour augmenter leurs parts d’audience en créant des téléréalités sur le principe de vente aux enchères ou les acheteurs négocie des maisons saisies comme de vulgaire box de stockage.

Aujourd’hui il y a une question que tout le monde se posent : Cela peut-il se reproduire ?

La réponse, ce n’est pas la première et la prochaine nous pend au nez…

Maher Meftahi est formateur indépendant en Négociation, Prospection et Management pour les métiers de l’immobilier. Il est professeur intervenant à l’ESPI, IMSI et Université Nice Sophia Antipolis (membre d’Université Côte d’Azur)
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